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Réussir l'immobilier

Après 4 semaines de confinement comment se porte le marché de l’immobilier ?



Réussir l'immobilier Actualité de l'immobilier CoViD-19 - Les leçons de 4 semaines de confinement sur le marché de l'immobilier à venir

imkiz étant une agence 100 % en ligne nous n’avons rien arrêté depuis le 17 mars. Ainsi après un mois de confinement nous pouvons faire un point sur notre perception du marché et essayer d’en déduire des indices pour la suite.




Depuis le 17 mars les français sont confinés. La plupart des commerces sont fermés. Les agences immobilières classiques bien sûr ont baissé le rideau. Les projets immobiliers en cours sont ralentis avec les contraintes que l’on connaît : impossibilité de réaliser des visites, signatures de promesses et de ventes aléatoires, déménagements difficiles voire impossibles.

Chaque jour les journaux, blogs, professionnels s’expriment pour imaginer l’après-confinement. Avec une interrogation dans tous les esprits, quel avenir pour le marché de l’immobilier après le déconfinement ?


imkiz étant une agence 100 % en ligne nous n’avons rien arrêté depuis le 17 mars. Télétravail oblige nous avons été contraints de réduire un peu nos horaires d’ouverture téléphonique mais l’ensemble de l’activité a continué. Ainsi après un mois de confinement nous pouvons faire un point sur notre perception du marché et essayer d’en déduire des indices pour la suite.

Quelle activité dans le secteur de l’immobilier pendant le confinement ?

Les visites étant suspendues pendant le confinement nos activités sont de trois ordre :
  • sur les ventes en cours pour lesquelles un acquéreur a déjà été trouvé il s’agit de gérer la finalisation de l’offre d’achat, la promesse de vente, ou la vente
  • répondre aux acquéreurs qui recherchent un bien, les renseigner sur les biens en vente et préparer des visites pour l’après-confinement
  • avec les propriétaires vendeurs : préparer la vente du mieux possible pour organiser de premières visites dès le confinement levé

Offres en cours, promesses de vente et ventes continuent pendant le confinement

Le fait que les visites soient suspendues laisse un peu de temps aux acquéreurs pour peaufiner leur offre sur le bien qui leur plaît. Les négociations continuent donc, sans la pression pour l’acquéreur d’une possibilité que le bien convoité lui échappe. Néanmoins, il ne faut pas s’y tromper, nous essayons toujours chez imkiz de ne pas maintenir l’acquéreur sous pression car nous pensons que rien de bon n’en sort (on ne fait qu’augmenter la proportion de rétractations ultérieures, c’est toujours une bien mauvaise pratique).

Nous n’avons constaté aucun retrait d’offre de la part d’un acquéreur.

En revanche deux cas ont pu se produire :
  • Celui de propriétaires vendeurs qui ont suspendu leur acceptation car ils n’ont pas la possibilité aujourd’hui de visiter leur «  bien d’après »
  • Et celui d’acquéreurs dont la vente en cours est en pause et qui attendent le déconfinement pour signer la promesse de vente.
En synthèse aujourd’hui aucun projet n’est remis en cause et quand on a eu le coup de cœur avant le confinement on ne souhaite qu’une chose c’est finaliser l’acquisition dès que possible.

Du côté des promesses de vente plusieurs ont été signées ces dernières semaines. Il y a eu un moment de flottement car une ordonnance parue le 25 mars a laissé croire que les délais de rétractation seraient suspendus jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire. La rectification de ce point par les services de l’état (les délais restent inchangés) à permis de concrétiser les promesses en cours. La plupart des offices notariaux sont en télétravail et fonctionnent quasiment normalement.

En ce qui concerne les ventes certaines ont pu se concrétiser quand elles sont de deux ordre. Soit quand le déménagement a pu être géré en autonomie par l’acquéreur et/ou le vendeur. Soit quand il s’agit d’un investissement locatif et que le locataire est déjà dans les lieux, dans ce cas il s’agit d’un transfert de propriété qui peut s’effectuer facilement sans implication matérielle.

Dans tous les autres cas les contraintes matérielles (déménagement notamment, mais aussi dernière visite sur place avant la vente) font que les ventes sont repoussées à l’après confinement. Des créneaux ont déjà été réservés auprès des notaires car l’emploi du temps des offices notariaux risquent d’être bien chargés après le 11 mai.

Acquéreurs : des recherches toujours à un bon niveau pour préparer la suite

Nous avons diffusé un grand nombre de nouvelles annonces chaque jour depuis le début du confinement et les acquéreurs sont bien là.

On constate néanmoins deux effets inhabituels. Premièrement les annonces génèrent des contacts lors des deux ou trois premiers jours de la diffusion. Au delà c’est beaucoup plus faible que de coutume. Deuxièmement on constate des écarts selon le type de bien. Les biens qui sont situés dans des zones habituellement de tension et qui sont positionnés à un prix de marché génèrent beaucoup de contacts voire plus que d’habitude.

En revanche les biens qui sont situés dans des emplacements moins tendus, ou qui sont en décalage par rapport au marché (un peu trop chers) génèrent très peu de demandes, bien moins que d’habitude. Est-ce annonciateur d’un certain retournement du marché ?

Tous les types de projets d’acquisition restent dynamiques. Que ce soit pour la primo-accession, le changement de résidence principales ou alors l’investissement locatif : tous les projets restent d’actualité.

Vendeurs : nombreuses mises en vente, des interrogations sur les prix

Les vendeurs ont été particulièrement silencieux la première semaine du confinement, probablement occupés à gérer la mise en place du télétravail, gérer l’école des enfants, bref … tout ce que nous avons plus ou moins connu dans la plupart des foyers. Mais dès la deuxième semaine de confinement les demandes sont devenues plus régulières.

Habituellement sur les 3 premières semaines d’avril le nombre de nouvelles mises en vente est de 20 % inférieure aux 3 premières semaines de mars. (Il y a toujours une légère baisse en attendant une augmentation des mises en vente en mai puis juin avant une nouvelle réduction sur les 2 mois d’été).

Aujourd’hui on constate que cette baisse est de l’ordre de 40 % mais comme indiqué il y a eu une première semaine de confinement pendant laquelle les propriétaires vendeurs n’étaient pas encore concentrés sur leur projet de mise en vente.

Au final on constate que les propriétaires sont toujours là. Une différence de taille néanmoins la plupart anticipent des baisses de prix et sont prudents. Ils attendent de voir comment réagit le marché aux nouvelles annonces avant de concrétiser leur future acquisition.

C’est probablement à une inversion du séquencement des projets qu’il faudra s’attendre dans les prochains mois. Sur 2019 et début 2020 les propriétaires vendeurs attendaient de sécuriser leur acquisition avant de mettre en vente. Aujourd’hui il semble que les propriétaires attendent de sécuriser leur vente avant d’acheter. Souvent cette dynamique est corrélée à une baisse des prix.

En synthèse : un marché qui va rester dynamique, des marges et des durées de négociation plus importantes

On constate que les acquéreurs et vendeurs dont la transaction était déjà bien avancée se sont mobilisés pour la faire aboutir rapidement. C’est donc bien que la confiance dans l’immobilier est confirmée. Avec la débâcle boursière et les incertitudes croissantes sur les investissements financiers il y a fort à parier que l’immobilier va conserver ce rôle de valeur refuge.

Les acquéreurs sont toujours présents mais sur des biens plus ciblés. Les vendeurs sont précautionneux et ne veulent pas se retrouver acculés. Les délais de négociation vont en conséquence logiquement augmenter et les prix vont probablement se stabiliser pour les biens dans des zones où la tension immobilière est moindre.

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