Comment est calculée la plus-value sur la vente d'un bien immobilier ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière. Inversement, si vous revendez votre bien immobilier à un prix inférieur à votre prix d'achat, vous réalisez une moins-value.

Concernant la plus-value, celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, il existe de nombreuses exonérations, notamment pour la résidence principale mais également sur les autres biens qui pourront bénéficier d'un abattement pour durée de détention du bien immobilier.

Comment déterminer la plus-value immobilière ? Comment est-elle imposée ? Comment bénéficier des exonérations et de l’abattement ?

Comment est calculée la plus-value immobilière lors d'une vente ?

Le régime d'imposition des plus-values immobilières réalisées par les particuliers domiciliés en France est régi par les articles 150U à 150 VH du code général des impôts.

Il indique que la plus-value est la différence positive entre le prix de vente du bien et le prix d’acquisition du bien. En bref, il s’agit du bénéfice réalisé lorsque vous vendez votre bien immobilier.

Par exemple, si vous avez acheté votre maison 150 000 € et que vous la vendez 200 000 €, vous réalisez une plus-value de 50 000 €.

La plus-value soumise à l'impôt lorsqu’elle est réalisée lors de :

• la vente d’un bien immobilier ;
• la vente des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, nue-propriété…) ;
• la vente d’un bien ou d’un droit par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
• l’échange, le partage ou l’apport en société d’un bien immobilier.

Le prix de vente à retenir est celui indiqué dans l’acte de vente. Toutefois, vous pouvez en déduire, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple les frais liés à la réalisation des diagnostics obligatoires). En revanche, vous devez l’augmenter des sommes versées à votre profit. Les frais d'agence que vous payerez à l'agent ne viendront pas en déduction du prix de vente. Vous avez donc tout intérêt en cas de plus value à signer un mandat de vente indiquant que les honoraires seront à la charge de l'acquéreur.

Quant au prix d’acquisition, il dépend selon que vous avez acquis le bien immobilier ou que vous l'avez reçu à titre gratuit. Si vous l’avez reçu par donation ou succession, vous devez retenir la valeur vénale déclarée, majorée des frais réels et des droits de mutation à titre gratuit. Par contre, si vous avez acheté le bien, il faut prendre en compte le prix stipulé dans l’acte de vente, majoré des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition et du montant des travaux.

Les frais d’acquisition comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. En l’absence de justificatifs, ils sont d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.

Quant au montant des travaux, il s’agit des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration de votre logement. Vous pouvez les ajouter pour leur montant réel sur justificatifs ou pour un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat. Vous avez la possibilité d’opter pour le montant forfaitaire quand vous avez détenu le logement depuis plus de cinq ans. Les travaux pris en compte ne doivent pas avoir été pris en déduction de vos revenus fonciers.

Comment est imposée la plus-value immobilière

La plus-value immobilière, après déduction des abattements, est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.

Une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’applique sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, après abattement.

Calculer son impôt sur la plus value immobilière

L'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) vous permet de calculer le montant de votre impôt sur la plus value lors d'une vente immobilière: Simulateur de l'impôt sur la plus value immobilière.

Quels sont les abattements applicables sur la plus-value immobilière

Il existe deux types d’abattement : l’abattement pour durée de détention et les abattements exceptionnels.

L’abattement pour durée de détention vient diminuer le montant de la plus-value. Il dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien immobilier. Le taux et la cadence de l’abattement sont différents pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

Pour l’assiette imposable de l’impôt sur le revenu, le taux d’abattement par année de détention est de :

• 6 % de la 6e à la 21e année de détention ;
• 4 % la 22e année.

Au-delà de la 22ème année, l’exonération au titre de l'impôt sur le revenu est totale.

Pour l’assiette imposable des prélèvements sociaux, le taux d’abattement par année de détention est de :

• 1,65 % de la 6e à la 21e année de détention ;
• 1,6 % la 22e année révolue ;
• 9 % jusqu’à la 30e année.

Au-delà de la 30e année, l’exonération au titre des prélèvements sociaux est totale.

Par exemple, si vous vendez un bien possédé depuis 15 ans et que vous avez réalisé une plus-value de 25 000 €, vous bénéficiez d’un :

• abattement sur l’impôt de 6 % par an de la 6e à la 15e année soit 60 % (6 % x 10) ;
• abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 15e année soit 16,5 % (1,65 % x 10).

Vous profitez donc d’un abattement de 25 000 € x 60 % soit 15 000 €. Vous devez donc déclarer 10 000 € pour l’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, vous avez un abattement de 25 000 x 16,5 % soit 4 125 €. Vous avez donc à payer les prélèvements sociaux sur la base de 20 875 €.

Il existe également des abattements exceptionnels de 70 % ou de 85 %, si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions, pour les opérations d’urbanisme ou de revitalisation du territoire lorsque l’acquéreur s’engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs. La promesse de vente devra être signée au plus tard le 31 décembre 2023.

Cet abattement était également valable pour des opérations similaires réalisées en zone tendue. Toutefois, la cession devait être réalisée au 31 décembre 2022.

Quelles sont les exonérations applicables à la plus-value immobilière

La première exonération à connaître est l’exonération sur la résidence principale. En effet, vous êtes totalement exonéré de plus-value sur la vente de votre habitation habituelle et effective, c’est-à-dire sur le logement que vous occupez la majeure partie de l’année.

Il existe également des exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières selon les caractéristiques du bien, la situation du vendeur et la situation de l’acquéreur.

Par exemple, vous bénéficiez d’une exonération en cas de vente d’un logement autre que votre résidence principale si vous utilisez le prix de vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 24 mois et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédant la vente.

Vous êtes également exonéré pour :

• les ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 € ;
• les ventes d’un droit de surélévation (= droit d’édifier une construction prolongeant verticalement les façades d’un immeuble préexistant) ;
• les échanges dans le cadre d’opérations de remembrement.

Sous certaines conditions, vous êtes également exonéré si vous :

• touchez une pension de vieillesse ;
• avez une carte mobilité inclusion ;
• résidez dans un établissement d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés ;
• êtes non-résident.

Enfin, les dernières exonérations dépendent de votre acheteur :

• vous vendez un bien à un organisme en charge du logement social ;
• vous vendez un bien à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux ;
• vous êtes exproprié et vous utilisez l’indemnité pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles ;
• vous avez exercé votre droit de délaissement (= droit d’un propriétaire d’un terrain concerné par une opération ou un projet d’urbanisme d’obliger la collectivité publique à acquérir le bien) et vous utilisez le prix de cession pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles.

Qui doit déclarer la plus-value immobilière ?

Le notaire chargé de la vente effectue toutes les démarches auprès de l’administration fiscale (Cerfa n°2048-IMM). Il calcule la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer. Il établit la déclaration et se charge du paiement de l’impôt.

Toutefois, vous devez tout de même indiquer le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenu sur le formulaire 2042C (déclaration de revenus complémentaire) . L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois mais cette déclaration cela servira à l'administration fiscale pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

Résumé : La plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix auquel vous avez acheté un bien immobilier et le prix de vente du bien immobilier en question. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Il existe toutefois des abattements, dont un abattement pour durée de détention et des exonérations, notamment l’exonération pour la cession de votre résidence principale.

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