Marché immobilier : perspectives 4ème trimestre 2022 et 2023

Le marché immobilier reste soutenu à la fin du mois de septembre 2022 mais avec de fortes disparités d’une ville à une autre. Compliqué dans des villes comme Paris, Lyon ou encore Bordeaux, le marché reste très dynamique dans des villes comme Marseille, Montpellier ou encore Grenoble ou Strasbourg.

Coté transactions, le marché reste dynamique et devrait se maintenir au-dessus d’un million de transactions proche du record de 2021 avec des zones rurales qui progressent de +8% et des grandes villes qui connaissent une situation plus compliquée.

En termes de contexte, celui-ci est moins porteur depuis quelques mois. Hausse des taux qui renchérit le coût du crédit pour les acquéreurs, taux d’usure qui empêche certains acquéreurs d’accéder au crédit, inflation, contexte géopolitique… Alors à quoi faut-il s’attendre pour les mois à venir ?

Evolution des prix de l’immobilier en 2022

Comme nous l’avons vu, l’évolution des prix est très différente d’une région à une autre et d’une ville à une autre.

Pour ce qui est des gagnants, on retrouve, Marseille, Montpellier, Grenoble mais aussi Strasbourg, Nice, Rennes ou Nantes. Si l’on se réfère à l’indice Meilleurs Agents, l’évolution des prix immobiliers sur 1 an est de :

• + 9,9% à Marseille
• + 7,2% Montpellier
• + 8,7% à Grenoble
• + 8,0% à Strasbourg
• + 7,2% à Reims
• + 6,5% à St Etienne
• + 6,1% Nice
• + 4,2% à Rennes
• + 3,0% à Nantes

A contrario, certaines villes ont connu une année plus compliquée avec une quasi-stagnation ou une baisse sur les 12 derniers mois.

• - 0,8% à Paris
• + 1,6% à Lyon
• + 1,2% à Lyon
• + 1,0% à Lille
• + 1,4% au Havre

Concernant Paris, on constate que la baisse observée ces dernières années tend à s’étendre sur l’ensemble de la région Ile-de-France. C’est la cas clairement de la première couronne. Pour ce qui est de la 2ème et 3ème couronne dont les prix ont très fortement progressé depuis la crise sanitaire, les prix sont en train de s’assagir.

Si l’on regarde la tendance depuis la rentrée 2022, certaines villes voient leur prix refluer. C’est le cas de Rennes (-0,2%), Lyon (0% sur 1 mois), Nice (-0,5%), Le Mans (-0,6%), Tours (-0,4%), Rouen (-0,6%) et Paris qui poursuit sa baisse engagée depuis 2 ans.

A contrario, un certain nombre de villes connaissent une hausse sur la rentrée. C’est le cas en particulier de Bordeaux (+0,6%), Nantes (+0,6), Montpellier (+1,3%) et bien entendu Marseille (+1,3%).

Enfin si l’on regarde l’évolution des prix depuis le début de l’année en zone rurale, elle est de 6,5% ce qui confirme la tendance observée depuis quelques années et en particulier depuis la crise du COVID et qui voit un rééquilibrage entre zones rurales et zones urbaines.

Un élément important et nouveau est toutefois venu impacter le marché immobilier : le diagnostic de performance énergétique. Si jusqu’il y a peu de temps, la performance énergétique des logements était regardée par les acquéreurs sans que cela ne remette en cause leur projet, elle est désormais scrutée avec la plus grande attention en raison de l’interdiction de mettre en location les bien classés F ou G à partir de 2025 et 2028. Ce phénomène c’est traduit par un afflux de ces biens sur le marché et par des prix clairement plus bas que ceux des biens avec un bon DPE.

Des délais de vente qui se rallongent

Si le marché reste dynamique et si les prix font de la résistance il n’en demeure pas moins que les acquéreurs négocient davantage et que les délais de vente se rallongent selon l’indice Meilleurs Agents.

La palme revient à Nice qui avec un délai de vente de 78 jours est parmi les grandes villes françaises celle dont le délai moyen de vente est le plus long.

Pour les autres villes, on constate des délais autour de 50 jours pour les plus dynamiques et de 70 jours pour celles où les délais sont les plus longs : Paris (68 jours), Marseille (61 jours), Lyon (56 jours), Toulouse (61 jours), Nantes (52 jours), Strasbourg (43 jours), Montpellier (69 jours), Bordeaux (71 jours), Lille (52 jours), Rennes (51 jours), Reims (59 jours), Le Havre (47 jours), St Etienne (59 jours), Grenoble (52 jours).

Quelles perspectives pour la fin de l’année et le début de l’année 2023 ?

