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Réussir l'immobilier

Le marché immobilier poursuit sa hausse en 2019… mais avec des résultats contrastés.



Réussir l'immobilier Actualité de l'immobilier Hausse du marché immobilier en 2019

Après une année 2018 qui s’est terminée avec 970 000 transactions et des prix à des niveaux jamais atteints en particulier dans les grandes villes, les experts voyait le marché immobilier faire une pause. Il n’en n’est rien et après 8 mois, l’année 2019 semble partie pour marquer un nouveau record.

Selon la FNAIM, la projection annuelle, sauf inversion de tendance au dernier quadrimestre de 2019, s’établit à 985 000 transactions.

Comment s’explique cet enchaînement de records à la fois en termes de nombre de transactions immobilières et de prix de l’immobilier ? Est-ce que cette réalité est la même partout en France ou assiste-t-on à un phénomène purement urbain ou parisien ? Voit-on les même tendances dans l’immobilier neuf et dans l’ancien ?




Un contexte porteur et des taux d’intérêt à un niveau toujours plus bas

On a tout d’abord, car c’est sans doute une des principales explications à cette tendance, des niveaux de taux d’intérêt qui sont extraordinairement bas alors qu’en début d’année certains les voyaient remonter.

Par ailleurs, les banques acceptent aujourd’hui des durées d’endettement de plus en plus longues. Chez Meilleurs Taux par exemple, 40% des emprunteurs se positionnent sur un emprunt de 25 ans pour réduire leurs mensualités. Chez certains courtiers, cela frise les 60% ces derniers mois.

La somme de ces 2 éléments explique dans une large mesure le dynamisme actuel que connait le marché immobilier. Il augmente considérablement le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs et compense la hausse des prix dont il est à l’origine. Il contribue également à faire basculer vers l’achat des gens qui étaient partis pour louer.

Par ailleurs, on a un contexte économique général qui est assez favorable à l’immobilier qui fait souvent figure de valeur refuge. En effet les tensions internationales, qu’elles soient géopolitiques (Iran, Corée du Nord, …), politiques (Brexit, …), économiques (Chine, taxation des GAFA, …) renvoient les gens vers des actifs dont ils considèrent qu’ils sont moins risqués ou qu’ils constituent une sécurité ; dont l’immobilier.

Phénomène parisien ou national ?

Si l’on se réfère à l’indice Insee – Notaires, on constate sur un an une hausse générale de 3% qui est de 3,9% en Ile de France alors qu’elle n’est que de 2,6% en Province. On peut donc parler de tendance nationale mais si elle est plus forte à Paris qu’en Province.

Néanmoins, si l’on regarde l’évolution du prix des appartements anciens des principales villes françaises sur une année, on constate des résultats très différents qui confirment que la réalité n’est pas aussi homogène qu’il y parait.

Parmi les villes dont les prix ont cru, on retrouve Caen (+13%), Amiens (+11,1%), Nantes (+ 10,2%), Orléans (+ 8,8%) ou encore Lyon (+8,4%). A contrario, un certain nombre d’autres villes ont connu un destin beaucoup moins favorable comme Nancy (-5,5%), Rouen (-3,1%), Reims (-3%), Besançon (-1,4%) ou encore Marseille (-0,9%).

Quand on regarde sur une période plus longue, une dizaine d’année, constate également des réalités très contrastée avec une ville qui sort du lot : Paris qui a connu une croissance forte à régulière tout au long de ces années.

Alors, oui l’immobilier constitue bien une valeur refuge mais il est tout de même à appréhender avec précaution en analysant bien le contexte local de chaque bien.

Observe-t-on les mêmes tendances dans l'immobilier neuf et dans l’ancien ?

Là ou l’on constate un vrai fossé, c’est entre l’immobilier neuf et l’ancien. Comme on l’a vu, le marché de l’ancien est à un niveau record sur les 10 dernières années et avec des prix qui continuent d’augmenter malgré leur niveau déjà très élevé.

Coté marché du neuf, la réalité est bien différente. Pourtant, de manière générale, quand le marché de l’ancien se raréfie ou est en tension comme c’est actuellement le cas, une partie de la demande se déporte vers le neuf. Cette fois ci ce n’est pas le cas et les mises en chantier restent en berne.

Plusieurs raisons possibles à cela :
  • la tension entre l'offre et la demande, hormis dans quelques centres urbains comme Paris mais qui sont peu concernés par l’immobilier neuf, n’est pas si forte que cela en raison d’un stock de logements important fruit d’années de politique intensives de soutien à la construction.
  • il y a malgré tout une relative imperméabilité entre le marché du neuf et de l’ancien et les acheteurs ne passent pas si simplement de l’un à l’autre.
  • le soutien public au neuf est en baisse ces dernières années et l’on ressent sans doute les premiers signes de la réduction de ces politiques accommodantes.

En réalité, ces 2 marchés que sont le neuf et l’ancien suivent des mécaniques assez différentes même si l’actif qui est derrière est le même. Le marché de l’ancien est globalement régi par des espoirs de plus-values ou de rendement locatif alors que le marché de la construction est davantage porté par le contexte économique et par les politiques mises en place par les pouvoirs publics pour soutenir le secteur. Ceci explique sans doute également le fossé que l’on a vu se creuser entre les 2.


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