Bail emphytéotique : définitions, droits et obligations

Le bail emphytéotique est un contrat de location particulier qui se distingue d’un bail classique à la fois par sa durée longue (de 18 à 99 ans) et par son caractère à charge pour le locataire.

Quelles sont les caractéristiques du bail emphytéotique ? En quoi est-il différent d‘un bail ordinaire ? Quels sont ses avantages et inconvénients ?

Qu’est ce que c’est qu’un bail emphytéotique ?

Un bail emphytéotique, que l’on appelle aussi emphytéose, est un contrat de location à long terme sur un bien immobilier ou sur un bien

foncier qui accorde au locataire (emphytéote), un droit réel sur le bien qui va lui donner de nombreuses possibilités : céder son droit, hypothéquer ou sous-louer le bien, le modifier…).

Lorsque le bail emphytéotique arrive à son terme, l’ensemble des modifications et améliorations apportées par le locataire deviennent la propriété exclusive du bailleur et ceci sans indemnité.

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L’emphytéote n’a en revanche pas le droit de vendre le bien.

Le bail emphytéotique se distingue notamment d’un bail ordinaire par sa durée très longue, comprise entre 18 et 99 ans en France et pouvant aller jusqu’à 999 ans dans certains pays.

Le loyer d’un bail emphytéotique est en général bien inférieur aux prix du marché compte tenu des améliorations que va apporter au bien le locataire. Il est souvent payé sous forme d’une redevance annuelle appelée « canon emphytéotique ».

A quoi sert un bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est un dispositif très ancien que l’on retrouvait déjà dans la Grèce Antique et qui avait pour objectif à l’origine de permettre la valorisation de terrains ruraux qui ne pouvaient l'être faute de moyens financiers.

De nos jours les baux emphytéotiques peuvent concerner tous types de bien que ce soient des immeubles d’habitation, des locaux commerciaux ou industriels ou encore des biens ruraux.

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Avantages et inconvénients du bail emphytéotique pour le bailleur

Les avantages pour le bailleur

L’avantage pour un bailleur de signer un bail emphytéotique c’est qu’il s’assure d’une location de son bien pour une longue période sans interruption.

Cela lui permet également de voir son bien se valoriser sans que cela ne lui coute de l’argent. Bien dont il récupérera la pleine propriété au terme du bail.

Les inconvénients pour le bailleur

Le principal inconvénient pour le bailleur c’est le montant du bail qui est très inférieur à celui du marché.

Avantages et inconvénients du bail emphytéotique pour l’emphytéote

Les avantages pour l’emphytéote

Le principal avantage pour l’emphytéote c’est d’avoir une sorte d’usufruit pour une durée longue sur un bien immobilier et ceci à un cout modeste. L’enjeu pour l’emphytéote, c’est le revenu ou l’usage qu’il va pouvoir tirer des aménagements ou constructions qu’il pourra réaliser sur le bien.

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L'emphytéote est donc quasiment propriétaire du bien. La seule qu’il ne peut pas faire c’est de vendre le bien. Il peut effectuer l’ensemble des travaux qu’il souhaite sans avoir besoin d’une autorisation préalable du propriétaire dès lors que ces travaux permettent d’améliorer le bien.

Les inconvénients pour l’emphytéote

Le bail emphytéotique impose au locataire la réalisation de travaux d’entretien, de rénovation et d'aménagement du bien soumis au bail et qui peuvent avoir un cout important et ceci pendant une durée qui est longue puisqu’elle est à minima de 18 ans.

Le 2ème inconvénient du bail emphytéotique pour le locataire c’est le risque de non-renouvellement du bail à son terme même si l’investissement n’a pas encore été rentabilisé ou inversement s’il est très rentable.

Quels sont les droit et les obligations du locataire dans un bail emphytéotique ?

Comme on a pu le voir, l'emphytéote a un certain nombre d’obligations dans le cadre d’un bail emphytéotique et en particulier :

  • d’investir de façon continue dans le bien objet du bail pour améliorer la valeur du bien
  • de payer un loyer et les taxes et impôts liées au bail
  • de payer les charges de copropriété

En contrepartie de ces obligations, le locataire a un certain nombre de droits et en particulier :

  • le droit d'usufruit sur le bien et les revenus qu’il génère
  • le droit de transformer entièrement le bien dès lors que cela va dans le sens de son amélioration
  • la possibilité de de sous-louer le bien
  • la possibilité de transmettre son bail par cession ou succession
  • la possibilité d’hypothéquer son droit sur son bail emphytéotique

Le locataire a en revanche interdiction de vendre les droits sur le bail emphytéotique.


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Notre guide pas à pas :

1. Mettre en location un bien immobilier
2. Quel type de bail choisir pour une mise en location ?
3. Le loyer et les garanties de loyer