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Réussir l'immobilier

Quelles sont les conditions d'éxonération des plus values lors de la cession d'un bien immobilier ?



Réussir l'immobilier Conseils pour les propriétaires Quelles sont les conditions d'exonérations des plus values immobilières

Lors de la revente d’un bien immobilier, si vous le revendez plus cher que vous ne l’avez acquis et que vous avez donc réalisé une plus-value, vous allez devoir payer un impôt sur cette plus-value.

Il s’avère néanmoins que dans un certain nombre de cas, vous allez être purement et simplement exonéré de cet impôt sur la plus-value et dans un certain nombre d’autres cas, votre impôt sur la plus-value sera réduit.

Comment est calculée la plus-value en matière de vente immobilière ? quels sont les cas d’exonération de la plus-value ? dans quel cas peut-on bénéficier d’abattements ? Autant de questions que vous devez vous poser au moment de la vente de votre bien immobilier.




Comment est calculée la plus-value immobilière ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente corrigé de votre bien immobilier et le prix d'acquisition corrigé de ce même bien.

Le prix de vente corrigé, c’est le prix auquel la transaction a eu lieue et qui est indiqué dans l’acte de vente. Ce prix va pouvoir être diminué d’un certain nombre d’éléments :
  • La TVA acquittée par le vendeur lors de la vente
  • les frais versés à un intermédiaire (agence, mandataire, …)
  • les frais liés à la réalisation des diagnostics
  • les indemnités d’éviction versés au locataire par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation
  • les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble
  • ...
Le prix d'acquisition corrigé, c’est le prix d'achat effectivement payé pour le bien immobilier et qui est indiqué dans l'acte de vente qui va être majoré d’un certain nombre d’éléments :
  • Les commissions versées par l’acquéreur lors de l’achat (commission d’agence si elle a été payée par l’acquéreur)
  • Les droits d’enregistrement et la TVA payés lors de l’acquisition
  • Les droits de donation ou succession (pour les biens transmis)
Pour ce qui est des frais d'acquisition, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix mais vous pouvez retenir les frais de notaire pour leur montant réel s'il est supérieur à 7,5 %. En cas de bien reçu par donation ou succession, le forfait de 7,5 % n'est pas possible et on tient compte obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel.

Vont également venir majorer le prix d’achat, les dépenses de construction, d’agrandissement ou d’amélioration. Ne sont pas prises en compte les dépenses locatives et les dépenses qui ont fait l’objet d’une déduction dans le cadre de l’impôt sur le revenu.

Pour pouvoir intégrer cette majoration du montant des travaux que vous avez réalisés sur le bien, vous devrez justifier le montant des travaux par la production de factures émanant d'entreprises.

Si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous n'êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépenses de travaux, la majoration pourra être fixée forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. Pour, pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, le prix d'achat pourra donc être majoré forfaitairement de 22,5 %. (15% pour travaux et 7,5% pour frais d’acquisition).

Enfin, si vous vendez votre bien en y laissant du mobilier, vous avez tout intérêt à dissocier le prix de vente des biens immobiliers, puisqu’ils ne rentrent pas dans le calcul de la plus-value. Il vous faudra en revanche pour cela justifier de leur prix en fournissant des factures, ou, à défaut, un inventaire effectué par un commissaire-priseur par exemple ...) et mentionner la vente des meubles dans le compromis de vente ou dans la promesse.

Comme on peut le constater un certain nombre d’éléments viennent réduire le montant de la plus-value et peuvent réduire significativement le montant que vous aurez à payer.

Au-delà du montant de la plus-value, dans un certain nombre de cas de figure, le vendeur va pouvoir bénéficier d’une exonération ou d’une réduction de sa plus-value.

Quels sont les cas d’exonération de la plus-value immobilière ?

Dans un certain nombre de cas, le vendeur d’un bien immobilier va pouvoir bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la plus-value.

La vente de la résidence principale ?

La plus-value réalisée lors de la vente de sa résidence principale est entièrement exonérée d’impôt sur les plus-values quel que soit le montant de la plus-value en question. Cette exonération, concernera également les biens annexes à ce bien (cave, parking, chambre de service, …). Dans le cas particulier d’un garage, celui-ci doit être situé à moins d’un kilomètre de votre bien.

Pour pouvoir bénéficier de cette exonération, il doit s’agir de votre résidence principale habituelle et effective. Il doit s'agir de votre résidence principale au jour de la cession et vous devez l’avoir occupée au moins jusqu'au jour de sa mise en vente et que la vente intervienne dans un délai normal (< 1 an).

Si vous êtes retraité ou adulte handicapé résidant en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé, vous pouvez bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale si elle intervient dans les deux ans suivant votre entrée dans cette structure d’accueil et si cette résidence est restée libre de toute occupation depuis votre entrée dans l’établissement.

