Immobilier : 2025, l’année de la stabilisation – 2026 s’annonce comme celle du rééquilibrage
Après trois années de turbulences, le marché immobilier français clôt l’année 2025 sur un bilan globalement positif bien que contrasté. Les prix ont cessé de décrocher, les volumes se sont redressés passant de 770 000 transactions en 2024 à un peu plus de 900 000 transactions en 2025 et l’accès au crédit se stabilise après une période de fortes tensions. Alors que les vendeurs retrouvent un marché moins défavorable, les perspectives pour 2026 dessinent un scénario de normalisation progressive sans hausse de prix toutefois.
2025 : un atterrissage en douceur des prix dans la plupart des grandes villes
L’année 2025 marque la fin de la phase de correction sévère engagée en 2022-2023 du fait de la hausse des taux d'intéret. Dans les grandes métropoles, les prix affichent même de légères progressions, preuve que la baisse généralisée appartient désormais au passé. Les données Meilleurs Agents font apparaître des hausses comprises entre +1 % et +4,6 % selon les villes, à l’exception notable de Perpignan.
Évolution des prix au m² sur 12 mois (source : Meilleurs Agents)
| Ville | Prix appart. €/m² | Prix maisons €/m² | Évolution 12 mois |
|---|---|---|---|
| Paris | 9 645 € | 10 075 € | +1,1 % |
| Marseille | 3 539 € | 4 600 € | +2,2 % |
| Lyon | 4 764 € | 6 489 € | +2,0 % |
| Toulouse | 3 527 € | 4 417 € | +4,1 % |
| Nice | 5 200 € | 6 424 € | +2,7 % |
| Montpellier | 3 500 € | 4 502 € | +4,6 % |
| Bordeaux | 4 511 € | 4 899 € | +1,8 % |
| Perpignan | 1 934 € | 2 028 € | -2,2 % |
Ces chiffres illustrent un marché à deux vitesses :
- Les grandes métropoles, notamment Toulouse, Nice, Montpellier ou Lyon, renouent avec des hausses significatives.
- Paris confirme une stabilisation après trois ans de repli.
- Certaines villes secondaires, comme Perpignan, restent orientées à la baisse, signe que tous les territoires ne profitent pas encore du redressement.
Pour les vendeurs, ce contexte de stabilisation devrait se poursuivre en 2026. Mais attention, si les prix repartent à la hausse, il est probable que le marché reparte à la baisse.
Crédit immobilier : une détente fragile mais réelle en 2025
Si le marché n’a pas rebondi plus fortement, c’est en grande partie dû à un environnement de financement encore tendu malgré l’amélioration observée depuis 2024.
Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, les taux ont reculé au premier trimestre avant de se stabiliser et de remonter légèrement à l’automne :
Taux fixes moyens – Prêts du secteur concurrentiel (CSA)
| Date | 15 ans | 20 ans | 25 ans |
|---|---|---|---|
| Déc. 2024 | 3,24 % | 3,26 % | 3,34 % |
| Mars 2025 | 3,00 % | 3,01 % | 3,10 % |
| Juin 2025 | 3,01 % | 3,07 % | 3,12 % |
| Oct. 2025 | 3,04 % | 3,17 % | 3,22 % |
La barre des 3 % sur 20 ans, espérée par de nombreux acheteurs, n’a finalement pas été atteinte. Toutefois, la baisse des taux du début d'année a permis de débloquer une partie de la demande, en particulier chez les primo-accédants.
Pour les vendeurs, l’enjeu est clair : l’environnement financier redevient attractif, même s’il reste loin des niveaux d’avant 2022 et des taux d'intérêt de l'ordre de 1%. Autrement dit, il existe une fenêtre favorable qui pourrait ne pas durer si la conjoncture économique ou géopolitique se tend à nouveau.
2026 : vers un marché plus fluide mais toujours contraint
Les perspectives pour 2026 pointent vers une poursuite du redressement, mais à un rythme modéré. Une remontée forte des prix n’est pas attendue (elle pourrait même faire repartir le marché à la baisse) ; l’objectif est plutôt un retour progressif à un marché équilibré avec entre 900 000 et 1 000 000 de transactions.
Les facteurs clés pour 2026 :
- Taux d’intérêt stables, possiblement entre 3,1 % et 3,4 % selon les banques même si certaines, plus optimistes, voient les taux repasser sous les 3% en 2026.
- Demande plus dynamique, portée par la stabilisation économique et par la normalisation des conditions de crédit.
- Reprises locales dans les grandes métropoles grâce à l’attractivité économique et au retour des investisseurs.
- Forte sélectivité du marché : les biens au bon prix et bien situés continuent de partir, les autres peuvent rester longtemps en vente avant de trouver un acquéreur.
Les analystes du secteur anticipent une activité en lente progression : davantage de transactions, davantage de mobilité résidentielle, mais sans euphorie. Les ménages ont intégré que la baisse des taux sera limitée : cette stabilisation devrait fluidifier les décisions d’achat et réduire les ventes à perte, un point clé pour les propriétaires vendeurs.
Pour les vendeurs : une fenêtre d’opportunité à utiliser
Le bilan 2025 et les signaux 2026 convergent vers un message clair pour les propriétaires :
Le marché n’est plus baissier
Il s’est stabilisé et repart dans plusieurs villes majeures. Attendre une hausse spectaculaire serait toutefois illusoire.
Les acheteurs reviennent progressivement
Le recul des taux au premier semestre 2025 a redonné un peu de pouvoir d’achat, même si les conditions restent serrées.
Les biens bien positionnés continuent de se vendre rapidement
Dans un marché sélectif, la qualité du bien, son état et un prix de mise en vente cohérent sont déterminants. Chez imkiz, un bien qui est positionné à son prix de marché se vend en moyenne en 31 jours.
Le moment est propice pour vendre sans pression
Les taux ne devraient pas reculer davantage en 2026 ; il est donc peu probable que la demande augmente fortement à moyen terme.
Conclusion : un marché plus sain, mais toujours exigeant
2025 marque la fin de la tempête immobilière et l’entrée dans une phase de normalisation. 2026 devrait confirmer ce mouvement : plus de fluidité, davantage de transactions, des prix en progression modérée dans les zones attractives.
Pour les vendeurs, c’est une période clé :
- le marché s’est stabilisé,
- les financements sont redevenus accessibles,
- la demande reprend, même si elle reste prudente.
Dans ce contexte, une stratégie bien calibrée – estimation rigoureuse, valorisation du bien, positionnement compétitif – permettra d’aborder la vente dans les meilleures conditions.
