L'impact de la baisse des taux sur le marché immobilier en 2024 ?

Si les taux d’intérêt à 1% sont derrière nous et plus du tout à l’ordre du jour, la hausse des taux d’intérêt que l’on connait depuis début 2022 semble être désormais également derrière nous.

Quelle est la réalité des taux d’intérêt ? Quelles sont les perspectives pour 2024 ? Quel sera l'impact de cette baisse des taux sur le marché et les prix de l'immobilier ?

Quel est le niveau des taux d’intérêt des emprunts immobiliers en avril 2024 ?

Si l’on se réfère à l’Observatoire du crédit CSA le taux d’intérêt moyen toutes durées confondues à fin mars 2024 s’élève à 3,90% hors assurance de prêt alors qu’il était de 2,4% un an plus tôt.

Si l’on rentre dans le détail des taux en fonction des durées, ils sont :

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

Les taux d’intérêt restent donc à un niveau élevé malgré la petite baisse du 1er trimestre 2024 puisque le précédent record date du 1er trimestre 2009 ; date à laquelle ils étaient de 4,51%.

En revanche nous restons loin des plus hauts depuis le début des années 2000 ; plus haut qui se sont situés à 5,67% en 2001.

Comment ont évolué les taux d’intérêt des crédits immobiliers depuis 2022 ?

La hausse des taux a été très importante depuis début 2022 puisqu’en 2 années les taux d’intérêt immobiliers toutes durées confondues sont passés de 1,06% en janvier 2022 à 3,9% en mars 2024.

Les taux d’intérêt ont connu en 24 mois une hausse jamais connue ces 25 dernières années.

La bonne nouvelle, c’est que les taux sont entrés en phase de stabilisation depuis la fin d’année 2023 puisque la hausse a été en décembre de 0,02% alors que sur les 10 premiers mois de l’année, la hausse moyenne mensuelle était de près de 0,2% et au 1er trimestre 2024, les taux ont baissé de 0,35 point ce qui était inédit depuis 2 ans.

Pause ponctuelle ou amorce d’un mouvement stabilisation puis de baisse ? On peut penser que c’est bien le début d’une phase baissière.

Quelle prévision pour les taux d’intérêt immobiliers pour 2024 ?

Le mouvement de baisse des taux semble désormais enclenché. En tout cas, les professionnels de la finance en sont convaincus.

Après deux années de hausse continue des taux d’intérêt visant à contrer l’inflation, les conditions semblent désormais réunies pour voir les banques centrales lâcher du lest.

Alors que l’inflation en France dépassait les 6% début 2023, elle est désormais de 3%. Il en est de même dans la zone Euro ou après avoir dépassé les 10%, l’inflation est aujourd’hui autour de 2%.

Dans ce contexte, le Gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau a indiqué que « Le prochain mouvement de la BCE sera, sauf surprise, une baisse ». Même Christine Lagarde, présidente de la BCE a donné des indications sur le calendrier des interventions sur les taux d’intérêt de la Banque Centrale Européenne, indiquant une baisse « probable » des taux au cours de l’été 2024.

Il faut néanmoins rester prudent comme en atteste la récente déclaration de la FED qui reporte la prochaine baisse de taux qui était initialement prévue en juin 2024. Les choses restent fragiles et très dépendantes de l'inflation et du marché de l'emploi aux Etats-Unis.

Quelles perspectives pour les prêts immobilier en 2024 ?

La baisse des taux d’intérêt aura mécaniquement un effet sur les taux des prêts immobiliers et donc sur le cout des emprunts.

Au-delà de la baisse des taux, on voit les grandes banques revenir avec une volonté de reconquérir le marché. Certaines banques comme la Société Générale ou BNP Paribas n’ont quasiment pas fait de crédit immobilier depuis un an. Elles sont de retour sur le marché début 2024 avec des conditions de taux très agressives pour reprendre des parts de marché.

Si les conditions de marché poursuivent leur amélioration, on peut espérer à partir du deuxième trimestre 2024, une baisse de 30 à 40 points de base des taux d’intérêts par rapport aux taux actuels. On pourrait ainsi retrouver des taux d’intérêt entre 3,50% et 3,80% ce qui correspond aux taux que l’on avait en juin 2023 vs 4,24% fin 2023.

Enfin, et même si ces mesures auront un impact limité, quelques évolutions réglementaires sont prévues pour 2024 :

• La possibilité de s’endetter sur 27 ans en cas d’achat dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant équivalent à 10% de l’opération,
• La possibilité de demander le réexamen d’un dossier de crédit refusé à la marge,
• La non-intégration des intérêts d’un prêt relais dans le calcul du taux d’endettement.

Quelles conséquences aura la baisse des taux d’intérêt sur le marché immobilier en 2024 ?

La hausse des taux d’intérêt que l’on a connue depuis 2022 a eu un impact très lourd sur le volume de transactions immobilières avec un recul du marché de 22% en 2023 si l’on se réfère aux données de la FNAIM avec un marché 2023 de 875 000 transactions.

Si l’on regarde les données de l’Observatoire du Crédit CSA, le nombre de prêt immobilier dans l’ancien a été s’est réellement effondré avec un recul de 40% en 2023. il se stabilise au 1er trimestre 2024.

Dans le fond, seuls les prix immobiliers ont bien résisté avec une baisse de 1,6% en 2023 au niveau national même si certaines villes comme Nantes, Bordeaux, Lyon ou encore Paris ont connu des baisses beaucoup plus sévères.

Pour 2024, le marché est attendu en recul de 10% à 800 000 transactions et surtout il est attendu un recul des prix beaucoup plus marqué avec un recul de 4% au niveau national et de 6,5% en région parisienne.

Compte tenu de la baisse annoncée des taux d’intérêt, ce recul des prix peut paraitre curieux. Il s’explique en réalité par le décalage très important qui est apparu entre les prix des biens et le cout des emprunts depuis 2 ans.

Un acquéreur qui emprunte 300 000€ sur 20 ans pour financer son bien a vu le cout de son crédit augmenter de 110 000€ en 2 ans. Sur la même période, la baisse des prix a été minime et au maximum de 5% soit 15 000€ en 2 ans.

Si une baisse des taux est attendue en 2024, elle ne permettra bien entendu pas de revenir au niveau d’il y a 2 ans et seul un ajustement des prix immobiliers permettra de relancer le marché immobilier.

Si l'on fait un focus sur le 1er trimestre 2024 ou les taux d'intéret on reculé en moyenne de 0,35pt, l'effet de rattrapage apparait clairement avec une poursuite de la baisse des prix de l'immobilier.

Si l'on se réfère au site Meilleurs Agents, l'évolution des pris de l'immobilier au 1er trimestre 2024 a été la suivante :

(Source : Meilleurs Agents)