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Réussir l'immobilier
Réussir l'immobilier
Taux d’intérêt, tensions géopolitiques, marché plus sélectif : en 2026, les vendeurs immobiliers qui réussiront leur vente seront ceux qui accepteront le vrai prix du marché.
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Après deux années de correction brutale en 2023 et 2024, le marché immobilier français est progressivement sorti de sa phase de paralysie. Les volumes sont repartis avec 950 000 transaction en 2025 après moins de 800 000 en 2024 mais 1 200 000 en 2021 et en 2022, les acquéreurs reviennent, les banques prêtent de nouveau et les taux restent, malgré leur récente remontée, bien inférieurs aux niveaux records observés fin 2023.
Mais derrière cette amélioration apparente, une réalité demeure : tous les biens ne se vendent pas.
En 2026, le marché immobilier n’est plus un marché de pénurie où il suffisait de publier une annonce pour déclencher plusieurs offres. Le rapport de force a changé. Les acheteurs comparent, négocient, arbitrent davantage. Et dans ce nouveau contexte, une évidence s’impose : les vendeurs qui réussiront leur vente seront ceux qui accepteront le marché tel qu’il est réellement, et non tel qu’il était en 2021 ou 2022.
Le début d’année 2026 marque le retour d’un environnement mondial beaucoup plus instable.
Les tensions géopolitiques au Moyen-Orient, et notamment autour de l’Iran, ont ravivé les inquiétudes des marchés financiers ces derniers mois. La hausse du pétrole, les tensions sur les chaînes logistiques et les interrogations autour de l’inflation ont immédiatement eu un impact sur les marchés obligataires européens.
Conséquence directe : les taux longs repartent progressivement à la hausse.
L’OAT française à 10 ans — principal indicateur servant de référence au financement des crédits immobiliers — est remontée autour de 3,8 %, après avoir fortement baissé en 2024 et 2025.
Pour les banques, cette remontée renchérit mécaniquement le coût du refinancement. Certaines ont déjà commencé à ajuster leurs barèmes de crédit depuis le printemps même si elles restent globalement prêteuses .
Le marché immobilier français doit donc désormais composer avec plusieurs facteurs simultanés :
À ce contexte international s’ajoute un facteur spécifiquement français : l’approche progressive de l’élection présidentielle de 2027.
Historiquement, les périodes pré-électorales créent souvent une forme d’attentisme économique. Les ménages repoussent certains arbitrages importants, les investisseurs deviennent plus prudents et les marchés financiers surveillent de près la trajectoire budgétaire française.
Or, la situation des finances publiques françaises reste particulièrement dégradée. Dette élevée, déficit important, ralentissement de la croissance : autant d’éléments qui poussent les marchés à demander une rémunération plus élevée pour financer l’État français via les OAT.
Ce sujet peut sembler éloigné de l’immobilier résidentiel. Pourtant, il influence directement les crédits immobiliers accordés aux particuliers.
Car contrairement à ce que beaucoup de vendeurs espèrent encore, il est très peu vraisemblable de voir les taux revenir aux 1% qui ont porté le marché il y a quelques années mais rien ne garantit non plus un retour à des taux plus favorables autour de 2 à 2,5%.
Le marché de 2026 est donc un marché de normalisation, et non un marché d’euphorie.
Les indicateurs du début d’année 2026 montrent malgré tout une amélioration sensible de l’activité. Les volumes de contacts repartent à la hausse dans de nombreuses villes et les acquéreurs reviennent progressivement sur le marché.
Chez imkiz, nous connaissons même une très forte progression qui s'explique sans doute par notre modèle avec des honoraires fixes et réduits qui permettent aux propriétaires de vendre plus vite et à un meilleur prix net.
Mais cette reprise reste très rationnelle.
Les acheteurs disposent aujourd’hui d’un choix plus important, prennent davantage le temps d’analyser les biens et sont particulièrement attentifs à trois critères :
Autrement dit, le marché est redevenu un marché d’arbitrage. Et dans ce contexte, les biens qui se vendent rapidement sont presque toujours ceux qui arrivent immédiatement au “bon prix”.
Pendant plusieurs années, la hausse quasi continue des prix a installé chez de nombreux propriétaires l’idée qu’un bien immobilier “prend naturellement de la valeur” avec le temps. Cette logique a profondément changé.
Dans de nombreux secteurs, les prix ont corrigé entre 5 % et 15 % depuis les sommets de 2022. Certaines villes ont mieux résisté que d’autres, mais la tendance générale est claire : les acheteurs ne financent plus les excès.
Le problème est que beaucoup de vendeurs restent encore psychologiquement ancrés sur les prix du passé.
