Comment réussir la mise en location de son bien immobilier ?

La mise en location d’un bien immobilier est un processus qui comprend un certain nombre d’étapes sur lesquels il ne faut pas se tromper faute de quoi vous allez au-devant de soucis.

Il est en effet important de trouver un locataire qui soit en mesure de vous payer votre loyer, qui n’abime pas votre bien, qui se comporte de façon correcte avec le voisinage.

Quelles sont ces grandes étapes du process de location d’un bien, quelles sont les questions qui se posent, que devez vous faire pour que votre location se passe bien… Autant de questions auxquelles nous allons essayer de vous répondre.

Mettre en location par une agence immobilière ou de particulier à particulier ?

Pour louer votre bien immobilier et trouver le bon locataire, vous allez pouvoir soit le faire par vous-même soit solliciter une agence immobilière qui va se charger de tout. Pour en savoir plus sur le choix de passer par une agence immobilière ou de gérer votre location entre particuliers, nous vous invitons à consulter notre rubrique Louer en direct ou par une agence.

Cela a un cout bien entendu dont une partie sera payé par le propriétaire et une partie par le locataire :

• Les frais d’intermédiation et de négociation sont à la charge exclusive du propriétaire,
• Les frais liés à la gestion des visites, de la rédaction du bail, des dossiers des locataires, des états des lieux étant partagés avec le locataire.

La loi ALUR n’impose pas de plafonds pour les honoraires demandés aux propriétaires. En revanche, pour ce qui concerne le locataire un certain nombre de plafonds existent. Ils dépendent de la surface du bien et en tout état de cause la part supportée par le locataire ne peut pas excéder celle du propriétaire.

Les honoraires d'agence sont bien souvent égaux entre le bailleur et le locataire, même si ce n’est pas une règle, et équivalents à un mois de loyer mais ils peuvent vous faire gagner beaucoup de temps.

L’agent immobilier, dont c’est le métier, connait parfaitement tous les documents nécessaires que cela concerne le bien ou le locataire, il va gérer votre annonce, sa publication,…. Par ailleurs, c’est lui qui va faire le tri dans les différents dossiers des candidats, vérifier leur solvabilité et gérer les visites ce qui peut être chronophage. Il s’occupera enfin de la signature du bail et de l’état des lieux.

Comment bien préparer votre annonce de location immobilière ?

La publication de l’annonce de location de votre bien immobilier est un élément important. Si vous passez par une agence comme on l’a vu, elle se chargera de tout.

Vous pouvez néanmoins le faire tout seul mais cela prend un peu de temps et cela a un cout.

Vous allez devoir tout d’abord prendre des photos de votre bien. Indépendamment du fait que vous ayez un talent de photographe ou pas, cela peut être un peu compliqué lorsque vous avez un locataire en place.

Par ailleurs, s’il y a des travaux à prévoir dans votre bien, il est préférable de commencer par réaliser les travaux avant de le mettre en vente pour montrer le bien tel qu’il sera.

Vous allez ensuite publier votre annonce sur les différents sites du marché après avoir bien préparé le contenu de votre annonce. La loi Alur précise les informations qui doivent figurer sur votre annonce et que vous devrez donc vérifier.

Parmi ces éléments, on retrouve :

• Le descriptif du bien,
• Le montant du loyer indiquant la mention « charges comprises »,
• Le montant des charges locatives ou des charges récupérables,
• Le montant du dépôt de garantie,
• La zone dans laquelle se trouve le logement (zone tendue ou non),
• La surface habitable exprimée en m2 Le caractère meublé ou non de la location,
• Les résultats du diagnostic de performance énergétique (DPE),
• Le détail des honoraires d’agence à charge du locataire.

Comment déterminer le loyer de votre bien immobilier?

La détermination du loyer n’est pas toujours simple. Il est important d’être au bon prix de manière à apporter au propriétaire un revenu cohérent avec son bien et éviter d’avoir des locataires qui vous quittent trop vite car ils ont trouvé moins cher ailleurs pour un bien comparable.

Par ailleurs, dans certaines villes, a été mis en place le principe du plafonnement du loyer pour éviter certains excès. Même si cela ne plait pas toujours au propriétaire, on comprend pourquoi cela vous aidera à fixer votre loyer.

Enfin, si votre bien est déjà loué, vous ne pouvez pas faire n’importe quoi sur votre nouveau loyer. La revalorisation des loyers est encadrée par la loi. Vous ne pouvez l’augmenter que du montant de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) sauf en cas de réalisation de gros travaux entre 2 locations ou en cas de loyer visiblement déconnecté du marché.

