Comment mesurer la surface en m² d'un appartement ?

Selon l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tout avant-contrat et tout acte authentique de vente doit mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot de copropriété. Cette superficie qui doit être également mentionnée sur les annonces immobilières s’appelle la surface loi Carrez. Elle est donc obligatoire pour la vente de tous les biens situés dans une copropriété.

De façon simple, le calcul de la surface carrez est obligatoire pour les appartements. Elle ne l'est pas pour les maison sauf si la maison fait partie d'une copropriété.

À défaut, une action en nullité de l’avant-contrat et de l’acte de vente peut être intentée dans le mois suivant sa signature.

Comment calculer la surface de son appartement ?

Si vous mettez un bien immobilier en vente, il est important d'avoir une idée la plus précise possible de sa surface car c'est ce qui va vous permettre de fixer le prix.

Pour calculer la surface des pièces en m² c'est relativement simple surtout si elle sont de forme rectangulaire.

Il suffit pour cela de multiplier la largeur de chaque pièce par sa longueur. Si vous avez une pièce qui fait 4 mètres sur 3 mètres, sa surface sera de 12 mètres carrés.

Il vous suffira ensuite d'additionner la surface de l'ensemble des pièces.

Cette méthode vous permettra de vous faire une 1èr idée mais dans le cadre d'une vente immobilière, la surface qui sera officiellement retenue est la surface Carrez.

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Surface loi Carrez : qu'est ce que c'est ?

La superficie loi « Carrez » est donc la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m².

Cette législation s’applique à tous les lots ou fractions de lots en copropriété, dès lors qu’ils ont une superficie minimale de 8 m², et peut concerner à la fois des biens destinés à l'habitation, à un usage professionnel ou un local commercial.

Comment calculer la surface loi Carrez d'un appartement  ?

L'article 4-1 du décret n° 97-532 du 23 mai 1997 définit ce qu’est la superficie privative d’un lot de copropriété. Celle-ci est égale à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par :

  • Les murs ou les cloisons
  • Les marches et les cages d’escalier
  • Les gaines
  • Les embrasures de portes et de fenêtres
En revanche, cette surface ne prend en compte que la surface des planchers dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m².

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Quelles surfaces mesurer précisément dans la surface Carrez ?

Le mesurage de la surface privative d’un logement est défini par la loi et est limitée à la surface des planchers dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 mètre.

La hauteur sous-plafond est calculée entre le sol plancher et tout obstacle en hauteur, que ce soit un plafond ou une avancée.

Pour les placards, seule la partie intérieure est à comptabiliser si son plancher est au même niveau que celui de la pièce.

Les cages d’escalier sont exclues du calcul de la surface, mais les parties sous l’escalier présentant une hauteur supérieure à 1m80 sont comptabilisées.

Quelles sont les surfaces exclues de la Loi Carrez ?

Les terrasses, balcons, garages, parkings et box sont exclus du mesurage.

Autre exception au calcul de la surface Carrez : les biens vendus en VEFA, c’est à dire dans le cadre d’un achat sur plan (un achat de bien neuf dont la construction n’est pas encore terminée). Elles sont soumises à un système de mesurage qui n’est pas exactement le même.

Quelles sont les pièces prises en compte dans le calcul de la surface Carrez ?

Dans le calcul de la surface Carrez d'un appartement, est prise en compte la surface de l'ensemble des pièces habitables pour leur partie supérieure à 1,80 de hauteur sous plafond.

Parmi les principales pièces prises en compte, on trouve:

  • l'entrée
  • le séjour
  • la salle à manger
  • la cuisine
  • les chambres
  • les salles de bains et les salles d'eau
  • les WC
  • les autres pièces : bureau, dressing, salle de jeu,...

