Surface en m² d'un bien immobilier: comment la calculer ?

La surface d'un bien immobilier est un élément clef au moment de la vente ou de la mise en location. C'est ce qui va conditionner le prix de vente ou le loyer. Si le recours à un diagnostiqueur est obligatoire pour les biens en copropriété, vous pouvez facilement vous faire une première idée.

Lecture : 7 min.

Lors de la mise en vente ou en location d’une bien immobilier le calcul de la surface en m² est un élément essentiel puisqu’il va conditionner dans une large mesure la valeur vénale et le prix de vente ou le loyer du bien.

Si le bien est situé dans une copropriété, il y a l’obligation de faire réaliser un métrage carrez par un diagnostiqueur mais rien n'empêche de se faire soi-même une 1ère idée en calculant la surface de ce bien.

Dans le cas de la vente d'une maison il n’y a pas d’obligation en matière de métrage. Il est donc là aussi possible de calculer soi-même la surface de votre bien.

Si pour certains bien ce mesurage de la surface est simple, il peut dans certains cas s’avérer beaucoup plus complexe.

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Comment mesurer la surface en m² ?

La mesure de la surface est plus ou moins facile en fonction de la forme des pièces. S’il est facile de mesurer la surface d’une pièce carrée ou rectangulaire, cela peut s’avérer beaucoup plus compliqué pour des pièces dont les murs ne sont pas droits comme dans certains bâtiments un peu anciens.

Comment mesurer la surface en m² d’une pièce carrée ou rectangulaire ?

Il s’agit du cas le plus simple puisqu’il suffit de multiplier la longueur de la pièce par sa largeur pour obtenir la surface en m² (mètres carrés) d’une pièce.

Si vous avez une pièce qui fait 4 mètres de long par 3 mètres de large, la surface sera de 4m fois 3m soit 12 m² (mètres carrés).

Comment mesurer la surface en m² d’une pièce triangulaire ?

Les choses commencent à se compliquer. Pour mesurer la surface en m² d’une pièce triangulaire, il faudra multiplier la longueur de la base du triangle par sa hauteur et diviser le résultat par 2.

Si vous avez une pièce triangulaire de 3 mètres de long avec une distance entre la pointe du triangle et la base de 2 mètres, sa surface en m² est de 3m fois 2m divisé par 2 soit 3m².

Vous aurez rarement une pièce triangulaire en revanche, cette méthode de calcul de la surface d’un triangle vous sera utile en cas de calcul de surfaces complexes.

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Comment mesurer la surface en m² d’une pièce complexe ?

Pour une pièce de forme complexe la surface en m² (mètre carré) est de fait elle aussi complexe à mesurer.

Tout l’enjeu va être de découper cette pièce en un certain nombre de surfaces simples (triangles, carrés ou rectangles) que vous pourrez ensuite additionner.

Si vous avez par exemple une pièce en L, vous allez pouvoir la diviser en 2 rectangles dont vous calculerez les surfaces que vous additionnerez ensuite pour obtenir la surface en m² de l’ensemble.

Si vous avez une pièce dont l’un des murs n’est pas droit. Vous allez pouvoir la décomposer en un rectangle et un triangle. Il ne vous restera plus qu’à mesurer la superficie en m² de chacune des 2 surfaces et de les additionner.

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Comment fait le diagnostiqueur pour mesurer les surfaces complexes ?

Vous l’avez compris, il est plus ou moins simple de mesurer la surface précise d’un bien. Pour ce qui concerne le diagnostiqueur il ne pourra pas se contenter d’une mesure approchante.

La plupart du temps le diagnostiqueur relève les distances avec un mètre laser et reporte les angles et ses mesures sur un logiciel. Le logiciel se charge de calculer les superficies exactes.

Pour les biens de grande taille il va pouvoir utiliser un scanner. C’est la technologie qui permet notamment de faire des plans 3D. Le scanner est positionné au centre de la pièce et va tourner sur lui même pour prendre le mesure de l’ensemble de la pièce.

