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Réussir l'immobilier

Les prix de l'immobilier vont-ils monter en 2024 ?

2021 et 2022 ont été 2 années exceptionnelles sur le plan immobilier avec plus d'1,1 million de transactions et des prix en forte hausse sur l’ensemble du territoire.

L'année 2023 en revanche, a été marquée, sous l'effet de la forte hausse des taux d'intérêt, par une baisse de l'ordre de 25% du marché qui est passé de 1 150 000 transactions sous les 900 000 transactions et par un recul des prix plus ou moins marqué selon les villes.

Après cette année 2023 compliquée, à quoi faut-il s'attendre pour 2024 ? Peut-on espérer une hausse des prix de l'immobilier ?

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Une hausse des taux d’intérêt immobiliers qui a fortement pénalisé le marché immobilier en 2023

En 2023, le nombre de prêts immobiliers accordés a été en recul de 40% par rapport à 2022. Il est redescendu au niveau de 2009; année où le marché immobilier était de 600 000 transactions.

Globalement on constate un fort recul du nombre de transactions immobilières depuis l’été 2022 avec les 1ers effets de la hausse des taux d'intéret qui a démarrée en mars 2022, recul du marché qui s'est accentué tout au long de l’année 2023 et qui s'est traduit par une baisse de marché en 2023 de près de 25%.

La principale explication de cette baisse du marché immobilier a été clairement la hausse des taux d'intéret. Alors qu’ils étaient inférieurs à 1% début 2022, ils s'élèvent désormais à plus de 4% hors assurance.

sur 15 ans3,89% vs 2,14% en décembre 2022 et 0,86% en décembre 2021
sur 20 ans4,00% vs 2,30% en décembre 2022 et 0,86% en décembre 2021
sur 25 ans4,13% vs 2,42% en décembre 2022 et 0,86% en décembre 2021

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

L’impact de cette hausse des taux est considérable sur le cout d’un emprunt. Si l’on prend l’exemple d’un acquéreur qui a recours à un prêt immobilier de 300 000 € sur 20 ans, le coût de son emprunt est passé de 26 646 € en décembre 2021 à 136 306 € début 2024 soit une hausse de 109 660 € en 2 ans.

Quelles perspectives pour les taux d’intérêt immobiliers en 2024 ?

Pour la première fois depuis début 2022, on a assisté début 2024 à un léger recul des taux d'intéret. Alors que fin décembre 2023, le taux d'intéret moyen toutes durées confondues étaient de 4,25%, fin janvier 2024 ils étaient redescendus à 4,15%.

On est loin des 1% d'il y a 2 ans mais cela reste clairement une bonne nouvelle même si personne n'anticipe de baisse marquée des taux pour 2024. Les plus optimistes anticipent des taux autour de 3,75% fin 2024 mais cela dépendra clairement de l'évolution de l'inflation dans les mois à venir.

Autre bonne nouvelle sur le front du crédit, depuis la rentrée, certains gros réseaux bancaires comme Société Générale ou BNP Paribas se repositionnent sur le crédit immobilier avec des offres de taux très compétitives.

Enfin, le ministère de l'économie et des finances a par ailleurs annoncé un assouplissement pour 2024 des conditions d’octroi de crédit avec en particulier un rallongement à 27 ans de la durée maximum d'emprunt sous réserve de la réalisation de travaux d'amélioration représentant plus de 10% du prix total du projet. On peut craindre toutefois que l'impact de cette mesure soit limité.

Des prix de l’immobilier qui restent toutefois trop élevés

Alors que le cout des emprunts a très fortement augmenté, la baisse des prix de l'immobilier est restée au contraire partout inférieure à 5%. Cela signifie donc que pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, en un an et demi, le prix a baissé au plus de 15 000 € alors que le cout pour l’acquéreur a augmenté de 110 000 €.

Nous sommes donc dans une situation où les acquéreurs ont vu leur pouvoir d'achat immobilier considérablement baisser.

Ils n’ont désormais plus la capacité de financer les biens qu’ils souhaitent acquérir et la seule sortie possible sera une révision à la baisse des prix, un retour à des taux d'intéret beaucoup plus bas ou un report de leur projet.

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Quelle tendance pour le marché et les prix de l’immobilier pour 2024 ?