Ne sont pas prise en compte en revanche les pièces qui ne sont pas à destination d'habitation :

  • les réserve dès lors qu'elles ne sont pas dans l'appartement
  • les balcons, terrasses ou vérandas
  • les caves, garages, parkings

En revanche, concernant le nombre de pièces d'un bien immobilier, on ne prend en compte que le séjour et les pièces de vie, salle à manger, chambres, bureau. Les pièces de plus de 30m² comptent doubles. Un séjour de 35m² sera considéré comme un double séjour et sera comptabilisé comme 2 pièces

En revanche certaines pièces ne comptent pas dans le nombre de pièces. C'est le cas de la cuisine, des salles d'eau et salles de bains, des toilettes qui ne comptent pas dans le nombre de pièces.

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Surface loi Carrez : quand est-elle obligatoire ?

L’obligation de fournir un mesurage Carrez s’applique donc à toute vente d’un bien qui est situé dans une copropriété ; qu’il s’agisse d’une copropriété verticale ou horizontale.

Les propriétaires vendeurs pensent souvent que les maisons sont exonérées de surface Carrez. Ce n’est en réalité pas le cas. C'est le fait d'être situé dans une copropriété qui rend un métrage Carrez obligatoire. Une maison d’habitation qui est située dans une copropriété horizontale sera par exemple soumise au métrage loi Carrez.

Quelles sont les conséquences et les sanctions en cas d'erreur de mesurage de surface loi Carrez ?

Si le diagnostic loi Carrez mentionne une surface erronée, l'acheteur dispose d'un délai de 1 an à compter de la signature de l'acte authentique pour obtenir une réduction du prix de vente.

Pour pouvoir intenter une action, la surface doit être inférieure de plus de 5 % à la surface réelle.

Si c’est le cas, l'acheteur va pouvoir se retourner contre le vendeur pour lui demander le remboursement du prix de la totalité des mètres carrés manquants.

L'acquéreur peut également demander puisque c’est lui qui les a payés, le remboursement de la part des droits de mutation correspondants.

La bonne foi de l’acheteur n’entre pas en ligne de compte. Il pourra demander une action en réduction de prix dès lors que l’on a un écart entre la surface mentionnée dans l’acte et la surface réelle même si l’acquéreur savait que la surface dans l’acte n’était pas exacte.

Aucune action en supplément de prix n'est en revanche possible pour le vendeur en cas de surface supérieure à ce qui a été indiqué dans l’acte de vente.

Quelle est la durée de validité du diagnostic de surface loi Carrez ?

Le diagnostic de surface Carrez est valide 10 ans sous réserve qu’il n’y ait pas eu de travaux de nature à modifier la surface d'un bien immbilier.

Important :

Peut-on calculer soit même la surface de son bien immobilier ?

Vous pouvez bien entendu calculer vous-même la surface de votre bien de façon simple mais cela reste une solution approximative. Pour la mise en vente ou en location, Vous aurez besoin de faire établir ces surfaces par un diagnostiqueur certifié.

Surfaces Carrez ou Boutin : quelles sont les surfaces prises en compte ?

La superficie Carrez est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m. Dans la loi Boutin, sont exclus tous les sous-sols, remises, terrasses, loggias, balcons, vérandas,...

Quels sont les biens concernés par la loi Carrez ?

Lors de la vente d'un bien immobilier, le métrage loi Carrez sera obligatoire si votre bien se trouve dans une copropriété que celle-ci soit horizontale ou verticale. En revanche, les biens vendus en VEFA font l'objet d'un autre système de mesure.

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Notre guide pas à pas :

1. Les grandes étapes de la vente immobilière
2. Comment estimer son bien immobilier ?
3. Comment calculer la surface d'un bien immobilier ?
4. Comment bien préparer sa vente immobilière ?
5. Vendre avec ou sans agence immobilière ?
6. Les différents types de mandats de vente immobilière
7. L'annonce immobilière
8. Quels sont les différents diagnostics immobiliers ?
9. Les visites et l'offre d'achat immobilier
10. La promesse ou le compromis de vente
11. La signature de la vente immobilière
12. Les frais de notaire
13. La plus-value immobilière