Le diagnostic "mérule" n'est pas obligatoire en cas de vente d'un bien immobilier. Faut il en faire un malgré tout ? Quels sont les risques à ne pas le faire ? Quelle est sa durée de validité ?
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Ce champignon qui s’attaque en particulier au bois (charpente, ossature) est particulièrement féroce et difficile à éradiquer.
La présence de mérule dans une maison peut être dramatique. Invisible à ses débuts mais ravageuse une fois installée, elle peut détruire en quelques années la charpente d’une maison et représenter un danger sanitaire.
En cas de vente immobilière, le diagnostic mérule n’est pas encore obligatoire, mais son absence peut coûter cher au vendeur comme à l’acquéreur. Alors, faut-il le réaliser systématiquement ? Quels risques encourez-vous en cas d’oubli ? Et surtout, que faire si la mérule est détectée dans votre logement ?
La mérule (Serpula lacrymans) est un champignon lignivore – ou xylophage – qui se nourrit de la cellulose contenue dans le bois et qui s'attaque aux bois des constructions. Elle se développe dans un bois dont le taux d'humidité est élevé (à partir de 20 %) et lorsque la température est comprise entre 18 et 30°.
Son développement peut être rapide (jusqu'à 12 cm par jour) si les conditions sont favorables (source : ANAH) et il provoque une perte de résistance mécanique du bois entraînant des risques pour la sécurité. Il a également des conséquences sur la santé en cas d'allergies.
La mérule apparait généralement après des ruptures de l’équilibre hydrique du bâtiment en général dues à des défauts d’entretien, des dégâts des eaux ou des malfaçons lors de la conception ou de la réhabilitation des bâtiments (enduits étanches intempestifs, obturations des ventilations, non-respect de l’équilibre originel de la construction).
Selon l’Observatoire de la mérule, ce champignon est particulièrement présent dans les régions humides et tempérées, notamment dans le Nord, la Bretagne, la Normandie, les Hauts-de-France et l’Est de la France.
A la différence d'un certain nombre de diagnostics comme le DPE, le métrage Carrez pour les biens en copropriété, le diagnostic termites, l'état des risques naturels et pollution, ... le diagnostic mérule n’est pas obligatoire lors de la vente d'un bien immobilier.
En revanche, le propriétaire est soumis à une obligation d'information de l'acquéreur. Cela signifie qu’il doit lui transmettre toutes les informations dont il dispose sur une éventuelle présence de mérule.
Par ailleurs, certaines localités sont identifiées comme concernées par la mérule par un arrêté préfectoral. Même dans ce cas-là, le propriétaire n’est pas obligé de faire un diagnostic mais il est tenu d'en informer l'acquéreur même si la maison n'est pas infectée.
En cas d’omission, l’acquéreur peut se retourner contre le vendeur pour vice caché et demander l’annulation de la vente ou une baisse significative du prix.
Même s’il n’est pas légalement imposé, un diagnostic mérule est vivement recommandé dans les cas suivants :
En réalisant un diagnostic, le vendeur se protège contre d’éventuelles actions judiciaires et l’acquéreur bénéficie d’une transparence totale sur l’état du bien.
Seul un diagnostiqueur homologué peut réaliser un diagnostic mérule. Vous pouvez retrouver la liste des diagnostiqueurs homologués en allant sur le site créé par le ministère du logement : ici
La présence de mérule se détecte assez facilement.
En cas de forte humidité, de mauvais entretien, de mauvaise ventilation, le diagnostiqueur aura une présomption qu’il pourra confirmer en observant les parties bois de la maison et en particulier les plinthes, charpente, ossatures, ...
Le processus s’effectuera alors en plusieurs étapes :
Durée de validité : contrairement au DPE ou à d’autres diagnostics réglementés, il n’existe pas de durée légale. Toutefois, un diagnostic mérule est considéré comme valable 6 mois à 1 an, car il reflète un état ponctuel du bâtiment.
Si le diagnostic conclut à la présence de mérule dans votre bien immobilier, le propriétaire est dans l’obligation d’en informer sa mairie dans un délai d’un mois maximum (article L1338-3 du Code de la santé publique).
Un logement infesté par la mérule devient impropre à l’habitation car la mérule :
Les travaux à engager en cas de mérule sont souvent particulièrement lourds. Ils nécessitent :
Il n'y a pas d’obligation de réaliser un diagnostic mérule en cas de vente immobilière. En revanche, le propriétaire est soumis à une obligation d'information de l'acquéreur. Cela signifie qu’il doit lui transmettre toutes les informations dont il dispose sur une éventuelle présence de mérule.
Comment est établi un diagnostic pour la mérule ?En cas de forte humidité, de mauvais entretien, de mauvaise ventilation, le diagnostiqueur aura une présomption qu’il pourra confirmer en observant les parties bois de la maison et en particulier les plinthes, charpente, ossatures, ... Parfois le diagnostiqueur sera amené à sonder un mur pour vérifier l’état de l’ossature qui n’est pas visible de l’extérieur.
Que faire s’il y a présence de mérule dans le bien ?Si le diagnostic conclut à la présence de termites dans votre bien immobilier, le propriétaire est dans l’obligation d’en informer sa mairie dans un délai d’un mois maximum. Les travaux à engager en cas de mérule sont souvent particulièrement lourds.
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