La quasi totalité des analystes sont unanimes sur le fait que, la baisse des prix de l'immobilier va s'accentuer en 2024 et ceci même si tous voient également une stabilisation ou même un léger recul des taux d’intérêt en 2024.

La baisse des prix de l'immobilier anticipée pour 2024 est de 4% sur l'ensemble du territoire et de 6% en région parisienne si l'on se réfère au site Meilleurs Agents.

Concernant le nombre de transactions, tout dépendra de l'évolution des prix de l'immobilier. Si les prix baissent, pour se remettre en phase avec la baisse de pouvoir d'achat des acquéreurs, on peut avoir une stabilisation ou une légère hausse du marché. Si en revanche les prix restent à leur niveau actuel et que les taux d’intérêt immobilier ne baissent pas de façon significative, alors le marché immobilier poursuivra sa baisse.

Comment ont évolué les prix de l'immobilier début 2024 ?

Le début de l'année 2024 est marquée par une poursuite et même une accélération de la baisse des prix sur l'ensemble du territoire.

Paris- 1,8% sur 3 mois
Top 10 grandes villes- 0,3% sur 3 mois
Top 50 grandes villes- 0,7% sur 3 mois
Zones rurales- 0,1% sur 3 mois
France- 0,5% sur 3 mois

(Source : Meilleurs Agents)

Quand on rentre dans le détail de ces chiffres, on constate qu'un certain nombre de grandes villes ont vu leur prix reculer assez fortement et si certaine ont bien résisté comme Nice, Perpignan, Montpellier, pour d'autres comme Paris, Bordeaux, Toulouse, Lyon ou encore Nantes, les derniers mois ont été marqués par un fort recul des prix et des délais de vente importants.

LilleEvolution des Prix sur 3 mois : -0,9% et délai de vente : 64 j
MarseilleEvolution des Prix sur 3 mois : +0,5% et délai de vente : 70 j
ToulouseEvolution des Prix sur 3 mois : - 0,8% et délai de vente : 83 j
NiceEvolution des Prix sur 3 mois : + 1,8% et délai de vente : 83 j
StrasbourgEvolution des Prix sur 3 mois : - 2,2% et délai de vente : 59 j
ParisEvolution des Prix sur 3 mois : - 1,8% et délai de vente : 76 j
LyonEvolution des Prix sur 3 mois : -1,1% et délai de vente : 79 j
BordeauxEvolution des Prix sur 3 mois : - 2,5% et délai de vente : 95 j
ReimsEvolution des Prix sur 3 mois : - 3,0% et délai de vente : 89 j
NantesEvolution des Prix sur 3 mois : - 0,8% et délai de vente : 82 j
MontpellierEvolution des Prix sur 3 mois : + 0,7% et délai de vente : 92 j
PerpignanEvolution des Prix sur 3 mois : + 2,1% et délai de vente : 63 j

(Source : Meilleurs Agents)

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Faut-il mettre son bien immobilier en vente maintenant ?

La réponse dépend de la situation de chaque propriétaire.

  • Les propriétaires vendeurs qui ont une mobilité choisie peuvent avoir intérêt à reporter leur projet en attendant des jours meilleurs. Attention néanmoins les cycles baissiers ont historiquement duré plusieurs années.
  • Les propriétaires vendeurs qui ont une mobilité contrainte (prêt relai, mutation, évolution de la famille, …) n’ont pas d’autre choix que de vendre rapidement.

La situation actuelle qui voit le marché immobilier tourner au ralenti est une situation classique d'un retournement de marché. Le marché "attend" le déblocage de la situation qui viendra d'une baisse des prix. Les prix s'aligneront sur le pouvoir d'achat des candidats à l'acquisition, qui sont dictés par le niveau des taux d'emprunt. La hausse actuelle des taux n'ayant pas été encore intégrée par le marché immobilier et même si les taux d’intérêt se stabilisent, la correction des prix va s'accélérer.

Les propriétaires qui doivent vendre dans les prochains mois ont tout intérêt à vendre dès maintenant en adaptant dès à présent leur prix au marché : en effet ils peuvent encore temporairement enrayer la baisse de prix de leur bien et trouver face à eux des acquéreurs encore solvables.

La demande restant importante sur le marché, il est essentiel de bien définir la valeur vénale de votre bien. Un bien correctement positionné continuera à se vendre rapidement.

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