La surface d'un bien immobilier est un élément clef au moment de la vente ou de la mise en location. C'est ce qui va conditionner le prix de vente ou le loyer. Si le recours à un diagnostiqueur est obligatoire pour les biens en copropriété, vous pouvez facilement vous faire une première idée.
Lors de la mise en vente ou en location d’une bien immobilier le calcul en m² de la surface de votre maison ou de votre appartement est un élément essentiel puisqu’il va conditionner dans une large mesure la valeur vénale et le prix de vente ou le loyer du bien.
Selon les cas, plusieurs types de surfaces peuvent être calculées : surface habitable, surface Carrez, surface utile ou surface de référence du DPE.
Si le bien est situé dans une copropriété, il y a l’obligation de faire réaliser un métrage carrez par un diagnostiqueur mais rien n'empêche de se faire soi-même une 1ère idée en calculant la surface de ce bien.
Dans le cas de la vente d'une maison il n’y a pas d’obligation en matière de métrage. Il est donc là aussi possible de calculer soi-même la surface de votre bien.
Si pour certains biens ce calcul en m² de la surface est simple, il peut dans certains cas s’avérer beaucoup plus complexe.
La surface d’un logement est bien plus qu’une donnée technique. C’est un critère économique et juridique majeur.
En clair, la surface d'un bien immobilier est un élément essentiel et savoir comment la mesurer vous permet de vous faire une idée qui devra être confirmer par la mesure d'un professionnel.
La mesure de la surface est plus ou moins facile en fonction de la forme des pièces. S’il est facile de mesurer la surface en m² d’une pièce carrée ou rectangulaire, cela peut s’avérer beaucoup plus compliqué pour des pièces dont les murs ne sont pas droits comme dans certains bâtiments un peu anciens.
Il s’agit du cas le plus simple puisqu’il suffit de multiplier la longueur de la pièce par sa largeur pour obtenir la surface en m² (mètres carrés) d’une pièce.
Si vous avez une pièce qui fait 4 mètres de long par 3 mètres de large, la surface sera de 4m fois 3m soit 12 m² (mètres carrés).
Les choses commencent à se compliquer. Pour mesurer la surface en m² d’une pièce triangulaire, il faudra multiplier la longueur de la base du triangle par sa hauteur et diviser le résultat par 2.
Si vous avez une pièce triangulaire de 3 mètres de long avec une distance entre la pointe du triangle et la base de 2 mètres, sa surface en m² est de 3m fois 2m divisé par 2 soit 3m².
Vous aurez rarement une pièce triangulaire en revanche, cette méthode de calcul de la surface d’un triangle vous sera utile en cas de calcul de surfaces complexes.
Pour une pièce de forme complexe la surface en m² (mètre carré) est de fait elle aussi complexe à mesurer.
Tout l’enjeu va être de découper cette pièce en un certain nombre de surfaces simples (triangles, carrés ou rectangles) que vous pourrez ensuite additionner.
Si vous avez par exemple une pièce en L, vous allez pouvoir la diviser en 2 rectangles dont vous calculerez les surfaces que vous additionnerez ensuite pour obtenir la surface en m² de l’ensemble.
Si vous avez une pièce dont l’un des murs n’est pas droit. Vous allez pouvoir la décomposer en un rectangle et un triangle. Il ne vous restera plus qu’à mesurer la superficie en m² de chacune des 2 surfaces et de les additionner.
Vous l’avez compris, il est plus ou moins simple de mesurer la surface précise d’un bien. Pour ce qui concerne le diagnostiqueur il ne pourra pas se contenter d’une mesure approchante.
La plupart du temps le diagnostiqueur relève les distances avec un mètre laser et reporte les angles et ses mesures sur un logiciel. Le logiciel se charge de calculer les superficies exactes.
Pour les biens de grande taille il va pouvoir utiliser un scanner. C’est la technologie qui permet notamment de faire des plans 3D. Le scanner est positionné au centre de la pièce et va tourner sur lui même pour prendre le mesure de l’ensemble de la pièce.
En synthèse, si vous souhaitez mettre en vente un bien situé dans une copropriété, vous aurez l’obligation de faire réaliser un métrage loi Carrez par un diagnostiqueur. Cette obligation vient du fait que vous vous engagez contractuellement au moment de la vente sur la surface indiquée. Si vous faites la mesure vous même en cas d'erreur votre responsabilité serait engagée et vous pourriez avoir à dédommager l'acquéreur. Le risque est trop important. Ainsi le notaire impose d'avoir recours à un métrage professionnel.