Ils raisonnent souvent à partir :
Mais le marché, lui, ne fonctionne pas sur les attentes du vendeur. Il fonctionne sur la rencontre entre une offre et une demande solvable.
Et en 2026, cette demande solvable reste contrainte.
Même avec des taux plus favorables qu’en 2023, les mensualités demeurent nettement supérieures à celles de l’ère du crédit ultra-bas. Les acheteurs calculent précisément leur budget global et arbitrent immédiatement lorsqu’un bien leur semble surévalué.
Dans les agences immobilières, le constat est aujourd’hui largement partagé : lorsqu’un bien correctement diffusé ne génère ni contacts ni visites pendant plusieurs semaines, le sujet est rarement la qualité de l’annonce.
Le plus souvent, le marché considère simplement que le prix n’est pas cohérent.
Chez imkiz, on a analysé l'ensemble des ventes depuis 2025 et le constat est sans appel: aucun bien qui n'a pas eu de contact pendant 15 jours ne s'est vendu à ce prix là. Par ailleurs, 41% des biens qui ses sont vendus ont eu leur 1er contact dès le 1er jour de diffusion.
C’est une réalité parfois difficile à entendre pour les propriétaires, notamment lorsqu’ils ont réalisé des travaux ou qu’ils sont attachés émotionnellement à leur bien. Pourtant, les données de commercialisation sont souvent très parlantes.
Aujourd’hui, les portails immobiliers fournissent des indicateurs extrêmement précis :
Lorsqu’un bien est beaucoup affiché mais peu consulté, cela signifie généralement que les acquéreurs l’écartent dès la première comparaison de prix.
Et lorsque les visites n’aboutissent pas malgré des retours positifs, cela traduit souvent un décalage entre la perception du vendeur et les arbitrages réels des acheteurs.
À l’inverse, les biens positionnés dès le départ au juste prix continuent de très bien se vendre. On peut toujours démarrer sa vente à un prix un peu supérieur pour voir comment le marché réagit. On sait tout de suite si le bien est au bon prix et l'enjeu est de ne pas s'entêter si le bien ne se vend pas.
Même en 2026, certains logements déclenchent encore plusieurs offres en quelques jours. Mais ces situations concernent presque toujours des biens :
Car le paradoxe actuel est là : dans un marché redevenu plus fluide, les biens “bien pricés” se vendent souvent rapidement, tandis que les autres peuvent rester bloqués pendant des mois.
Or, un bien qui s’éternise en diffusion finit presque toujours par se fragiliser commercialement.
Les acquéreurs voient les baisses de prix successives, s’interrogent sur les raisons de l’absence de vente et deviennent plus agressifs en négociation. Le vendeur perd alors progressivement sa capacité à maîtriser la discussion.
Dans beaucoup de cas, accepter plus rapidement le marché permet au contraire :
On peut même dire que les propriétaires qui s'inscrivent dans le temps long finissent toujours par vendre leur bien moins cher.
Dans ce nouveau cycle immobilier, les frais d’agence redeviennent également un sujet central surtout quand on sait que la moyenne des honoraires d'agence en France est de 5,78% (source Autorité de la Concurrence).
Lorsque le marché était en forte hausse, des honoraires élevés pouvaient être absorbés plus facilement par la progression des prix. En 2026, chaque arbitrage budgétaire compte davantage.
De plus en plus de vendeurs cherchent donc à optimiser leur prix net vendeur sans pour autant renoncer à l’accompagnement d’une agence immobilière.
C’est précisément ce qui explique le développement des modèles à honoraires fixes comme celui proposé par imkiz qui permettent de vendre plus vite et à un meilleur prix net.
Avec des frais réduits et connus à l’avance, les vendeurs disposent d’une marge de manœuvre supplémentaire pour positionner leur bien de manière plus compétitive, tout en conservant les services essentiels :
Dans un marché plus exigeant, cette capacité à ajuster intelligemment son prix devient un avantage concurrentiel réel.
Pendant longtemps, certains vendeurs ont pu considérer qu’attendre permettrait mécaniquement d’obtenir davantage. Ce raisonnement devient beaucoup plus risqué dans un marché désormais mouvant et plus incertain.
Les évolutions de taux, les contraintes énergétiques liées au DPE, les tensions géopolitiques, l’approche de l’élection présidentielle ou encore les interrogations économiques poussent aujourd’hui de nombreux acquéreurs à arbitrer plus rapidement et plus durement.
Dans ce contexte, vendre vite ne signifie plus “brader”.
Cela signifie surtout :
Les vendeurs qui réussiront leur vente en 2026 ne seront donc pas nécessairement ceux qui afficheront le prix le plus élevé.
Ce seront surtout ceux qui comprendront avant les autres que le marché a changé.
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