Quelle baisse des taux immobiliers pour la rentrée 2024 ?

Si les taux d’intérêt à 1% sont derrière nous et plus du tout à l’ordre du jour, la hausse des taux d’intérêt que l’on connait depuis début 2022 semble être désormais également derrière nous.

Quelle est la réalité des taux d’intérêt ? Quelles sont les perspectives pour 2024 ? Quel sera l'impact de cette baisse des taux sur le marché et les prix de l'immobilier ?

Quel est le niveau des taux d’intérêt des emprunts immobiliers en juillet 2024 ?

Si l’on se réfère à l’Observatoire du crédit CSA le taux d’intérêt moyen toutes durées confondues à fin juin 2024 s’élève à 3,66% hors assurance de prêt alors qu’il était de 4,25% en décembre 2023.

Si l’on rentre dans le détail des taux en fonction des durées, ils sont :

(Source : Observatoire du Crédit CSA)

Les taux d’intérêt restent donc à un niveau élevé malgré la baisse du 1er semestre 2024, en revanche nous restons loin des plus hauts depuis le début des années 2000 ; plus haut qui se sont situés à 5,67% en 2001.

Des taux d'intéret immobiliers qui sont différents selon les régions

Pour mieux piloter leur activité de crédit immobilier, les politiques commerciales des banques sont souvent élaborées au niveau régional. Cela permet aux banques de tenir compte des spécificités de chaque territoire (revenu moyen, taux d’emploi, dynamisme économique de la région,...) mais également des opérations commerciales de la concurrence bancaire locale et de l'avancement de ses propres objectifs.

Ainsi, une banque qui a atteint ses objectifs sur une zone donnée ne fera pas d'effort particulier sur ses taux alors que si elle est en retard sur ses objectifs, elle pourra mettre en place un taux promotionnel sur une région par exemple.

C'est la raison pour laquelle on a souvent des taux d'intéret des emprunts qui sont différents d'une région à une autre.

(Source : Meilleurs Taux)

Dans l'exemple précédent il y aura un écart de cout de près de 5000€ sur un même emprunt de 300 000€ en fonction de la région.

Comment ont évolué les taux d’intérêt des crédits immobiliers depuis 2022 ?

La hausse des taux a été très importante depuis début 2022 puisqu’en 2 années les taux d’intérêt immobiliers hors assurance toutes durées confondues sont passés de 1,06% en janvier 2022 à 3,7% en juillet 2024 après avoir connu un plus haut à 4,25% en décembre 2023.

Cette hausse des taux d’intérêt que l'on a connu en 24 mois est d'une ampleur inédite ces 25 dernières années.

La bonne nouvelle de ce premier semestre 2024, c’est que les taux sont entrés en phase de baisse depuis la fin d’année 2023 puisqu'au premier trimestre, les taux ont baissé de 9 points de base par mois.

Pause ponctuelle ou amorce d’un mouvement stabilisation puis de baisse ? On peut penser que c’est bien le début d’une phase baissière.

Quelle prévision pour les taux d’intérêt immobiliers pour la fin de l'année 2024 ?

Le mouvement de baisse des taux semble désormais enclenché. En tout cas, les professionnels de la finance en sont convaincus.

Après deux années de hausse continue des taux d’intérêt visant à contrer l’inflation, les conditions semblent désormais réunies pour voir les banques centrales lâcher du lest.

Alors que l’inflation en France dépassait les 6% début 2023, elle est désormais de 3%. Il en est de même dans la zone Euro ou après avoir dépassé les 10%, l’inflation est aujourd’hui autour de 2%.

Le ralentissement de l’inflation et sa convergence vers l’objectif des 2 % laisse augurer de nouvelles baisses des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne dans les mois à venir. Après la première baisse de 25 points de base décidée le 12 juin dernier, ce sont plusieurs baisses qui sont désormais attendues d’ici la fin de 2024, probablement à un rythme trimestriel et pour un total de 75 points de base.

En revanche, la BCE devrait conserver une politique monétaire peu accommodante en 2024 tant que le rythme annuel de l’inflation ne sera pas clairement et durablement redescendu sous les 2 %. En l’absence de nouvelles sources de déséquilibres, elle devrait ramener progressivement son principal taux de refinancement à 2.50 % fin 2025 et 2.25 % fin 2026.

On a donc, à un horizon de 2 ans une perspective de baisse significative des taux d'intéret mais qui resteront malgré tout beaucoup plus élevés que les taux de 1% que l'on avait en 2022.