Si vous vendez une maison, il n’y a pas d’obligation légale en matière d'indication de surface en m². Vous pouvez donc établir la mesure vous même mais le recours à un professionnel est souvent bien plus précis et vous fera faire une économie de temps précieuse. Il n'est pas rare non plus que l'acquéreur exige que la surface soit mesurée par un professionnel.
Pour vous aider à calculer la surface de votre bien vous pourrez utiliser cette calculatrice de surface qui vous aidera.
La surface habitable est définie par l’article R.111-2 du Code de la construction. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction :
En synthèse, dans le calcul de la surface habitable ou de la surface Carrez, sont prise en compte dans le calcul de la surface les pièces habitables pour leur partie supérieure à 1,80 de hauteur sous plafond.
Parmi les principales pièces prises en compte, on trouve:
Ne sont pas prises en compte en revanche les pièces qui ne sont pas à destination d'habitation :
En revanche, concernant le nombre de pièces d'un bien immobilier, on ne prend en compte que le séjour et les pièces de vie, salle à manger, chambres, bureau. Les pièces de plus de 30m² comptent doubles.
En revanche, la cuisine, salles d'eau et salles de bains, toilettes ne comptent pas dans le nombre de pièces.
Un appartement avec 2 chambres, une cuisine, un séjour de 25m² et une salle de bains sera considéré comme un 3 pièces et un appartement avec 2 chambres, une cuisine, un séjour de 35m² et une salle de bains sera considéré comme un 4 pièces.
Les pièces qui font moins de 9m² ne sont pas à comptabiliser dans le nombre de pièces d'un bien immobilier en revanche leur surface est bien entendu à prendre en compte.
Qu'il s'agisse d'un métrage Carrez ou d'un calcul de surface habitable, la surface de cette pièce sera prise en compte dès lors que sa hauteur sous plafond est supérieure à 1,8m.
Selon l'article R 331-10 du code de la construction et de l'habitation la surface utile d'un bien correspond à la surface habitable du bien à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.
Par annexes, on entend les balcons, terrasses, loggias et parfois même les garages et les caves si ces derniers apportent une valeur ajoutée au bien.
Si l'on prend l'exemple d'un appartement dont la surface habitable est de 50m² et qui dispose d'une terrasse de 30m². Sa surface utile est de 65m² soit 50m² + (30m²/2)=65m².
Dans les critères qui servent au calcul du DPE, on retrouve la surface de référence du DPE.
Cette surface de référence correspond à la surface habitable du logement au sens de l'article R.111-2 du Code de la Construction de l'Habitat, à laquelle il faut ajouter les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux transformés en pièces de vie.
La surface de référence du DPE peut donc être supérieure à la surface habitable ou à la surface Carrez. Il n'en demeure pas moins que pour la commercialisation d'un bien situé dans une copropriété, la surface qui est retenue pour l'estimation, qui devra être mentionnée sur l'annonce et qui figurera sur le titre de propriété reste la surface Carrez et non pas la surface de référence du DPE.
Oui, mais avec des limites. Pour une maison individuelle, rien ne vous empêche de sortir le mètre ruban et de faire vos calculs. Mais pour une vente en copropriété, le métrage Carrez doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur certifié.
Attention : en cas d’erreur supérieure à 5 % dans la surface annoncée, l’acquéreur peut demander une réduction proportionnelle du prix de vente. Un risque trop élevé pour se passer d’un professionnel.
En résumé
Calculer la surface en m² d’un bien immobilier est une étape essentielle avant toute vente ou mise en location. Si les calculs peuvent sembler simples dans certains cas, la distinction entre Carrez, Boutin, surface habitable, surface utile ou surface de référence DPE complexifie la tâche.
Une bonne mesure, précise et conforme à la loi, est non seulement une obligation légale, mais aussi un atout de confiance et de transparence auprès des acquéreurs ou locataires.
Vous pouvez bien entendu calculer vous-même la surface de votre bien de façon simple mais cela reste une solution approximative. Pour la mise en vente d'un bien situé dans une copropriété, vous aurez besoin de faire établir ces surfaces par un diagnostiqueur certifié.
Surfaces Carrez ou Boutin : quelles sont les surfaces prises en compte ?La superficie Carrez est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Dans la loi Boutin, sont exclus tous les sous-sols, remises, terrasses, loggias, balcons, vérandas,...
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