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1er trimestre 2024 : quel marché immobilier ?

2021 et 2022 ont été 2 années exceptionnelles sur le plan immobilier avec plus d'1,1 million de transactions et des prix globalement en forte hausse sur l’ensemble du territoire. Plusieurs facteurs expliquent ce niveau de marché et de prix :

  • La volonté d’un grand nombre de français de changer d’habitation et souvent de région à la suite du Covid
  • Le niveau exceptionnellement bas des taux d’intérêt qui étaient inférieurs à 1%

A contrario, l'année 2023 a été marquée, sous l'effet de la forte hausse des taux d'intérêt, par une baisse de l'ordre de 30% du marché qui est passé sous les 900 000 transactions et par un recul des prix plus ou moins marqué selon les villes.

Après cette année 2023 compliquée, à quoi faut-il s'attendre pour 2024 ?

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Une hausse des taux d’intérêt immobiliers qui a fortement pénalisé le marché immobilier en 2023

Il est toujours difficile d’avoir une vision précise du volume de transactions à court terme mais un des indicateurs représentatifs est le nombre de crédits immobiliers accordés. Sur l'ensemble de l'année 2023, le nombre de prêts immobiliers accordés est en recul de 40% par rapport à l'ensemble de l'année 2022. Il est redescendu au niveau de 2009; année où le marché immobilier était de 600 000 transactions.

Globalement on constate un fort recul du nombre de transactions immobilières depuis l’été 2022 avec les 1ers effets de la hausse des taux démarrée en mars, recul du marché qui s'est encore accentué depuis le début de l’année 2023. La baisse de marché à laquelle nous assistons est considérable.

Les 2 principales explications à la poussée du marché immobilier et des prix en 2021 et 2022 étaient les conséquences de la crise sanitaire et le niveau particulièrement bas des taux d’intérêt.

Concernant la crise du Covid, elle est désormais loin derrière nous et ses conséquences sur le marché immobilier sont désormais quasi nulles.

Pour ce qui est des taux d’intérêt, alors qu’ils étaient inférieurs à 1%, ils s'élèvent désormais à 4,24 % hors assurance.

sur 15 ans4,11% vs 2,14% en décembre 2022 et 0,86% en décembre 2021
sur 20 ans4,26% vs 2,30% en décembre 2022 et 0,86% en décembre 2021
sur 25 ans4,35% vs 2,42% en décembre 2022 et 0,86% en décembre 2021

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

L’impact de cette hausse des taux est considérable sur le cout d’un emprunt. Si l’on prend l’exemple d’un acquéreur qui a recours à un prêt immobilier de 300 000 € sur 20 ans, le coût de son emprunt est passé de 26 646 € en décembre 2021 à 146 232 € en décembre 2023 soit une hausse de 119 586 € en 2 ans.

Des prix de l’immobilier désormais trop élevés

Alors que le cout d'un emprunt s'est beaucoup accru, la baisse des prix est restée au contraire partout inférieure à 5%. Cela signifie donc que pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, en un an et demi, le prix a baissé au plus de 15 000 € alors que le cout pour l’acquéreur a augmenté de 91 295 €.

Nous sommes donc dans une situation où les acquéreurs ont vu leur pouvoir d'achat immobilier considérablement baisser. Ils n’ont désormais plus la capacité de financer les biens qu’ils souhaitent acquérir et la seule sortie possible sera une révision à la baisse des prix ou un report des projet à un horizon lointain pour ceux qui le peuvent.

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Si l’on se réfère au données du site Meilleurs Agents, un certain nombre de grandes villes ont vu leur prix reculer assez fortement et si certaine ont bien résisté comme Nice, Marseille, Toulouse ou encore Lille, pour d'autres comme Paris, Lyon, Nantes ou Bordeaux, l'année 2023 a été marquée par un fort recul et des délais de vente importants.

