Comment calculer la surface Loi Carrez, qui doit être mentionnée dans tous les actes de vente des appartements en copropriété. Que se passe t il en cas d'erreur ?
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Quelle est la surface exacte de mon appartement ou de ma maison ? Comment la calculer ? Que faire s’il y a un écart ?
Autant de questions qui se posent au moment de la vente de son bien immobilier.
Il existe de nombreuses méthodes pour calculer la surface d'un logement. On a la surface au sol, la surface habitable, la surface utile, la surface pondérée, ...
Chacune, pour répondre à des besoins différents, est calculée en prenant en compte ou pas certains éléments comme les couloirs, les surfaces en dessous d’une certaine hauteur, les embrasures de portes, …
Pour simplifier tout cela, la loi dite Carrez (du nom du rapporteur du projet de Loi) a défini une méthodologie unique qui fait référence pour calculer la surface d’un logement dans le cadre d'une vente immobilière.
Cette référence dite surface Carrez est obligatoire lors de la vente d'un appartement ou plus exactement d'un bien situé dans une copropriété. Le calcul de la surface carrez n'est donc pas obligatoire pour une maison sauf si elle se trouve dans une copropriété.
Ce métrage peut être réalisé par un diagnostiqueur-géomètre mais le propriétaire peut également calculer lui même la valeur de son appartement ou de sa maison.
Le plus simple et surtout le plus fiable reste malgré tout de confier la réalisation de cette mesure à un géomètre professionnel qui engage sa responsabilité civile. Cette mesure loi Carrez n’est en effet pas simple à réaliser et cela évite d’engager votre responsabilité en cas de litige.
Au moment de la vente le propriétaire vendeur doit garantir à l'acquéreur la superficie du bien qu'il acquiert. En cas de divergence de plus de 5% l'acquéreur peut se voir indemniser ou obtenir une diminution judiciaire du prix de vente au prorata de la surface.
Si l’erreur est en la défaveur du vendeur, en revanche, il aura diminué involontairement la valeur de son bien immobilier d’autant puisque les acheteurs raisonnent en prix au m². Il ne pourra en revanche pas demander réparation. Seul l'acquéreur peut demander un recalcul du prix.
Comme nous l’avons évoqué, le calcul de la surface Carrez est complexe.
Doit être pris en compte dans le métrage loi Carrez l’ensemble des surfaces des locaux couverts et fermés en dur qui font au moins 1,80 m de hauteur de plafond.
Par ailleurs et c’est logique dès lors que l’on est sur une surface « habitable » seule la surface des pièces est mesurée.
Sont donc exclus de la mesure de la surface Carrez le gros œuvre comme les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures des portes et des fenêtres.
Le calcul de la surface loi Carrez exclut également toutes les pièces non privatives ou impropres à l'habitation comme les greniers non aménageables, les box, places de parking et garages, les caves,…
Elle ne prend pas non plus en compte les locaux qui ne sont pas fermés en dur c’est-à-dire les balcons, les terrasses ouvertes et bien entendu les jardins. Elle accepte en revanche les vérandas ou les surfaces vitrées dès lors qu’elles sont en dur et fermées.
| Surface Carrez | Surface habitable | |
| Terrasses, balcons | Non | Non |
| Caves, garage, parking | Non | Non |
| Sous-sol autre que caves, garage, parking | Oui | Non |
| Combles aménagés | Oui | Oui |
| Combles non aménagés | Oui | Non |
| Grenier | Oui | Non |
| Réserve | Oui | Non |
| Remises | Oui | Non |
| Vérandas | Oui | Non |
La Loi Carrez s'applique à toutes les ventes immobilières en copropriété, qu'il s'agisse d'un lot à fonction résidentielle, commerciale ou d'activité.
Ne sont en revanche pas concernés par le métrage loi Carrez :
La surface Carrez est donc obligatoire pour une maison si celle-ci se trouve dans une copropriété.
Le métrage Carrez peut être réalisé par un diagnostiqueur-géomètre. Il peut également être réalisé par le propriétaire lui-même. Mais cette mesure loi Carrez n’est en effet pas simple à réaliser et cela évite d’engager votre responsabilité en cas de litige. Lors d’une vente, le notaire exigera systématiquement que le métrage soit réalisé par un diagnostiqueur.
Comment est calculée la surface Carrez ?Doit être pris en compte dans le métrage loi Carrez l’ensemble des surfaces des locaux couverts et fermés en dur qui font au moins 1,80 m de hauteur de plafond. Sont exclus de la mesure le gros œuvre comme les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines, les embrasures des portes et des fenêtres, mais aussi toutes les pièces non privatives ou impropres à l'habitation.
Quand faut-il faire un diagnostic Carrez ?La Loi Carrez s'applique à toutes les ventes immobilières en copropriété, qu'il s'agisse d'un lot à fonction résidentielle, commerciale ou d'activité. Ne sont en revanche pas concernés par le métrage loi Carrez les biens d’une surface inférieure à 8 m2, les maisons individuelles et les biens vendus en VEFA qui disposent de leur propre réglementation.
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