Seule ombre au tableau, l'incertitude politique en France avec le spectre de politiques publiques perçues comme dispendieuses par les marchés qui pourrait faire repartir les taux d'intéret.

Quelles perspectives pour les prêts immobilier fin 2024 ?

La baisse des taux d’intérêt aura mécaniquement un effet sur les taux des prêts immobiliers et donc sur le cout des emprunts.

Au-delà de la baisse des taux, on voit les grandes banques revenir avec une volonté de reconquérir le marché. Certaines banques comme la Société Générale ou BNP Paribas n’ont quasiment pas fait de crédit immobilier pendant un an. Elles sont de retour sur le marché début 2024 avec des conditions de taux très agressives pour reprendre des parts de marché.

Par ailleurs, certaines banques n'ont pas atteint leur objectif de prêts immobiliers en raison de la baisse du marché et proposent actuellement des conditions particulièrement attrayantes

Pour l’année 2024, selon l'Observatoire du crédit CSA, la prévision est celle d’une légère augmentation du taux des crédits immobiliers en niveau annuel moyen, compte tenu de son profil intra annuel : 3,62 % en 2024, contre 3,52 % en 2023. Mais avec une tendance à la décrue, à un rythme relativement régulier tout au long de l’année : 3,98 % au T1-2024, après 4,17 % au T4-2023, pour finir à 3,25 % au T4-2024. Puis la baisse des taux devrait se poursuivre en 2025 avec 3,03 % en niveau annuel moyen et 2,75 % au T4-2025.

Seule ombre au tableau: la situation politique en France. Les marchés n'aiment ni l'incertitude politique ni les politiques économiques qu'ils considèrent comme dispendieuses. C'est la raison pour laquelle, au lendemain de la dissolution de l'Assemblée Nationale, les OAT (Obligations Assimilables du Trésor) qui définissent dans une large mesure le cout des emprunts immobiliers, sont passées à 3,25% contre 2,99% en mai 2024. A la mi juillet elles sont redescendues à 3,07% mais le marché reste volatile.

Enfin, et même si ces mesures auront un impact limité, quelques évolutions réglementaires sont prévues pour 2024 :

• La possibilité de s’endetter sur 27 ans en cas d’achat dans l’ancien avec travaux de rénovation d’un montant équivalent à 10% de l’opération,
• La possibilité de demander le réexamen d’un dossier de crédit refusé à la marge,
• La non-intégration des intérêts d’un prêt relais dans le calcul du taux d’endettement.

Quelles conséquences aura la baisse des taux d’intérêt sur le marché immobilier en 2024 ?

La hausse des taux d’intérêt que l’on a connue depuis 2022 a eu un impact très lourd sur le volume de transactions immobilières avec un recul du marché de 22% en 2023 si l’on se réfère aux données de la FNAIM avec un marché 2023 de 875 000 transactions.

Si l’on regarde les données de l’Observatoire du Crédit CSA, le nombre de prêt immobilier dans l’ancien a été s’est réellement effondré avec un recul de 40% en 2023. il se stabilise au 1er semestre 2024 mais à un niveau qui reste bas.

Dans le fond, en 2023, seuls les prix immobiliers ont bien résisté avec une baisse de 1,6% au niveau national même si certaines villes comme Nantes, Bordeaux, Lyon ou encore Paris ont connu des baisses beaucoup plus sévères.

Pour 2024, le marché est attendu en recul de 10% à 800 000 transactions et surtout il est attendu un recul des prix beaucoup plus marqué avec un recul de 4% au niveau national et de 6,5% en région parisienne.

Compte tenu de la baisse annoncée des taux d’intérêt, ce recul des prix peut paraitre curieux. Il s’explique en réalité par le décalage très important qui est apparu entre les prix des biens et le cout des emprunts depuis 2 ans.

Un acquéreur qui emprunte 300 000€ sur 20 ans pour financer son bien a vu le cout de son crédit augmenter de 90 000€ en 2 ans. Sur la même période, la baisse des prix a été minime et au maximum de 5% soit 15 000€ en 2 ans.

Si une baisse des taux est attendue en 2024, elle ne permettra bien entendu pas de revenir au niveau d’il y a 2 ans et seul un ajustement des prix immobiliers permettra de relancer le marché immobilier.

Si l'on fait un focus sur le 2nd trimestre 2024 ou les taux d'intéret on reculé en moyenne de 0,32pt, l'effet de rattrapage apparait clairement avec une poursuite de la baisse des prix de l'immobilier.

Si l'on se réfère au site Meilleurs Agents, l'évolution des pris de l'immobilier au 1er semestre 2024 a été la suivante :

(Source : Meilleurs Agents)