Faut-il encore acheter un bien immobilier à Paris ?

Comment s’explique l’évolution des prix de l’immobilier parisien

Un certain nombre de facteurs expliquent pourquoi les prix de l’immobilier ont explosé ces dernières années à Paris où les prix ont purement et simplement été multipliés par 4 en 20 ans.

L’insuffisance de logements neufs

L’insuffisance de logements neufs liée à la quasi-absence de terrain constructibles dans le centre-ville. Même si cette insuffisance a certainement un impact sur les prix de l’immobilier, la croissance du parc immobilier, sauf si elle est très importante, n’a qu’un impact limité sur les prix. L'antienne est connue : pour Paris, comme ailleurs, les prix augmentent parce qu'on ne construit pas suffisamment. En réalité, la croissance du parc n'exerce qu'un effet modeste sur le prix. Pour la France urbaine entière, tablez sur une diminution du prix de l'ordre de 2 % pour une augmentation de 1 % du parc.

le niveau historiquement bas des taux d’intérêt

Les taux des prêts immobiliers alors que certains les voyaient remonter en début d’année ont en réalité poursuivi leur baisse, pour atteindre des niveaux jamais atteints. Selon l'observatoire Crédit Logement / CSA, en juillet, le taux moyen se situait à 1,20% soit presque cinq fois moins qu'au début des années 2000... Et 12 fois moins élevés qu'à la fin des années 80.

Dans le détail, le taux moyen à 15 ans était à 0,96%, celui à 20 ans à 1,14% et celui à 25 ans à 1,37%.

Dans le même temps, la durée des prêts bancaires s’est fortement allongée. Depuis début de 2014, la durée des prêts bancaires s’est allongée de 30 mois pour se situer aujourd’hui à un peu plus de 19 ans avec 41,3% des prêts qui sont sur 25 ans et plus.

Une attractivité auprès des étrangers

La ville de Paris, dispose d’une attractivité extraordinairement forte auprès des riches populations étrangères qui ne sont pas toujours très regardantes et informées sur les prix de l’immobilier parisien et un peu moins guidés par des motivations d'investissement.

Par ailleurs ces acheteurs étrangers ont tendance à participer à un alignement du prix de l'immobilier entre les métropoles internationales. Ces acheteurs ont donc eu tendance à propager les variations de prix d'un point à l'autre de la planète et à les tirer vers le haut.

Au-delà de tirer les prix lors de l’achat, ces achats de pieds à terre par des étrangers réduisent le nombre d’appartements disponibles pour ceux qui sont à la recherche de résidences principales.

Un détournement de logements

Même si la ville de Paris a pris un certain nombre de mesures pour réduire le phénomène ou tout au moins le contrôler, l’effet Airbnb a été important à Paris.

Un très grand nombre de propriétaires, compte tenu de l’attractivité touristique de Paris et de l’essor d’Airbnb, ont décidé de réorienter les biens vers ce type de location réduisant là aussi le nombre de biens disponibles pour le logement.

Ne risque-t-on pas un retournement de marché ?

On peut s’interroger sur le risque, comme on le constate à Londres, New York, Genève, … de voir les prix de l’immobilier parisien repartir à la baisse.

Les principaux ressorts d’une baisse des prix sont un renversement des éléments que nous avons évoqués :

• augmentation du taux d'intérêt (net d'inflation),
• durcissement des possibilités de crédit (avec la fin du rallongement de la durée des prêts),
• départ des acheteurs étrangers,
• apparition d’une offre de logements massive comme cela s’était passé en 1991

Difficile de prédire si ces tendances verront le jour. Le seul phénomène qui semble certain en revanche est celui lié au vieillissement de la population et qui se traduira par un afflux de m2 sur le marché.

En effet les logements parisiens sont majoritairement détenus par des personnes désormais âgées et la seule évolution certaine est l'augmentation du nombre de ces personnes âgées et des décès à cause de l'arrivée des papy boomers. Cela conduira mécaniquement à une augmentation du nombre de ventes à Paris et donc une baisse du prix du m2.

En tout état de cause, et même si là encore il est difficile de prédire l’avenir, si l’on se réfère à l’indice global de bulle immobilière (Global Real Estate Bubble Index) établi par le BCG, Paris se rapproche dangereusement de la zone de risque élevé. Paris se situe désormais en 8 ème position derrière Hong Kong, Munich, Toronto, Vancouver, Amsterdam et Stockholm avec une note de 1,44 sachant que selon le BCG, la zone de bulle commence à 1,5.

Par ailleurs, Paris est la 3ème ville au monde, derrière Hong Kong et Londres, si l’on se réfère au nombre d’années pendant lesquelles il faut travailler pour se payer un appartement.