Cette exonération supplémentaire est néanmoins soumise à condition de ressource.

La première cession d'un logement autre que la résidence principale

Lors de la 1ère vente d’un bien immobilier autre que votre résidence principale, vous bénéficiez d’une exonération de plus-value sous réserve que :
  • vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
  • vous procédiez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition, à votre habitation principale.
Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée. Exemple : un logement est cédé pour un prix de 300 000 € ; la plus-value est égale à 120 000 €. Le cédant destine un montant de 180 000 € à l'acquisition de sa résidence principale, soit 60 % du prix de cession.

La plus-value exonérée est donc égale à 60 % de 120 000 €, soit 72 000 €, et la plus-value imposable à 48 000 €.

L'exonération s'applique également dans le cas de la cession d'un logement dont l'emprunt n'est pas totalement remboursé, même si le prix de cession est utilisé au remboursement de l'emprunt initial et non à l'acquisition de la résidence principale. L'exonération est totale si le remploi porte sur un logement dont le prix d'acquisition est au moins égal au prix de cession du logement pour lequel elle est demandée.

Exemple : Une résidence principale financée par emprunt est cédée pour 300 000 € et permet au cédant la réalisation d'une plus-value de 120 000 €. L'emprunt est encore en cours, et sur le prix de cession, 100 000 € sont versés directement par le cédant à sa banque pour le solder. La totalité de la plus-value (120 000 €) est exonérée.

Le cas de personnes âgées ou invalides de condition modeste

Quel que soit le bien immeuble qui est vendu, le retraité, peut sous condition de ressource bénéficier d’une exonération de plus-value.

De la même façon, les personnes titulaires de la carte d'invalidité (invalidités de 2ème et 3ème catégorie) bénéficient également d'une exonération de leur plus-value ;

Les cessions inférieures à 15 000 €

La plus-value réalisée à l'occasion d'une cession d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée d’imposition des plus-values.

Ce plafond est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s'apprécie pour chaque cession. Exemple dans le cadre d’une indivision : Mme X âgée de 50 ans est veuve. Elle a 3 enfants. Ils sont ensemble propriétaires d'une maison d'une valeur de 100 000 €.

Mme X est usufruitière de la maison ; du fait de son âge, la valeur de son usufruit est de 60 % de la valeur de la maison. En cas de vente, elle a donc droit à 60 000 €.

Ses enfants, nu propriétaires reçoivent ensemble 40 000 €, soit 13 333 € chacun. Chaque enfant reçoit donc moins de 15 000 €. Pourtant ils ne sont pas exonérés : en effet, ils sont, ensemble, nus-propriétaires de la totalité de la maison, donc la valeur en pleine propriété de leur part dans la maison est de 100 000 €, soit 33 333 € chacun.

Le cas particulier des zones tendues

Un abattement exceptionnel de 70% peut être pratiqué pour les plus-values de cessions réalisées sur des terrains à bâtir et des immeubles bâtis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire des logements et sous réserve que ces terrains ou immeubles bâtis soient situés en zone tendue (zones A et A bis).

Les biens d’utilité publique

La plus-value réalisée lors de la cession d'un bien immeuble (construction ou terrain) pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation, en cas de ré-emploi de 90 % au moins de l'indemnité dans les 12 mois de sa perception, pour l'acquisition, la construction, l'agrandissement, d'un bien immeuble quel qu'en soit l'affectation (habitation ou professionnel) est totalement exonérée.

Abattement pour durée de détention

Si vous avez réalisé une plus-value et que vous ne faites pas partie des cas d’exonération des plus-values, vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement pour durée de détention qui viendra diminuer le montant de votre base imposable.

Cet abattement est différent selon qu’il s’agit de l’abattement au titre de l’impôt sur le revenu ou au titre des prélèvement sociaux.

Au titre de l'impôt sur le revenu, vous pourrez pratiquer un abattement de :
  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.
Vous bénéficierez donc d’une exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.

Pour ce qui est des prélèvements sociaux, vous pourrez appliquer les abattements suivants :
  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ;
  • 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

Vous avez donc une exonération complète des prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention. C’est donc sur ce montant après abattement que s’appliquera la fiscalité à savoir 19% au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux.

En conclusion, si la fiscalité sur les plus-values peut être lourde, il existe de nombreux cas de figure ou vous bénéficierez soit d’une exonération, totale ou partielle, soit d’un abattement qui vient réduire la facture. En revanche, en cas de moins-value, il faut savoir que cette moins-value sera perdue et ne pourra pas venir compenser une éventuelle plus-value que vous pourriez réaliser par ailleurs.


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