Acheter un bien loué : quelles sont les précautions à prendre ?

L'acquisition d'un bien immobilier déjà loué peut intéresser certains investisseurs. Cela leur permet d'éviter la vacance locative.

Pour d'autres c'est rédhibitoire car ils ont besoin de récupérer le bien pour l'habiter eux-mêmes

En tout état de cause, un certain nombre de précautions sont à prendre quand vous décidez d'acheter un bien immobilier qui est loué.

Est-ce qu'un bien vendu libre vaut plus cher qu'un bien vendu loué ?

Même s'il peut y avoir des cas particuliers, on peut dire qu'un bien vendu vide se vend plus cher qu'un bien qui est vendu occupé par un locataire même si, comme on l'a vu, cela peut être intéressant pour certains investisseurs.

Quand vous vendez un bien loué qui dispose d'un bon rendement locatif, avec un locataire qui n'a pas eu d'incidents de paiement et qui entretient correctement votre bien, il n 'y a pas trop d'impact négatif sur le prix de votre bien. Dans le cas inverse, la décote peut être importante.

Par ailleurs, quand vous vendez un bien loué, vous vous fermez le marché des acquéreurs qui cherche un bien pour l'habiter. Il y aura donc moins de demande sur le bien et donc une décote par rapport aux biens vides.

Quelles sont les possibilités de départ d'un locataire ?

Quand vous achetez un bien immobilier loué, il faut savoir que vous ne pourrez pas faire partir le locataire comme cela.

Un propriétaire qui souhaite faire partir un locataire a 2 motifs possibles. Il peut lui donner :

• un congé pour vente
• un congé pour habiter le bien

Dans un cas comme dans l'autre, il ne pourra le faire qu'au terme du bail et en ayant envoyé la notification de ce congé au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

Vérifier le bail et les obligations légales

Au moment de l'achat d'un bien loué, il est important de bien étudier le contrat de location en cours pour comprendre les droits et les responsabilités du locataire actuel mais également les engagements du propriétaire. Engagements qui seront repris par le nouveau propriétaire.

Il est donc essentiel de vérifier :

• Le montant du loyer : est-il cohérent aux prix du marché local ? Vous ne pourrez pas le modifier facilement, alors gardez à l’esprit votre rentabilité locative.
• la présence d'une clause résolutoire : cette clause, intégrée au bail, protège le propriétaire. Elle permet au bailleur de résilier unilatéralement le contrat de location en cas de manquement du locataire à ses obligations comme un impayé par exemple.
• la présence d'une clause de solidarité : elle peut être très utile en cas de colocation ou de concubinage. Quand un colocataire devient insolvable. Il est possible de poursuivre le colocataire solvable sur l’intégralité du loyer.

Vérifier le dossier du locataire

Il est également essentiel de vérifier le dossier de gestion locative en le demandant au vendeur ou au gestionnaire du bien. Vous pourrez vous assurer des modalités de révision du loyer, du respect par le locataire de ses obligations contractuelles telles que le paiement du loyer, la souscription d'une assurance habitation et la jouissance paisible des lieux, ...

Il est également important de vérifier que le vendeur n’a pas de contentieux avec le locataire sur le bail : contestation des charges, troubles de voisinage, travaux non réalisés, ... car c'est l'acquéreur qui en héritera au moment du rachat.

Le dépôt de garantie

La loi précise que la restitution du dépôt de garantie au locataire au moment de son départ revient au bailleur en place au moment du départ du locataire (loi n°2009-323 du 25.3.09 : art. 103 / loi du 6.7.89 : art. 22, al. 8).

Il est donc important, au moment du rachat d'un bien loué de récupérer auprès du vendeur le montant du dépôt de garantie qui a été demandé au locataire lorsqu'il a signé son bail.