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Réussir l'immobilier

Les grandes villes luttent contre la flambée des loyers et la gentrification des centres-villes.



Réussir l'immobilier Actualité de l'immobilier Les villes luttent contre les loyers élevés

On assiste ces dernières années à une « gentrification » (pour reprendre un mot à la mode) des centres villes et une difficulté de plus en plus grande pour une grande partie de la population à habiter dans les centres villes des grandes capitales.

Tout ceci s’est traduit à la fois par une hausse très forte des prix de l’immobilier et d’autre part, mais c’est en la conséquence directe, par une hausse également très importante des loyers.

Aujourd’hui, un certain nombre de villes, à l’instar de Paris qui vient de réintroduire le plafonnement des loyers, cherchent à contenir ce phénomène.




A quoi est due la gentrification des centres villes ?

Dans les années 60, 70, 80, les personnes aisées ont eu tendance à quitter les centres-villes qui manquaient d’espace pour aller se loger en périphérie des grandes villes dans des zones plus confortables ou jugées comme tel ; c’est le cas de Neuilly, Levallois, Vincennes, …. par exemple pour ce qui concerne Paris.

Depuis, les comportements ont changé et les gens préfèrent se rapprocher des centres-villes et opter pour un mode de vie de plus en plus urbain et mixte. C’est le retour en grâce de l’appartement dans les centres villes au détriment des pavillons en banlieue.

Ce retour vers les centres-villes est également dû à tous les programmes de réaménagement qui ont été conduits ces dernières années et qui rendent l’espace aux habitants.

Enfin et de manière plus prosaïque, la hausse des prix de l’immobilier dont les facteurs explicatifs sont nombreux, a joué un rôle évidement important sur la sociologie des cœurs de ville, que les gens soient propriétaires ou locataires.

La lutte contre la gentrification

Si en France les premières actions visant à essayer de réguler les prix de l’immobilier et les loyers voient le jour, aux Etats Unis, ce phénomène existe depuis longtemps et l’on peut penser qu’il finira par s’implanter plus fortement en Europe.

Le géant de la vente en ligne Amazon a récemment fait les frais de cette nouvelle tendance. Alors qu’il devait son nouveau siège social dans le quartier du Queens à New York, Amazon a finalement dû revoir ses plans initiaux et annuler son déménagement New-Yorkais à la suite de la pression mise par ces différents mouvements anti-gentrification présents au Etats Unis.

Leur principal argument était de dire qu’Amazon était un vecteur de gentrification. Il s‘appuyait pour cela sur l’exemple de Seattle où Amazon a son siège. Bien qu’un grand nombre d’emplois ait crée, Amazon a considérablement modifié le niveau de vie et les prix des loyers qui ont augmenté de 75 % de 2001 à 2008. Aujourd’hui, Seattle est la 3ème ville américaine où les sans domiciles fixes sont le plus nombreux ; une conséquence directe de cette gentrification de la ville.

Et en France comment est ce que cela se passe ?

A la différence des Etats Unis, en France, les collectivités voient d’un œil assez positif le remplacement de populations précaires par des ménages plus aisés, au pouvoir d’achat plus élevé et peu d’opposition émerge sur le sujet.

La principale action qui a été mise en place au niveau national c’est la définition de quota de logement sociaux (30% de logements sociaux dans leur parc immobilier). Si globalement cette décision est respectée, un certain nombre de communes dont la plus célèbre est sans doute Neuilly sur Seine, préfèrent payer une amende plutôt que de respecter ces quotas.

La principale action mise en place ces dernier mois est le rétablissement du plafonnement des loyers à Paris qui en plafonnant les loyers au m2 rend plus accessibles un certain nombre de logements à la location et en réduisant la rentabilité locative de certains bien risque d’avoir un impact à la baisse sur le prix des logements.

Paris n’est pas la seule ville à agir dans ce sens et à essayer de maitriser voire de faire baisser ses loyers. Lille devrait suivre prochainement et surtout bon nombre de capitales ont mis en place un certain nombre d’actions.

Que font les autres capitales pour lutter contre les loyers élevés ?

Outre une lutte de plus en plus forte contre le développement d’une offre de location de type Airbnb et ceci dans la plupart des grandes villes qui ont commencé à régulariser cela, un certain nombre d’actions voient le jour.

Berlin

Berlin avait la réputation d’être très peu cher par rapport aux autres capitales européenne en particulier Londres et Paris mais cette époque semble révolue.

Face à la flambée des prix et des loyers qui ont été multiplié par 2 en10 ans, Berlin a décidé de prendre des mesures fortes en présentant un projet de plafonnement et de gel des loyers pendant cinq ans.

New York

L'Etat de New York a adopté une loi qui a pour vocation d’enrayer la disparition des logements à prix abordables. La loi permettait jusqu’à présent aux propriétaires de contourner l'encadrement des loyers à l'occasion d'un changement de locataire ou de travaux de rénovation. Tout ceci s’est traduit par la disparition d'environ 300.000 appartements du parc de logements à loyers régulés à New York même.

Cette modification de la loi rendra donc plus difficile le déplafonnement des loyers et ouvrira également la possibilité d'instaurer un système de loyers régulés dans toutes les localités de l'Etat de New York.

Vienne

Vienne dispose depuis plus de 100 ans d’un système de plafonnement des loyers et près de 60% de la population habitent dans un appartement à loyer plafonné appartenant à la ville ou à des promoteurs d'intérêt public. Ce grand nombre de logements subventionnés contribue évidement à freiner la hausse des prix sur le marché privé.

Barcelone

A Barcelone dont les loyers ont augmenté de 35% depuis 2010, la ville s’est attaquée de façon drastique aux locations saisonnières en ordonnant la fermeture de plusieurs milliers de locations ne disposant pas de licence touristique et gelant l'attribution de toute nouvelle licence.

Ils ont complété le dispositif par la mise en place d’agents municipaux chargés de passer au crible les annonces de plateformes de location pour débusquer les locations illégales.

Ils prévoient également de mettre en place dans les mois à venir un dispositif d'encadrement des loyers.

Stockholm

La capitale suédoise n’est pas en reste ce qui n’est pas totalement étonnant quand on connait le mode de fonctionnement de ces pays.

Ainsi Stockholm, compte près de 45% des logements sont loués par des institutions ou des propriétaires privés. Pour garantir une maitrise des loyers, ceux-ci sont négociés tous les ans entre représentants de propriétaires et de locataires.

La liste d’attente pour accéder à ces logements est longue et il faut parfois attendre jusqu’à 20 pour accéder à un logement. Pour y accéder, une inscription sur une liste d'attente pouvant atteindre 20 ans ou à un système de loterie est nécessaire. Cette attente s’explique par le fait que le locataire qui a obtenu son logement peut y vivre de façon illimitée mais aussi l'échanger contre un autre.

Alors bonne chose pour les uns ou entrave à la libre concurrence pour les autres les mesures qui sont prises par un nombre croissant de villes dans le monde se développent de jour en jour pour maitriser ce qui ressemble à des excès en matière de prix immobilier et qui au-delà du phénomène de gentrification que cela engendre fait peser un risque réel de bulle immobilière.


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