Tendances du marché immobilier en septembre 2022

Après 2 années euphoriques marquées par des prix très élevés et un nombre de transactions record en 2021 le marché immobilier semble désormais vouloir s’assagir.

Le premier semestre a vu les prix se stabiliser et le nombre de transactions reculer ; on parle d’un recul de 10 à 20 % des transactions sur l'ensemble de l'année par rapport à 2021.

Un certain nombre d’éléments de contexte nationaux et internationaux explique cette tendance : l’inflation, la hausse des taux d’intérêt, les prix élevés de l’immobilier mais aussi la période électorale ou encore les tensions internationales.

Quelle est la réalité du marché immobilier au 1er semestre ?

Si l’on se réfère au réseau Century 21, la baisse est assez marquée avec une baisse de certaines clientèles comme les investisseurs en recul de 2,3% sur un an et même de 18,6% à Paris. Concernant le marché des résidences secondaires très dynamique depuis la crise sanitaire, il est en recul de 7,9% sur un an selon Century 21.

Si l’on se réfère à la FNAIM, sur la période Janvier – Mai, le nombre de compromis signés à reculé de 3% avec une baisse de 6% en mai et la tendance semble s'accentuer.

Selon un sondage récent réalisé par cette même FNAIM, seulement 31% des français interrogés estiment que la conjoncture actuelle est favorable à un achat immobilier contre 58% un an plus tot.

Pour autant, le président de la FNAIM, Jean-Marc Torillon ne voit pas l'éclatement d'une bulle immobilière mais plutôt un atterrissage avec une baisse de l’ordre de 10% pour 2022 soit un retour au marché de 2019. Certains acteurs ou analystes voient toutefois une chute plus marquée autour de 15 à 20%.

La hausse des taux d’intérêt – principale explication à la baisse du marché immobilier ?

Si le niveau des taux d’intérêt reste bas, leur évolution est importante depuis la fin de l’année dernière ce qui a 2 conséquences :

• Un renchérissement important du coût du crédit et donc une baisse du pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs
• Un nombre de refus de crédits plus important en raison du taux d’usure

D’après Boursorama, en juillet, les prêts sur 15 ans se négociaient en moyenne à 1,57%, ceux sur 20 ans à 1,69% et ceux sur 25 ans à 1,79%. En décembre 2021, ces mêmes taux étaient respectivement de 0,86%, 0,99% et 1,13%.

Cela signifie que pour une personne qui emprunte 250 000€ sur 20 ans, le coût de son crédit hors assurance passera de 25 700 € à 44 800 € soit une hausse de 19 000 €.

On comprend assez simplement pourquoi cette hausse des taux impacte à la fois les prix de l’immobilier et le nombre de transactions.

Le 2nd impact de la hausse des taux est lié au niveau du taux d’usure. Le taux d’usure est un taux fixé par la banque de France. Il correspond au taux maximum auquel une banque a le droit de prêter de l'argent. Il s’appuie sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui correspond au coût total du crédit incluant tous les frais environnants (assurance, frais de dossier, hypothèque, ...).

Les taux d’intérêt ayant fortement augmenté ces derniers mois, un nombre important de dossiers se voient refusés car leur TAEG dépasse le taux d'usure.

La banque de France a décidé de remonter les taux d’usure en juillet dernier pour permettre un maintien de l'activité:

• 2.60 % en fixe pour un prêt signé sur une période entre 10 et 20 ans
• 2.57 % en fixe pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus

Mais la poursuite annoncée de la hausse des taux dans les mois à venir devrait se traduire par la poursuite de cette problématique du taux d’usure dans les mois à venir même si une nouvelle hausse du taux d'usure est prévue pour début octobre.

Est-ce le bon moment pour vendre ou acheter un bien immobilier ?

Ce ralentissement pousse un certain nombre de propriétaires et d’acquéreurs à se poser la question de savoir si c’est le bon moment pour vendre ou pour acheter un bien.

En réalité dans le contexte actuel le temps ne joue ni pour les vendeurs qui voient les prix baisser ni pour les acquéreurs qui voient le coût de leur crédit augmenter. Les seuls qui ont sans doute intérêt à attendre de voir comment le marché réagit, ce sont ceux qui financent leur bien au comptant. Ils ont en effet une chance de voir les prix baisser et ils ne sont pas concernés par le cout du crédit.

Pour ce qui concerne, les vendeurs, la tendance des prix étant plutôt baissière, chaque jour qui passe voit plutôt le prix de leur bien baisser sans compter les charges et taxes sur le bien qui continuent à être dues. Nous avons vu beaucoup de propriétaires qui ont souhaité rester à des niveaux de prix trop élevés et qui ont fini par vendre leur bien moins cher quelques mois plus tard.

Les biens qui sont dans leur prix de marché continuent à se vendre sans difficulté en revanche l’absence de contact ou de visites sur un bien traduit de façon quasi systématique un prix trop élevé.

Cette situation était évidement très différente il y a encore un an dans un marché haussier ou le temps jouait pour les propriétaires.

Pour ce qui concerne les acquéreurs qui sont tentés d’attendre de voir baisser les prix pour se lancer dans leur achat, ce n’est en général pas une bonne idée ; l’éventuelle baisse des prix étant compensée par la hausse du coût du crédit. C’est donc un jeu à somme nulle sauf pour ceux qui prévoient de faire un achat comptant.

Les biens énergivores (DPE F ou G), quel impact sur la vente ?

Un phénomène nouveau est apparu depuis quelques mois. Il concerne les biens ayant un mauvais diagnostic de performance énergétique c’est-à-dire les biens classés F ou G.

La loi Energie Climat prévoit en effet que les biens classés G ne pourront plus être mis en location à partir de 2025 et ceux classés F à partir de 2028. Par ailleurs, ces biens sont soumis à une interdiction de revalorisation des loyers.

Les acquéreurs sont donc très vigilants sur les performances énergétiques des biens qu’ils acquièrent et l’on constate une vraie décote sur ces biens.

On voit d’ailleurs apparaitre au sein des annonces immobilières un nombre très important de biens avec un mauvais diagnostic et des prix qui sont tirés vers le bas et qui ont tendance à faire baisser l’ensemble du marché.

Ces biens peuvent toutefois constituer une bonne affaire pour les acquéreurs qui sont prêts à se lancer dans des travaux de remise aux normes et qui peuvent trouver quelques bonnes affaires à réaliser.


En conclusion, le marché immobilier en cette rentrée 2022 est clairement moins porteur qu’il ne l’était il y a encore quelques mois.

Les perspectives sont, sans beaucoup de doutes possibles, une accalmie tant sur les prix que sur le nombre de transactions sans pour autant que l’on ne parle d’effondrement. Il s’agit plutôt d’un atterrissage.

En revanche, les taux d’intérêt, même s’ils sont haussiers n’en demeurent pas moins à des niveaux très bas et en dessous de ce qu’ils ont pu être dans les années 2015 – 2018 à un moment où le marché était très dynamique.

Que vous soyez vendeur ou acheteur, le moment reste bon pour vous lancer dans un projet immobilier en vous positionnant au prix de marché pour les vendeurs et en ayant bien fait revalider votre capacité de financement auprès de votre banquier ou de votre courtier pour les acquéreurs.