L'assurance pour loyer impayé est elle la meilleure solution pour le propriétaire de se protéger?

Vous avez un bien immobilier en location mais vous avez quelques difficultés à vous faire payer vos loyers. Assurance loyer impayé, caution,... Quelles sont les actions à mettre en place pour éviter au maximum les problèmes d'impayé.



Conseils et infos Propriétaire bailleur Le loyer L'assurance pour loyer impayé

Vous avez mis votre bien en location éventuellement après y avoir réalisé des travaux qui vous ont couté de l’argent et puis au bout de quelques mois, votre locataire commence à e plus vous payer vos loyers régulièrement, il faut le relancer et puis parfois cela ne suffit pas.

Que faire quand vous vous retrouvez dans cette situation ?

Trouver un compromis avec votre locataire

La première des choses quand vous êtes confronté à ce type de desagrement, c’est d’être réactif.

En premier lieu, vous allez prendre contact avec votre locataire (vous ou la personne en charge de la gestion locative de votre bien) pour essayer de comprendre ce qui se passe.

Parfois ce n’est qu’un simple dysfonctionnement et parfois c’est plus compliqué. Cela peut être une perte d’emploi, une séparation dans un couple, …

Dans tous les cas de figure et en tout cas quand votre locataire est quelqu’un de fiable et sérieux, vous avez intérêt à trouve une solution amiable pour le recouvrement de ce qui vous est du. Si les sommes sont importantes, un échelonnement du remboursement de la dette est souvent une bonne démarche.

Si vous avez sur ce bien des cautions, vous allez également pouvoir solliciter les cautions mais vous entrez déjà dans une démarche qui sans être contentieuse est contraignante.

Se faire assister

Par ailleurs, il existe un certain nombre d’organismes qui vont pouvoir accompagner vos locataires pour essayer de trouver une solution.

Le Fonds de Solidarité pour le Logement par exemple est un dispositif d'aide qui intervient auprès des personnes en difficultés.

Il va pouvoir dans certains cas apporter une aide financière ou des mesures d'accompagnement social aux personnes en difficulté pour les aider à accéder à un logement ou faire face aux charges liées au logement, à la fourniture d'énergies, eau et téléphone.

Vous avez également un organisme comme Action Logement qui propose une aide aux salariés qui subissent un évènement difficile ou imprévu (séparation, divorce, licenciement, maladie, handicap, décès, surendettement...) qui vont les empêcher de payer leur loyer, de trouver un logement ou de s'y maintenir.

Vous avez enfin des organismes comme SOS loyers impayés qui est un service téléphonique gratuit à disposition des locataires et des propriétaires et qui propose des conseils et un accompagnement via une mise en relation avec l'ADIL ou auprès des services sociaux de la mairie.

L'injonction de payer

Si vous n’arrivez pas à trouver une solution amiable L'injonction de payer est une procédure simple. Elle permet d'obtenir rapidement le paiement d'une créance, émanant d'un contrat par exemple.

La juridiction compétente pour obtenir une injonction de payer qui sera remise au locataire est la juridiction de proximité pour les créances inférieures ou égales à 4.000 euros et le tribunal d'instance pour les créances qui sont supérieures à 4000€.

Le locataire disposera d’un mois pour contester cette injonction. Au-delà, le bailleur sera en mesure de faire exécuter l’ordonnance.

Cette procédure présente néanmoins au moins 2 inconvénients :
  • Si le locataire n’a pas les moyens de payer, elle ne règlera pas le problème
  • Elle ne conduira pas à la résiliation du bail alors que quand vous en arrivez là avec votre locataire il est cohérent d’arrêter votre bail.
Concernant ce dernier point, il est important de préciser dans votre bail qu’en cas de défaut de paiement du locataire, cela se traduit par une résiliation de plein droit du bail.

Dans ce cas de figure qui n’est pas si rare que cela, il est souvent plus simple d’avoir une agence immobilière ou un notaire en charge de la gestion locative et qui va s’occuper de tout cela pour votre compte.

Souscrire une assurance loyers impayés ?

Le plus simple est souvent de prendre une assurance pour loyers impayés. Certes cela a un cout (entre 2 et 3% du loyer), qui est déductible de vos revenus fonciers, mais en cas de problème c’est la solution la plus simple puisque l’assurance se substitue à votre locataire et vous paye. C’est elle ensuite qui se charge de récupérer les fonds auprès de votre locataire.

Ce type d’assurance est néanmoins parfois difficile quand votre bien immobilier se trouve dans des zones économiquement tendues. En effet, votre assureur exige un certain nombre de garanties ou de conditions concernant votre locataire pour valider votre assurance et c’est parfois là que le bas blesse.

Il arrive parfois que les conditions demandées soient telles qu’aucun locataire ne passent le cap. Vous devez alors trouver une autre solution. C’est souvent la caution qui est la solution la plus simple et la plus efficace.

Quand l’assurance est possible elle présente l’avantage de prendre la totalité des revenus impayés dès le 1er Euros et de vous éviter toute perte financière. Cette garantie reste néanmoins limitée dans le temps mais elle permet dans la quasi-totalité des cas de trouver une solution à votre problème d’impayé.

Choisir le bon locataire

On le voit, se faire payer par son locataire son loyer et ses charges est quelque chose de parfois compliqué sauf à prendre une assurance pour loyer impayé mais elle n’est pas toujours simple à concilier avec le profil de vos locataires.

La meilleure solution cela reste de bien choisir son locataire même si les accidents de la vie peuvent arriver à tout le monde et à tout moment.

Il faut donc être très vigilant sur le niveau de solvabilité de vos locataires et le poids que peut représenter le loyer dans leur revenu.

Assez classiquement, on considère que les revenus de vos locataires doivent représenter 3 fois le montant du loyer qui représentera alors 30% de ses revenus. Mais il est important également de s’assurer auprès de son employeur qu’il n’est pas dans le cadre d’une procédure de licenciement ou de démission. Enfin le fait qu’il est un Contrat à Durée Indéterminée est également important.

Souscrire une garantie Visale

Si votre logement et votre locataire entre dans le cadre de la garantie Visale proposée par Action Logement, celle ci est sans doute la meilleure solution.

En effet elle est gratuite et à un très bon niveau de couverture des risques que ce soit en matière de loyers impayés ou de dégradation de votre bien immobilier.

Pour en savoir plus sur la garante Visale, je vous invite à lire notre article Tout savoir sur la garantie Visale.

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