Tout savoir sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) en cas de vente immobilière

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’informer l’acquéreur potentiel d'un bien immobilier qu'il projette d'acheter sur la conformité environnementale et énergétique de son futur bien. Les résultats du DPE seront publiés sur l’annonce du bien et ils constituent clairement un élément de valorisation ou de dévalorisation du bien.

Le DPE, est en réalité le seul diagnostics obligatoire pour la diffusion d'une annonce et son absence est passible d'une amende qui va de 3000 à 15000€.

Comme tous les diagnostics, ce diagnostic doit être intégré au sein d'un dossier de diagnostic technique (DDT) qui sera annexé à la promesse de vente et à l'acte authentique de vente.

Le DPE vise donc à évaluer la quantité d'énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement.

Elle incite les propriétaires à améliorer la qualité des logements anciens et de fait le bilan carbone des habitations. En effet, ce diagnostic de performance énergétique va permettre de :

• Responsabiliser les propriétaires et les inciter à réaliser des travaux d'économie d'énergie ;
• Valoriser les maisons et les appartement à faible impact environnemental sur le marché de l'immobilier ;
• Permettre aux acquéreurs de comparer les logements sur le critère de la consommation d'énergie.

Le DPE est désormais plus important que jamais puisqu'avec la loi énergie climat, les logements qui ont un DPE classé F ou G ne pourront plus être mis en location à partir de 2028 (F) ou de 2025 (G). Quand ces biens sont actuellement en location, leur loyer ne peut plus être revalorisé depuis septembre 2022.

Quels sont les biens immobiliers concernés par le diagnostic Performance Energétique?

Le DPE doit être réalisé dans tous les logements d'habitation lors de leur mise en vente ou mise en location, excepté ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an.

Par ailleurs, lorsque le vendeur va publier son annonce immobilière pour la mise en vente de son bien immobilier, que cela soit dans une vitrine quand il passe par un agent immobilier ou sur internet, celle-ci doit :

• Mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l'étiquette énergie qui doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support lorsqu'elle est affichée en vitrine d'agence immobilière, ou respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels lorsqu'elle est diffusée sur internet,
• Et/ou mentionner uniquement l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) précédée de la mention classe énergie, lorsque l'annonce paraît dans la presse écrite ce qui est plus rare de nos jours.

Qui peut réaliser un diagnostic Performance Energétique?

Seul un diagnostiqueur homologué peut réaliser un diagnostic de performance énergétique. Vous pouvez retrouver la liste des diagnostiqueurs homologués en allant sur le site crée par le ministère du logement : Liste des diagnostiqueurs.

Comment se passe un diagnostic Performance Energétique ?

Sur place, le diagnostiqueur DPE va collecter un certain nombre d’éléments :

• La description des équipements de production de chaleur, d'eau chaude sanitaire (ECS), de ventilation et de climatisation, mais aussi d'éclairage.
• Les caractéristiques de l'enveloppe isolante du bâtiment : les murs, les planchers, les plafonds, les baies, les portes, les combles, les ponts thermiques...
• Les caractéristiques du logement : département, altitude, orientation, année de construction, hauteur sous plafond, type de bâtiment, etc...

A partir de ces données, le DPE va générer une estimation de la quantité d'énergie consommés par an (ainsi que les dépenses correspondantes), sur la base de conditions d'usage standards et préétablies.

Cette quantité d'énergie ne reflète pas nécessairement la consommation réelle des occupants, qui peut fluctuer en fonction de la rigueur de l'hiver ou de leur tolérance thermique mais elle donne une information sur la consommation théorique d'un bien.

Cette nouvelle façon d'établir le DPE date du 1er juillet 2021 et se traduit par des notes souvent plus basses par rapport à l'ancienne méthode basée sur les consommations réelles.

Enfin, pour ajuster le diagnostic de performance énergétique, le rapport prend en compte la part d'énergies renouvelables utilisées.

Une fois ce DPE réalisé, il sera restitué sous une forme très lisible avec :

• Une étiquette énergie indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure ou égale à 70 kilowattheures/m²) à G (consommation importante, supérieure à 420 kilowattheures/m²),
• Une étiquette climat indiquant l'impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre CO₂ sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure ou égale à 6 kilos d'équivalent carbone/m²) à G (émission importante, supérieure ou égale à 101 kilos d'équivalent carbone/m²).

Par ailleurs, le DPE doit contenir les informations suivantes :

• Les caractéristiques du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements (chauffage, eau, air...),
• L’indication pour chaque catégorie d'équipements de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations,
• L’évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée,
• L’évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable utilisée,
• Le classement du bâtiment ou partie de bâtiment en application de l'échelle de référence selon le principe de l'étiquette énergie et de l'étiquette climat,
• Des recommandations pour maîtriser les consommations d'énergie, en particulier les travaux qui pourraient être réalisés pour améliorer la performance énergétique du bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Enfin le diagnostiqueur doit transmettre les résultats du DPE à des fins d'études à l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME).

Que faut-il faire s’il y a des anomalies qui apparaissent dans diagnostic Performance Energétique?

En plus des étiquettes énergie, le rapport inclut des recommandations visant à diminuer la consommation du logement. Cela passe par des travaux sur l'isolation des combles et des murs, le remplacement des fenêtres et autres ouvertures, les appareils de production de chaleur à énergie renouvelable, etc...

Un DPE n'entraîne jamais d'obligations de travaux ! En revanche, il s'agit d'une démarche fortement incitative : le rapport final informe le propriétaire des avantages qu'il peut tirer d'une rénovation avec des indicateurs précis. Ils incluent l'investissement à prévoir, les économies réalisables, la durée du retour sur investissement et le crédit d'impôt.

Enfin, pour les biens classés F et G et à partir de 2025 pour les biens classés E, un audit de performance énergétique est obligatoire. Il va beaucoup plus loin que le DPE puisqu'il propose un plan de travaux qui va permettre à un logement de gagner au moins 2 classes de DPE.

Quelle est la durée de validité du diagnostic Performance Energétique?

Un diagnostic de performance énergétique est valable pendant une durée de 10 ans pour les diagnostics réalisés depuis le 1er juillet 2021. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024 et ceux antérieurs au 1er janvier 2018 ne sont plus valables.

Cela dit, si vous réalisez des travaux de nature à améliorer votre échelle énergétique, il est nécessaire de réaliser un nouveau DPE afin de valoriser les résultats.

L'absence de DPE en revanche peut être considérée comme un dol et la sanction applicable est la nullité de l'acte de vente ou la diminution du prix de vente.

Si l'annonce comporte des informations sur le DPE reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur le candidat acquéreur, le service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut infliger au vendeur :

• Une amende de 300 000 €,
• Et une peine de 2 ans de prison.

La simple absence d'informations sur le DPE, s'il n'y a pas de volonté de tromper, n'est en revanche pas considérée comme une infraction pénale.

Résumé Diagnostic Performance Energetique (DPE)

• Logements concernés : tous les logements construits, sauf exceptions.
• Qui intervient : un diagnostiqueur certifié
• Portée du document : L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.
• Actions découlant du diagnostic : aucune mesure expressément prévue. Mais l’absence de DPE est considérée comme un Dol et la remontée d’informations volontairement inexacte passible de sanctions de la DGCCRF
• Durée de validité : 10 ans pour les diagnostics réalisés depuis le 1er juillet 2021 mais il est recommandé de le refaire en cas de travaux importants

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