Le marché immobilier a redressé la tête en 2025 mais les prix ont connu des évolutions très différentes d'une ville à l'autre. Le marché devrait toutefois rester dynamique à la rentrée et pour la fin d'année.
Le marché immobilier français a connu un premier semestre 2025 riche en rebondissements. Après une période de forte incertitude, des signes de stabilisation, voire de frémissement, se dessinent. Pour les propriétaires vendeurs, c'est une période clé pour agir, en adoptant une stratégie efficace pour valoriser au mieux leur bien dans un contexte de marché en mutation.
Le début de l'année 2025 a été marqué par une reprise de l'activité. Cependant, cette dynamique est à nuancer : la progression des ventes est en grande partie due à une comparaison avec une année 2024 particulièrement atone. Le volume de transactions reste ainsi en deçà des niveaux observés entre 2016 et 2019 et très en dessous des marchés de 2021 et 2022, signe d'un marché qui peine encore à retrouver sa pleine vigueur.
Au niveau national, l'évolution des prix de vente est restée faible au premier semestre 2025, affichant une hausse modérée de +0,6 % depuis janvier (source Meilleurs Agents). Cette moyenne cache cependant des réalités et surtout des niveaux de prix très différents d'une ville à une autre.
Ville | Prix moyen Appartement (€/m²) | Prix moyen Maison (€/m²) |
---|---|---|
Paris | 9 502 | 10 134 |
Marseille | 3 495 | 4 632 |
Lyon | 4 657 | 6 142 |
Toulouse | 3 478 | 4 328 |
Nice | 5 016 | 6 230 |
Nantes | 3 363 | 4 079 |
Montpellier | 3 466 | 4 428 |
Bordeaux | 4 458 | 4 742 |
Lille | 3 339 | 3 295 |
Strasbourg | 3 746 | 3 530 |
Perpignan | 2 003 | 1 953 |
(Source : Meilleurs Agents, 1er juillet 2025)
On observe clairement un marché à deux vitesses. Certaines grandes villes et en particulier Paris, affichent des hausses significatives, tandis que d'autres enregistrent des baisses. Les maisons, quant à elles, semblent montrer une meilleure résistance dans plusieurs villes. Les zones rurales, de leur côté, continuent de bénéficier d'une dynamique positive, avec des hausses de prix plus marquées et une progression en moyenne de 2,5% depuis le début de l'année.
Ville | Variation sur 3 mois | Variation sur 1 an | Variation sur 2 ans |
---|---|---|---|
Paris | +0,6 % | +1,5 % | -4,3 % |
Marseille | +2,2 % | +0,3 % | -1,9 % |
Lyon | -1,7 % | +0,5 % | -4,3 % |
Toulouse | -0,3 % | -1,7 % | -3,7 % |
Nice | -1,3 % | -1,7 % | -1,3 % |
Nantes | +0,3 % | -1,3 % | -6,5 % |
Montpellier | +1,6 % | +2,2 % | +0,4 % |
Bordeaux | -0,5 % | +1,4 % | -5,2 % |
Lille | -1,2 % | -1,8 % | -4,7 % |
Strasbourg | +0,7 % | -1,0 % | -1,1 % |
Perpignan | +3,8 % | +4,8 % | +1,9 % |
(Source : Meilleurs Agents, 1er juillet 2025)
Sur les trois derniers mois, la tendance est mitigée pour les appartements. Si des villes comme Marseille et Montpellier affichent des hausses, d'autres, à l'instar de Lyon et Nice, enregistrent des baisses. Sur un an, les évolutions sont variées, avec des hausses notables à Perpignan et Montpellier, et des replis ailleurs. Sur deux ans, de nombreuses villes ont vu leurs prix diminuer, signe d'une correction après une phase de forte augmentation.
Ville | Variation sur 3 mois | Variation sur 1 an | Variation sur 2 ans |
---|---|---|---|
Paris | N.D. | N.D. | N.D. |
Marseille | +3,0 % | -0,4 % | -7,9 % |
Lyon | +2,4 % | +3,6 % | -4,3 % |
Toulouse | +2,8 % | +4,2 % | -3,0 % |
Nice | -3,1 % | -3,2 % | -8,4 % |
Nantes | +2,5 % | -5,5 % | -16,5 % |
Montpellier | +2,0 % | +1,6 % | +0,5 % |
Bordeaux | -0,2 % | -8,0 % | -14,3 % |
Lille | +1,9 % | +1,2 % | +1,1 % |
Strasbourg | -1,8 % | +4,4 % | -5,2 % |
Perpignan | -4,2 % | -8,4 % | -12,0 % |
(Source : Meilleurs Agents, 1er juillet 2025. N.D. : Non disponible.)
Pour les maisons, la tendance sur trois mois est globalement plus positive dans la majorité des villes. Sur un an, des villes comme Toulouse et Strasbourg enregistrent de belles progressions, tandis que d'autres connaissent des replis plus ou moins marqués. Sur deux ans, les prix des maisons ont également subi des corrections dans de nombreuses villes, bien que certaines, comme Montpellier et Lille, affichent une résistance notable.
Un indicateur encourageant est la légère diminution des délais de vente. Dans les 11 plus grandes métropoles françaises, ces délais ont diminué de 4 jours en un mois et de 11 jours en trois mois. C'est un signe que la demande est bien présente et que les transactions se concrétisent plus rapidement dès lors que les biens sont affichés au bon prix.