LilleEvolution des Prix sur 12 mois : -0,7% et délai de vente : 68 j
MarseilleEvolution des Prix sur 12 mois : - 2,5% et délai de vente : 70 j
ToulouseEvolution des Prix sur 12 mois : - 3,6% et délai de vente : 79 j
NiceEvolution des Prix sur 12 mois : + 0,1% et délai de vente : 79 j
StrasbourgEvolution des Prix sur 12 mois : - 1,4% et délai de vente : 50 j
ParisEvolution des Prix sur 12 mois : - 5,5% et délai de vente : 72 j
LyonEvolution des Prix sur 12 mois : - 4,6% et délai de vente : 74 j
BordeauxEvolution des Prix sur 12 mois : - 6,5% et délai de vente : 81 j
RennesEvolution des Prix sur 12 mois : - 4,3% et délai de vente : 71 j

(Source : Meilleurs Agents)

Au niveau national, la baisse des prix a donc été mesurée, autour de 1,5 à 1,6%. Si l'on regarde les 10 plus grandes villes la baisse est plus marquée et dépasse les 2% mais cela reste très loin de compenser la perte de pouvoir d'achat des acquéreurs.

Quelle tendance pour le marché et les prix de l’immobilier pour 2024 ?

La plupart des analystes sont unanimes sur le fait que la baisse des prix de l'immobilier devrait s'accentuer en 2024 et ceci même si tous voient également une stabilisation des taux d’intérêt après 2 années de hausse.

La baisse anticipée pour 2024 est de 4% sur l'ensemble du territoire et de 6% en région parisienne.

Concernant le marché, tout dépendra de l'évolution des prix. Si les prix baissent, pour se remettre en phase avec la baisse de pouvoir d'achat des acquéreurs, on peut avoir une stabilisation ou une légère hausse du marché. Si en revanche les prix restent à leur niveau actuel et que les taux d’intérêt immobilier ne baissent pas, alors le marché immobilier poursuivra sa baisse.

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Quelles perspectives pour les taux d’intérêt immobiliers en 2024 ?

Pour la première fois depuis début 2022, au mois d'octobre 2023 certaines banques n’ont pas bougé leur barème des taux de crédits immobiliers et certaine l’ont même revu à la baisse.

Par ailleurs, depuis la rentrée, certains gros réseaux bancaires comme Société Générale ou BNP Paribas se repositionnent sur le crédit immobilier.

Autant de bonnes nouvelles qui sont bonnes à prendre mais qui sont loin d'indiquer un retour à la situation d'il y a 2 ans.

Nos partenaires courtiers anticipent pour 2024, une légère hausse des taux d'intérêt immobiliers en début d'année; taux d'intérêt qui pourraient commencer à fléchir en milieu d'année, pour se stabiliser autours de 4% fin 2024

Le ministère de l'économie et des finances a par ailleurs annoncé un assouplissement des conditions d’octroi de crédit avec en particulier un rallongement à 27 ans de la durée maximum d'emprunt sous réserve de la réalisation de travaux d'amélioration représentant plus de 10% du prix total du projet. On peut craindre toutefois que l'impact de cette mesure soit limité.

S’il n’y a pas de baisse des taux d’intérêt significative, le seul facteur qui pourrait relancer le marché immobilier sera une baisse des prix de l'immobilier qui devra compenser tout ou partie de l’impact de la hausse des taux; c'est la raison pour laquelle on anticipe une baisse de prix de 4% en 2024.

Faut-il mettre son bien immobilier en vente maintenant ?

La réponse dépend de la situation de chaque propriétaire.

  • Les propriétaires vendeurs qui ont une mobilité choisie peuvent avoir intérêt à reporter leur projet en attendant des jours meilleurs. Attention néanmoins les cycles baissiers ont historiquement duré plusieurs années.
  • Les propriétaires vendeurs qui ont une mobilité contrainte (prêt relai, mutation, évolution de la famille, …) n’ont pas d’autre choix que de vendre rapidement.

La situation actuelle qui voit le marché immobilier tourner au ralenti est une situation classique d'un retournement de marché. Le marché "attend" le déblocage de la situation qui viendra d'une baisse des prix. Les prix s'aligneront sur le pouvoir d'achat des candidats à l'acquisition, qui sont dictés par le niveau des taux d'emprunt. La hausse actuelle des taux n'ayant pas été encore intégrée par le marché immobilier et même si les taux d’intérêt se stabilisent, la correction des prix va s'accélérer.

Les propriétaires qui doivent vendre dans les prochains mois ont tout intérêt à vendre dès maintenant en adaptant dès à présent leur prix au marché : en effet ils peuvent encore temporairement enrayer la baisse de prix de leur bien et trouver face à eux des acquéreurs encore solvables.

La demande restant importante sur le marché, il est essentiel de bien définir la valeur vénale de votre bien. Un bien correctement positionné continuera à se vendre rapidement.

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