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Taux des crédits immobiliers en 2019: jusqu’où ira la baisse ?



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Certains pensaient fin 2018 que l’on était arrivé à un plancher en matière de taux d’intérêt immobilier. La réalité est tout autre et si l’on a connu en début d’année une légère tension sur les taux, ceux-ci se situent désormais à des niveaux jamais atteints par le passé.

Il y a encore quelques mois, les taux d’intérêt pour un emprunt immobilier sur 20 ans se situaient autour de 1,1% (variables en fonction du dossier.

Désormais, avec un dossier correct, on trouve sans difficulté des taux inférieurs à 1%.

Quand on connait l’impact du niveau des taux et des facilités d’obtention de crédit sur le prix de l’immobilier, on peut légitimement se demander quel sera la tendance dans les prochains mois.




Des taux historiquement bas

Début juillet, les taux moyen des crédits immobiliers se situaient à 1,20% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans et 1,60% sur 25 ans. Pour les meilleurs profils (revenus élevés et endettement faible) ces mêmes taux peuvent descendre à 0,6% sur 15 ans, 0,85% sur 20 ans et 1,1% sur 25 ans.

Si l’on rentre regarde les statistiques fournies par Meilleurtaux.com au début de l’été, on observe des résultats assez comparables :

« Excellent »« Très bon »« Bon »« Standard »
7 ans0,20%0,60%0,80%0,80%
10 ans0,55%0,78%1,02%1,10%
12 ans0,65%0,90%1,20%1,20%
15 ans0,80%1,01%1,26%1,30%
20 ans1,00%1,19%1,47%1,50%
25 ans1,23%1,40%1,65%1,75%
30 ans1,51%2,25%2,40%2,40%

Comme on l’a vu, ces taux sont à un niveau réellement historiquement bas et le coût du crédit a été divisé par 5 en l'espace de dix ans et par 2 en cinq ans ce qui s’est traduit par une capacité d’emprunt des français qui a augmenté de près de 50% en une décennie.

Ce niveau de taux s’explique par le niveau des taux de refinancement des banques et le récent passage du taux d’emprunt d’Etat français à 10 ans (OAT) en négatif notamment explique la baisse des taux des crédits immobiliers entre le 1er et le 2nd trimestre 2019. Les banques ont désormais recours à des liquidités gratuitement ou presque.

Enfin et au-delà de ce contexte de taux, si les banques sont prêtes à faire des conditions qui semblent parfois surréalistes, c’est que le crédit immobilier est souvent un moyen de fidéliser une clientèle.

En la matière, tous les profils ne se valent pas. Les banques ont leurs préférences : les emprunteurs à hauts revenus et peu endettés. Mais ce n’est pas tout. Pour que cela reste rentable même avec des taux très faibles, l’enjeu pour les banques sera d’obtenir la domiciliation des revenus et de capter l’épargne du client.

Le point important pour les banques, c’est de réduire au maximum les risques emprunteurs. Le choix des bons profils reste donc un enjeu majeur.

Des durées des crédits immobiliers qui s’allongent

La baisse des taux n’est pas le seul élément qui rentre en ligne de compte et qui a impacté les prix de l’immobilier ces dernières années. Le rallongement de la durée des crédits est également un point très important.

Aujourd’hui, 60 % des nouveaux crédits sont signés pour une durée de vingt-cinq ans ou plus... C’était moins de 50% il y a encore deux ans.

Certaines banques vont même beaucoup plus loin en proposant des emprunts à trente-cinq ans.

Quelles perspectives pour les crédits immobiliers ?

Avec les conditions actuelles de refinancement des banques et une BCE qui s’est engagée à ne pas relever ses taux directeurs jusqu’à la mi-2020, une nouvelle baisse des taux immobiliers est encore possible à court terme.

Néanmoins, la corrélation entre le taux d’emprunt de l’état Français et le taux des crédits immobiliers n’est pas toujours systématique et ce n’est pas parce que les taux des OAT ont fortement baissé, que les taux de crédit immobilier vont suivre le même chemin.

Par ailleurs, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) c’est ému de cette surchauffe et a tiré la sonnette d'alarme en appelant à un retour au calme.

On ne peut pas exclure par ailleurs, que la banque centrale pourrait faire le choix d’une politique monétaire de taux bas sélective en excluant par exemple les crédits immobiliers pour réduire le risque de formation d’une bulle immobilière et restaurer un peu le modèle économique des banques.

Mais les choses ne sont malheureusement pas si simples et si les banques centrales redoutent les bulles immobilières, elles craignent aussi la baisse des prix de l’immobilier.

L’hypothèse la plus crédible même si toute prévision est complexe en la matière, reste donc la poursuite d’une légère baisse des taux dans les prochains mois pour intégrer la baisse des OAT puis une stabilisation à moyen terme.

Pas de chute massive de l’immobilier à court terme en perspective…


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