L’exercice de la prévision est compliqué mais on peut néanmoins dégager de grandes tendances. Tout d’abord si l’on regarde le contexte général, on constate :

• Une hausse des taux qui devrait se poursuivre au moins jusqu’au début de 2023 et qui clairement réduit le pouvoir d’achat des acquéreurs
• Une hausse du taux de l’usure au 1er octobre qui est passé à 3,05% et qui devrait en revanche faciliter l’accès au crédit d’un certain nombre même si plusieurs banques en ont profité pour augmenter leur taux.
• Un contexte géopolitique qui n’est pas favorable mais qui renforce toutefois la dimension refuge de la pierre.
• Un contexte économique national qui pourrait se durcir même si pour le moment, cela ne semble pas avoir d’impact significatif sur le marché immobilier.

Si l’on regarde de plus près le marché immobilier, on constate comme on l’a vu des situations très différentes d’une ville à une autre et en particulier en termes de niveau de stock.

Pour ce qui concerne, le marché immobilier rural, on assiste à une vraie pénurie avec des stocks de biens divisés par 2 depuis 2019 et la flambée de la demande constatée sur ces zones depuis la crise COVID.

Si l’on regarde les grandes villes on a une situation contrastée avec une forte pénurie de biens dans des villes comme Marseille, Montpellier ou Grenoble et dans une moindre mesure à Rennes, Lille ou encore Strasbourg.

A contrario, on constate une légère sur-offre à Toulouse, Bordeaux, Nantes ou Angers et une sur-offre plus importante à Paris, Lyon ou Villeurbanne.

Pour ce qui concerne Paris le stock de biens sur le marché est à un niveau historiquement haut depuis 4 ans et selon le site SeLoger, nous avions 28% de biens en plus sur le marché en septembre 2022 par rapport à septembre 2021 dont bon nombre de biens avec un DPE F et G.

Dans ce contexte, personne ne prévoit un krach ou un effondrement du marché immobilier mais plutôt un atterrissage.

A Paris, le consensus semble se faire autour d’une baisse de l’ordre de 3% pour 2023 soit une accélération de la baisse constatée ces 2 dernières années.

Pour ce qui est de Lyon, les anticipations sont plutôt à une baisse des prix de l’ordre de 2% pour 2023.

Pour les autres villes ou l’on constate une suroffre de biens, la baisse devrait être de l’ordre de 1% ce qui n’est pas beaucoup sauf si l’on remet cela dans un contexte inflationniste tel qu’on le connait aujourd’hui.

Pour les villes ou l’on a une pénurie de biens, on devrait connaitre une hausse autour de 1 à 2% et de 3 à 4% pour des villes comme Marseille, Montpellier ou encore Orléans qui ont clairement le vent en poupe.

Enfin pour les zones rurales, la hausse anticipée est de l’ordre de 5% pour 2023.

Si l’on se réfère au site Immonot, le site des notaires, les perspectives sont plus pessimistes. 49 % des participants à leur panel penchent pour une baisse des prix, 45 % pour leur stabilité et seulement 6 % pour leur augmentation.

En termes de volume de transactions le marché 2022 restera très vraisemblablement au-dessus ou à minima autour d’un million de transactions. En revanche pour 2023 il semble y avoir consensus. La plupart des acteurs de l’immobilier le voient redescendre en dessous d’un million, vraisemblablement autour de 950 000 transactions ce qui reste un niveau très élevé si l’on se réfère au volume de marché des 10 dernières années.

Dans ce contexte, faut-il mettre en vente son bien immobilier ?

Si l’on se réfère une fois encore au site Immonot et compte tenu de leur vision sur l’évolution des prix, la tendance est de passer à la vente sans tarder.

Aujourd’hui, ils sont 77% de leur panel à recommander une vente pour ceux qui sont en position de vendeur alors qu’ils n’étaient que 62% il y a quelques mois.

Pour ce qui nous concerne, nous partageons, cette vision, a fortiori pour les biens situés dans les zones dont on risque de voir les prix baisser : Paris, Lyon, Bordeaux notamment.

Au-delà de ces villes, nous pensons pour ceux qui sont vendeurs qu’il ne faut pas tarder. Au mieux les perspectives sont très légèrement haussières pour les villes les mieux loties mais le risque que la conjoncture soit plus dégradée n’est pas négligeable. En revanche le fait que le marché se redresse fortement, personne ne l’envisage.

Il nous semble donc pertinent de profiter de la dynamique que l’on constate depuis la rentrée de septembre 2022 pour avancer dans vos projets immobiliers.

On constate de manière générale que les biens qui sont positionnés à leur prix de marché, partent et partent finalement assez vite. Pour ceux qui souhaitent malgré tout reporter leur projet à plus tard, cela peut être pertinent mais il ne faudra sans doute pas envisager de remise en vente avant 12 à 18 mois.