Depuis des années Bordeaux est dans l’esprit collectif une ville de France où les prix de l’immobilier augmentent fortement. Comme Lyon ou Paris avant elle.
Il semblerait, comme pour les 2 autres villes citées, que cette tendance se soit fortement calmée ces derniers mois.
Quelle tendance et quel niveau de prix immobiliers à Bordeaux ?
Si l’on se réfère aux indices Meilleursagents, au 1er novembre 2021, le prix moyen des appartements à Bordeaux s’élève à 4 556 € / m2 et à 5 579 € / m2 pour les maisons.
Coté dynamique et toujours d'après l’indice Meilleursagents, si les prix sont encore en hausse sur 1 an avec une hausse de près de 3%, ils s’affichent en retrait sur les 3 derniers mois de 0,2%.
Les disparités d’un quartier à un autre restent de leur côté élevées avec des prix moyens qui vont de 4 100 € / m2 à près de 5 100 € / m2 :
- Bacalan - 4 116 €
- Capucins / Victoire - 4 857 €
- Chartrons / Grand-Parc - 5 219 €
- Gare Saint-Jean - 4 446 €
- Hotel de Ville / Quinconces - 5 777 €
- La Bastide - 4 421 €
- Le Lac – Nansouty - 4 701 €
- Saint-Bruno / Saint-Victor - 5 070 €
- Saint-Seurin / Fondaudege - 5 486 €
Dans le même esprit et en fonction de la localisation exacte des biens et de leurs caractéristiques intrinsèques l’amplitude de prix est importante avec : pour les appartement un prix au m2 qui va de 2 991 € / m2 à 5 927 € / m2 et pour les maisons de 3 660 € / m2 à 7 254 € / m2.
A quoi faut il s’attendre en matière de prix immobilier pour les mois à venir à Bordeaux ?
Comme nous avons pu le constater
la dynamique du marché immobilier bordelais n’est plus tout à fait la même que par le passé. Le marché reste toutefois assez dynamique car malgré la baisse de 0,2 % sur les 3 derniers mois, il reste positif de près de 3 % sur un an.
Par ailleurs, si l’on regarde l’indice de tension immobilière à Bordeaux (nombre d’acheteurs vs nombre de biens à vendre), il se situe à 12%. Cela signifie que le nombre d’acheteurs et supérieur de 12% au nombre de biens à vendre et cela traduit un marché dynamique dans lequel les prix de vente ne devraient pas baisser et les délais de vente plutôt diminuer.
Pour mémoire, le délai de vente moyen à Bordeaux est de 80 jours soit près de 2 mois et demi ce qui reste plus long que ce que l’on constate dans les autres métropoles régionales comme Nantes, Toulouse, Lyon ou encore Marseille.
Seule ombre au tableau (en fonction du point de vue où l’on se place), la perspective du plafonnement des loyers aura inévitablement le même effet que dans les autres villes à savoir faire baisser le prix des loyers et donc faire baisser la rentabilité locative des biens. Est-ce que pour autant cela aura un impact sur les prix ?. Rien n’est moins certain. Partout où le plafonnement des loyers a été mis en place les prix ont poursuivi leur parcours indépendamment du plafonnement.
S’il est difficile de savoir si Bordeaux est un marché de propriétaires ou d’investisseurs, ce que l’on sait c’est que ce sont à 86% des acheteurs locaux qui se positionnent sur ce marché et que la hausse des prix n’est donc pas que venue avec les parisiens ayant pris la LGV.
Que se passe-t-il sur la métropole de Bordeaux ?
Comme en région parisienne où les prix de Paris ont poussé les acheteurs vers la 1ère, 2nde ou 3ème couronne pour pouvoir bénéficier d’un peu plus de pouvoir d’achat immobilier, on constate que la métropole bordelaise connait un phénomène assez similaire avec des villes comme Mérignac par exemple qui connaissent un développement important avec une hausse des prix de près de 6,5% sur une année.
Si l’on regarde maintenant le niveau des prix sur l’ensemble de la métropole bordelaise on constate là aussi une amplitude de prix très importante avec des prix moyens de 2 860 € / m2 à Lormont jusqu’à près de 4 900 € / m2 au Bouscat :
- Bassens - 3 356 €
- Blanquefort - 3 533 €
- Bruges - 4 018 €
- Bègles - 4 207 €
- Cenon - 3 369 €
- Eysines - 3 741 €
- Floirac - 3 419 €
- Le Bouscat - 4 881 €
- Lormont - 2 860 €
- Mérignac - 4 068 €
- Pessac - 3 992 €
- Talence - 4 283 €
En synthèse, à Bordeaux comme dans de nombreuses métropoles qui ont vu leur prix augmenter fortement ces dernières années, le marché a sans doute besoin de faire une pause et les villes périphériques retrouvent à cette occasion un charme et un dynamisme qu’elles n’avaient pas par le passé.
Concernant Bordeaux et sa périphérie, nous sommes parfaitement dans ce schéma. Il n’y a aucune catastrophe à attendre mais le marché risque de se rééquilibrer un peu dans les mois à venir et la périphérie suivre le parcours que nous avons évoqué. Il n’en demeure en revanche pas moins que les biens de qualité restent à des niveaux de prix élevés et avec des délais de vente courts.