Ville | Délai de vente moyen (jours) |
---|---|
Strasbourg | 54 |
Toulouse | 59 |
Lille | 61 |
Paris | 63 |
Marseille | 69 |
Nantes | 70 |
Montpellier | 70 |
Lyon | 71 |
Bordeaux | 77 |
Nice | 80 |
Perpignan | 90 |
(Source : Meilleurs Agents, 1er juillet 2025)
Après une période de forte hausse, les taux de crédit immobilier ont connu une accalmie au deuxième trimestre 2025. Le taux moyen des crédits s'est établi à 3,08 % en juin 2025, marquant une stabilisation après une baisse plus prononcée en début d'année.
Taux moyens des prêts fixes (%) | Toute durée | Sur 15 ans | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
---|---|---|---|---|
Décembre 2022 | 2,35 | 2,14 | 2,30 | 2,42 |
Décembre 2023 | 4,20 | 4,11 | 4,26 | 4,35 |
Décembre 2024 | 3,31 | 3,24 | 3,26 | 3,34 |
Mars 2025 | 3,09 | 3,00 | 3,01 | 3,10 |
Avril 2025 | 3,07 | 3,02 | 3,04 | 3,13 |
Mai 2025 | 3,10 | 3,05 | 3,09 | 3,17 |
Juin 2025 | 3,07 | 3,01 | 3,07 | 3,12 |
(Source : L'Observatoire Crédit Logement, 2ème trimestre 2025)
L'évolution des taux de crédit immobilier a été particulièrement erratique ces dernières années. Alors qu'en décembre 2022, le taux moyen sur 20 ans était de 2,30 %, il a grimpé en flèche pour atteindre 4,26 % en décembre 2023, avant de redescendre progressivement pour se stabiliser autour de 3,07 % en juin 2025.
Pour mieux appréhender l'impact de ces variations sur le pouvoir d'achat immobilier des acquéreurs, prenons l'exemple d'un emprunt de 300 000 € sur 20 ans.
Bien que le niveau actuel des taux soit supérieur à celui de 2022, la baisse significative depuis fin 2023 représente une amélioration notable de la capacité d'emprunt pour les ménages, rendant l'accès à la propriété plus abordable qu'il y a un an.
Malgré cette stabilisation, la capacité d'emprunt des ménages est légèrement affectée par une légère remontée des taux observée ces dernières semaines, couplée à une hausse des prix de l'immobilier dans certaines zones. La durée moyenne des prêts reste élevée, autour de 249 mois (plus de 20 ans), ce qui permet aux banques de compenser en partie le coût des opérations.
Le marché immobilier français se trouve actuellement dans une phase de transition. La crise post-2020 a laissé des traces, et la reprise, bien que réelle, reste fragile et inégale.
Le contexte macro-économique, marqué par des incertitudes politiques et géopolitiques, ainsi que des évolutions législatives (MaPrimeRénov', fiscalité des locations saisonnières), pèse sur la confiance des ménages. Cela se traduit par une diminution des intentions d'achat dans certains segments et une prudence accrue des banques.
Dans ce contexte, les biens qui tirent leur épingle du jeu sont ceux qui répondent aux attentes des acheteurs actuels. Les maisons, notamment celles situées en zones rurales ou périurbaines, continuent de susciter un vif intérêt. Les appartements, en particulier dans les grandes villes, doivent être proposés à des prix réalistes pour trouver preneur. Les biens avec de bonnes performances énergétiques et ne nécessitant pas de travaux importants sont également très recherchés.
Le second semestre 2025 s'annonce dans la continuité du premier, avec des opportunités à saisir pour les propriétaires vendeurs qui sauront s'adapter.
Si la Banque Centrale Européenne a de nouveau baissé ses taux directeurs en juin, une nouvelle baisse n'est pas attendue avant la fin de l'année. Les taux de crédit devraient donc rester relativement stables dans les prochains mois. Cela constitue une fenêtre de tir intéressante pour les acheteurs, qui peuvent encore bénéficier de conditions d'emprunt avantageuses. Pour vous, c'est l'assurance d'une demande soutenue, à condition de proposer un prix en adéquation avec le marché.
La clé résidera dans la capacité à identifier les marchés locaux les plus dynamiques. La progression des prix des maisons est un signal positif. Les zones rurales et certaines villes moyennes continuent d'attirer de nombreux acheteurs en quête d'espace et d'une meilleure qualité de vie.
Dans ce marché en mutation, une stratégie de vente réfléchie est essentielle pour valoriser au mieux votre bien et atteindre vos objectifs.
Une estimation immobilière juste et réaliste est plus que jamais cruciale. Un prix trop élevé risquerait de décourager les acheteurs et d'allonger considérablement le délai de vente, vous obligeant in fine à revoir votre prix à la baisse. Un professionnel de l'immobilier, fort de sa connaissance du marché local et des transactions récentes, est le plus à même de vous fournir une estimation précise. Ne sous-estimez pas l'importance d'une première impression réussie : un bien au prix juste attire davantage d'acquéreurs.
Mettez en avant les atouts de votre bien. Est-il lumineux ? Possède-t-il un extérieur ? Des performances énergétiques optimales ? Un environnement calme ? Ces éléments peuvent faire la différence. Pensez également à la valorisation de votre bien : des petits aménagements, un rafraîchissement ou un bon rangement peuvent avoir un impact significatif sur l'attractivité et le prix de vente. Dans un marché où les acheteurs sont de plus en plus exigeants, chaque détail compte.
Avec des taux de crédit stabilisés et des délais de vente en baisse dans certaines zones, le second semestre 2025 offre des opportunités réelles. Si vous envisagez de vendre, c'est le moment d'agir. Les acheteurs sont de retour, et un bien correctement estimé et bien présenté trouvera preneur. L'attentisme pourrait vous faire manquer une fenêtre de tir favorable.
Le marché immobilier est en mouvement, et il est temps de capitaliser sur les dynamiques actuelles. Chez imkiz, nous sommes à vos côtés pour vous accompagner à chaque étape de votre vente.
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