Lors de la vente d'un bien immobilier, il y a de nombreux diagnostics à réaliser. Certains sont obligatoires, d'autres dépendent de votre bien. Tout savoir sur les diagnostics immobiliers
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Au moment ou vous décidez de mettre en vente votre bien immobilier, l’idéal est d’avoir réalisé l'ensemble de vos diagnostics car cela vous évitera des mauvaises surprises à la dernière minute, cela apporte des arguments pour votre vente et cela vous fera gagner du temps et bien souvent de l'argent.
Depuis la loi Carrez (1996) et les réformes successives, le nombre de diagnostics obligatoires s’est considérablement élargi. En 2025, le vendeur d’un appartement ou d’une maison doit en fournir entre 7 et 10 diagnostics, selon la nature et la localisation du bien.
Ces diagnostics seront obligatoires pour la vente et ils garantissent la transparence sur l’état du logement. Ils permettent à l’acheteur de s’engager en connaissance de cause.
Certains diagnostics sont par ailleurs obligatoires dès la publication de l'annonce immobilière. C'est le cas du Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Son absence est passible d'une amende de 3000 à 15000€.
Les diagnostics doivent donc être réalisés en amont, de préférence avant même la publication des annonces de vente ou en tout cas vous devez avoir lancé la démarche puisque de toute façon ces diagnostics sont à la charge du propriétaire.
Ces diagnostics et informations doivent être regroupés au sein d'un dossier de diagnostics techniques (DDT) qui doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte de vente. Ils font partie de ce que l'on appelle le dossier de vente du bien dont aura besoin le notaire.
Ces diagnostics concernent l’ensemble des biens immobiliers, qu’il s’agisse de terrains ou de maison, immeubles, appartements, …
Dans le cas d'une copropriété il faut ajouter aux diagnostics concernant les lots annexes (caves, parking, chambres de service), les diagnostics concernant les parties communes et l'immeuble lui-même.
Le vendeur doit fournir à l'acquéreur l'ensemble des diagnostics suivants :
Dans une copropriété, l’acquéreur a aussi accès aux diagnostics techniques des parties communes, disponibles auprès du syndic.
Pour une maison, la liste est légèrement différente :
Le propriétaire immobilier est libre de faire appel au professionnel de son choix dès lors qu’il est certifié. Il faut savoir que le notaire vérifiera au moment de la vente le certificat d'assurance présenté par le diagnostiqueur.
Lors de la signature de l’acte de vente, le notaire vérifiera notamment :
Pour vous aider dans la recherche de ce prestataire, le ministère du logement a créé un annuaire des diagnostiqueurs certifiés consultable en ligne. Vous y trouverez une liste d’organismes situés autour du bien que vous souhaitez faire diagnostiquer. Vous trouverez également des informations dans notre rubrique sur les diagnostiqueurs.
Les tarifs des diagnostics immobiliers ne sont pas encadrés. Ils sont donc fixés librement par les diagnostiqueurs. Ils dépendent fortement de la zone géographique et de la configuration du logement.
De manière générale, il faut compter:
Selon l’UFC-Que Choisir, la moyenne nationale en 2024 est d’environ 380 € pour l’ensemble des diagnostics obligatoires d’un logement de 3 pièces.
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Il faut savoir que les diagnostics sont à la charge du vendeur. Il est très rare, hors mandat de vente exclusif, que l'agent immobilier les prenne à sa charge.
La durée de validité des diagnostics est variable en fonction des diagnostics. Elle peut être à vie pour certains diagnostics comme l’amiante ou de 6 mois pour les termites par exemple.
La validité des diagnostics varie selon chaque type :
Certains diagnostics comme la surface Carrez ou le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) sont très utiles pour l'établissement de l'annonce immobilière. Si le métrage Carrez n'est pas obligatoire mais fortement recommandé pour la diffusion de l'annonce, le DPE est lui en revanche obligatoire et son absence est passible d'une amende de 3 à 15 000€.
En tout état de cause, l’ensemble des diagnostics immobiliers devront figurer au dossier de diagnostics techniques (DDT) qui doit être mis en annexe de la promesse de vente.
Cela ne sert donc à rien de faire traîner la réalisation de ces diagnostics. Cela vous évitera les éventuelles mauvaises surprises par la suite et le risque de perdre un acheteur au dernier moment car vous découvrez par exemple des traces d’amiante.
En revanche il peut être utile de faire analyser les diagnostics que vous avez déjà par un professionnel (comme imkiz par exemple). Ainsi vous saurez ceux qui doivent être refaits et ceux que vous pouvez sans risque conserver.
Conclusion : Le sujet des diagnostics pour la vente immobilière - que ce soit pour la vente d'une maison ou d'un appartement - est incontournable. Pour un vendeur, c’est un élément de transparence, un gage de sérieux, mais aussi une source potentielle d’aléas s’il est mal anticipé.
Il ne suffit pas de cocher des cases : il faut s’assurer de la bonne validité des documents, de la qualité du diagnostiqueur, et de l’adéquation des diagnostics au type de bien vendu. Une erreur ou un oubli peut conduire à la remise en cause de la vente ou à des litiges coûteux.
Anticipez, choisissez un diagnostiqueur certifié, obtenez un devis clair, et intégrez la réalisation des diagnostics dans votre planning de vente. Vous sécuriserez ainsi votre transaction et rassurerez les acquéreurs sur la solidité de votre dossier.
Le DPE et le métrage loi carrez ont une durée de validité de 10 ans, les diagnostics termite et Risque Naturel et Pollution ont une durée de 6 mois et les autres diagnostics ont une durée de validité de 3 ans. Lire la suite
Quel est le prix des diagnostics immobiliers ?Les prix des diagnostics dépendent de la taille de votre bien, de ses équipements et de l'époque de construction de votre bien. Pour la réalisation de l'ensemble des diagnostics, il faut compter un budget de l'ordre de 150 à 250€. Lire la suite
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