Là encore, si vous passez par un professionnel, celui-ci pourra vous accompagner dans la fixation de votre loyer.

Vous trouverez également un certain nombre d'éléments dans notre rubrique Définir votre loyer

Quels Diagnostics faut il réaliser pour louer son bien immobilier?

Un certain nombre de diagnostics sont obligatoires et à la charge du propriétaire (qui pourra les déduire de ses revenus fonciers).

Selon les cas de figure, vous aurez jusqu’à 6 diagnostics à fournir obligatoirement à votre locataire :

• Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE),
• La Surface habitable calculée selon la Loi Boutin et non pas la loi Carrez qui est utilisée pour la vente,
• L'Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT),
• Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) si le permis de construire date d'avant le 1er janvier 1949,
• Le Diagnostic Termites si votre bien est dans une zone classée à risque,
• Le diagnostic de l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz.

Comment choisir le bon locataire?

L’un des principaux enjeux quand vous louez un bien, c’est de sélectionner le bon locataire.

Bon locataire, cela signifie :

• Un locataire qui va vous payer régulièrement
• Un locataire qui va entretenir correctement votre bien

Il n’est pas toujours simple de se faire une idée sauf à ce que la personne vous ait été recommandée. Cela dépendra donc souvent dans une large mesure de la sensation que vous aurez en rencontrant votre futur locataire mais ce n’est pas une science exacte.

Pour ce qui concerne, la solvabilité de votre locataire, vous pouvez en tant que propriétaire exiger un certain nombre de documents pour s’assurer de choisir le bon locataire.

Vous allez en particulier pouvoir lui demander :

• les trois derniers bulletins de salaire,
• le contrat de travail (CDD, CDI, intérim…),
• le dernier avis d’imposition,
• les trois dernières quittances de loyer,
• un relevé d’identité bancaire,
• une copie de sa pièce d’identité (carte d’identité, passeport…).

Pour ceux qui ont recours à un garant, le propriétaire va également pouvoir demander une copie de la pièce d’identité du garant ainsi que ses trois derniers bulletins de salaire et son avis d’imposition.

Le garant est souvent une bonne façon de se prémunir contre les impayés. Vous avez également la possibilité le cas échéant de prendre une assurance pour loyers impayés mais cela a un cout (qui reste souvent raisonnable et déductible de vos revenus fonciers) et cela réduit le nombre de candidats potentiels en raison des critères demandés par les assureurs. Dans les zones tendues, c’est parfois problématique.

Pour tout savoir sur les solutions pour sécuriser le paiement de son loyer, nous vous invitons à consulter notre rubrique Assurance pour loyer impayéet notre rubrique Garantie Visale.

S'occuper de la gestion des visites

Pour vous éviter de passer trop de temps sur les visites et surtout éviter les visites inutiles, la sélection des candidats est très importante.

Il n’est pas nécessaire de faire visiter le bien à quelqu’un s’il ne respecte aucun des critères économiques qui vont vous assurer de sa capacité à vous payer. Ce sera une perte de temps pour vous comme pour lui.

Une fois cette sélection faite, vous aurez tout intérêt à essayer de grouper vos visites en étant vigilant à laisser un temps nécessaire pour que la visite puisse se faire dans de bonnes conditions. Ce n’est pas toujours ce à quoi on assiste.

Chez imkiz, quand nous ne disposons pas d'agent immobilier pour réaliser les visites nous sollicitons notre partenaire Flatsy qui prend en charge la réalisation des visites pour notre compte.

Comment faire l'état des lieux d'entrée ?

Préalablement à l’entrée dans les murs de votre nouveau locataire, vous serez amené à faire un état des lieux d’entrée qui sera très utile en cas de dégradation de votre bien immobilier.

Cet état des lieux pourra être fait à l’amiable ou par un huissier.

L’état des lieux n’est pas en soit très complexe à faire mais il doit respecter un certain formalisme et il peut être une source de tension avec votre locataire qui n’est pas forcement à négliger.

Pour en savoir davantage, vous pouvez vous référer à notre article sur l'état des lieux.

Quels sont les différents baux de location immobilière ?

Une fois que vous vous êtes mis d’accord et que tous les documents sont disponibles, il ne vous reste plus qu'à formaliser l'accord par la signature du contrat de location.

Ce contrat autrement appelé bail à pour objectif d’organiser la relation entre le propriétaire et son locataire en définissant les principaux droits et obligations de chacun.

Là aussi, le bail doit respecter un certain formalisme. Pour en savoir plus, je vous invite à lire notre article sur les différents baux le bail de location simple, le bail de location en meublé, le bail de location en mobilité

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