En synthèse, si vous souhaitez mettre en vente un bien situé dans une copropriété, vous aurez l’obligation de faire réaliser un métrage loi Carrez par un diagnostiqueur. Cette obligation vient du fait que vous vous engagez contractuellement au moment de la vente sur la surface indiquée. Si vous faites la mesure vous même en cas d'erreur votre responsabilité serait engagée et vous pourriez avoir à dédommager l'acquéreur. Le risque est trop important. Ainsi le notaire impose d'avoir recours à un métrage professionnel.

Si vous vendez une maison, il n’y a pas d’obligation légale en matière d'indication de surface en m². Vous pouvez donc établir la mesure vous même mais le recours à un professionnel est souvent bien plus précis et vous fera faire une économie de temps précieuse. Il n'est pas rare non plus que l'acquéreur exige que la surface soit mesurée par un professionnel.

Pour vous aider à calculer la surface de votre bien vous pourrez utiliser cette calculatrice de surface qui vous aidera.

Quelles sont les pièces prises en compte dans le calcul de la surface habitable ?

Dans le calcul de la surface habitable ou de la surface Carrez, sont prise en compte dans le calcul de la surface les pièces habitables pour leur partie supérieure à 1,80 de hauteur sous plafond.

Parmi les principales pièces prises en compte, on trouve:

  • l'entrée
  • le séjour
  • la salle à manger
  • la cuisine
  • les chambres
  • les salles de bains et les salles d'eau
  • les WC
  • les autres pièces : bureau, dressing, salle de jeu,...

Ne sont pas prises en compte en revanche les pièces qui ne sont pas à destination d'habitation :

  • le grenier ou combles s'ils ne sont pas aménagés
  • les réserve dès lors qu'elles ne sont pas dans l'appartement
  • les balcons, terrasses ou vérandas
  • les caves, garages, parkings

En revanche, concernant le nombre de pièces d'un bien immobilier, on ne prend en compte que le séjour et les pièces de vie, salle à manger, chambres, bureau. Les pièces de plus de 30m² comptent doubles.

En revanche, la cuisine, salles d'eau et salles de bains, toilettes ne comptent pas dans le nombre de pièces.

Un appartement avec 2 chambres, une cuisine, un séjour de 25m² et une salle de bains sera considéré comme un 3 pièces et un appartement avec 2 chambres, une cuisine, un séjour de 35m² et une salle de bains sera considéré comme un 4 pièces.

Faut-il compter les pièces de moins de 9m² dans la surface ?

Les pièces qui font moins de 9m² ne sont pas à comptabiliser dans le nombre de pièces d'un bien immobilier en revanche leur surface est bien entendu à prendre en compte.

Qu'il s'agisse d'un métrage Carrez ou d'un calcul de surface habitable, la surface de cette pièce sera prise en compte dès lors que sa hauteur sous plafond est supérieure à 1,8m.

Important :

Peut-on calculer soit même la surface de son bien immobilier ?

Vous pouvez bien entendu calculer vous-même la surface de votre bien de façon simple mais cela reste une solution approximative. Pour la mise en vente d'un bien situé dans une copropriété, vous aurez besoin de faire établir ces surfaces par un diagnostiqueur certifié.

Surfaces Carrez ou Boutin : quelles sont les surfaces prises en compte ?

La superficie Carrez est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Dans la loi Boutin, sont exclus tous les sous-sols, remises, terrasses, loggias, balcons, vérandas,...

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Notre guide pas à pas :

1. Les grandes étapes de la vente immobilière
2. Comment estimer son bien immobilier ?
3. Comment calculer la surface d'un bien immobilier ?
4. Comment bien préparer sa vente immobilière ?
5. Vendre avec ou sans agence immobilière ?
6. Les différents types de mandats de vente immobilière
7. L'annonce immobilière
8. Quels sont les différents diagnostics immobiliers ?
9. Les visites et l'offre d'achat immobilier
10. La promesse ou le compromis de vente
11. La signature de la vente immobilière
12. Les frais de notaire
13. La plus-value immobilière