Juin 2023 : une demande immobilière qui reste forte

Après des années 2021 et 2022 qui se sont situées à des niveaux historiquement hauts en matière de transactions immobilières avec plus de 1 100 000 transactions dans l’ancien, le marché est à la peine depuis l’été 2022. Le début de l’année 2023 est en recul marqué en raison de la très forte remontée des taux d’intérêts.

Nombreux sont ceux qui parlent de crise majeure de l’immobilier voir de krach. Si l’on regarde bien l’évolution de ces derniers mois, il s’agit en réalité plus d’un réajustement du marché que d’un krach ; réajustement qui va se poursuivre sans aucun doute possible au moins jusqu’à l’année prochaine mais vraisemblablement au-delà.

Pourtant si le marché et les prix de l’immobilier baissent, la demande reste forte et l’on a une tension immobilière qui reste importante.

Un marché en recul mais une demande immobilière qui reste élevée

Si l’on se réfère aux données de l’observatoire du crédit CSA sur la production de crédit immobilier en nombre, on peut penser que le marché immobilier sur 12 mois glissants est en recul de l’ordre de 35%.

La production de crédit immobilier est redescendue à son niveau de 2013 ; année ou le marché s’est établi à 723 000 transactions à comparer aux 1 100 000 transactions de l’année dernière.

On a donc un marché immobilier qui semble à l’arrêt alors même que l’on constate que la demande est présente et plutôt forte. Comment expliquer ce paradoxe ?

Des prix immobiliers trop élevés au regard des capacités d’emprunt des acquéreurs

La situation actuelle se caractérise par une baisse modérée des prix de l’immobilier sur les 12 derniers mois ; on parle d’un recul de 5% dans les villes les plus impactées par la baisse des prix comme Paris, Lyon ou encore Bordeaux.

A contrario l’augmentation du cout d’un emprunt sur 20 ans est de l’ordre de 25% du montant emprunté depuis le début de l’année 2022.

Si on prend l’exemple d’un bien d’une valeur de 400 000€ financé par emprunt sur une durée de 20 ans, son prix a baissé d’environ 20 000€ alors que le cout du crédit pour l’acquéreur a augmenté de l’ordre de 100 000€.

On comprend donc bien que cette situation est difficilement tenable et ceci d’autant plus que les acquéreurs sont déjà sur des durées d’emprunt longues avec des marges de manœuvres restreinte pour réduire leur taux d’effort.

Pourtant on a une demande immobilière qui est forte et des biens immobiliers qui se vendent rapidement ….. dès lors qu’ils sont au bon prix.

Chez imkiz, on a d’ailleurs une activité qui progresse très fortement sur le 1er semestre 2023 en raison en particulier de nos honoraires réduits qui permettent justement d’afficher les biens à des prix plus cohérents avec le marché immobilier actuel tout en préservant au maximum les prix net vendeur des propriétaires.

Quelles perspectives pour le marché immobilier pour 2023 ?

Si l’on regarde les courbes du marché immobilier, des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt depuis 1960, on constate une corrélation très forte entre les trois.

Toute les baisses des taux d’intérêt se sont traduites par une augmentation du marché et des prix de l’immobilier et inversement, toutes les hausses de taux d’intérêt se sont traduites par une baisse du marché et des prix de l’immobilier.

Par ailleurs tous les grands retournements de marché de ces 40 dernières années se sont traduits par une baisse de marché pendant au moins 2 années.

Aujourd’hui les taux poursuivent leur progression. Ils sont désormais (mai 2023), hors assurance à 3,28% toutes durées quand ils étaient à 3,15% il y a un mois, à 2,35% en décembre 2022 et à 1,06% en décembre 2021.

Seuls signes positifs concernant les perspectives, d’une part on constate un ralentissement de la hausse des taux d’intérêt qui est moitié moins forte sur les 2 derniers mois qu’elle ne l’était au début de l’année et d’autre part on assiste à un début d’accalmie sur le front de l’inflation en Europe comme aux Etats-Unis même si elle reste à un niveau élevé.

Si on peut donc espérer une stabilisation des taux d’ici la fin de l’année, il ne faut pas compter sur un retour à la situation précédente.

Comme l’indiquait le Gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, ce sont les taux de ces dernières années qui étaient anormalement bas et non pas les taux actuels qui sont trop élevés. Une baisse des taux parait donc peu probable dans les 12 mois à venir.

Est-ce le bon moment pour vendre son bien immobilier ?

Tout dépend de votre situation et de votre besoin de vendre.

Pour ceux qui ont une mobilité contrainte et qui ont donc l’obligation de vendre assez rapidement leur bien immobilier soit parce qu’ils ont un prêt relais à rembourser, une mobilité géographique, l’arrivée d’un enfant, … tant que la tendance est baissière, il vaut mieux vendre rapidement en ajustant son prix au niveau des prix du marché. Le temps joue contre les propriétaires et la valeur de leur bien diminue de mois en mois.

Pour ceux qui en revanche n’ont pas une mobilité contrainte et qui souhaitent juste déménager pour changer de logement, s’ils souhaitent réellement vendre, ils doivent le faire rapidement en ajustant leur prix sinon ils peuvent avoir intérêt à reporter leur projet mais il ne faut pas espérer de reprise des prix à court terme.

Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier ?

Ceux qui ont essayé profiter de la baisse des prix pour faire une bonne affaire sont en réalité les grands perdants dès lors qu’ils ont besoin de recourir à un emprunt pour financer leur projet.

Comme nous l’avons vu, les prix ont peu baissé jusqu’à présent alors que le cout d’un emprunt à augmenté dans des proportions très importantes.

Qu’en sera-t-il dans les mois à venir ? Seuls ceux qui payent leur bien au comptant peuvent avoir intérêt à attendre que les prix baissent pour acheter. En réalité et comme nous l’indiquons depuis plusieurs mois si vous achetez un bien pour l’habiter, l’enjeu est de trouver le bien qui vous convient et de le payer au prix du marché plutôt que de faire un pari sur l’avenir.