Lors de la mise en vente ou en location d'un bien immobilier, la loi impose une hauteur sous plafond minimum pour le calcul des surfaces ? Quelles sont les règles et les sanctions possibles en cas de non respect ?
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Le législateur a défini un certain nombre de règles concernant la décence d’un logement. Ces règles vont permettre de définir notamment quels sont les logements qui peuvent être mis en location ou pas.
Lorsque vous envisagez de mettre en location un logement à titre d’habitation principale, une hauteur minimum sous plafond est fixée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ce texte réglementaire précise en effet que le bien doit disposer d’une pièce principale dont la surface habitable est supérieure ou égale à 9 m2, avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres au minimum.
Le décret de 2002 propose néanmoins une solution pour les logements qui ne respectent pas le critère de la hauteur minimum sous plafond de 2,20 mètres. L’article 4 précise en effet que l’habitation peut être malgré tout considérée comme décente si elle offre un volume habitable au moins égal à 20 m3.
Si un bailleur ne respecte pas la réglementation sur la hauteur sous plafond ou du volume minimum de 20m3, le locataire peut se retourner contre lui et engager une action en justice.
Le propriétaire peut au terme de la procédure être contraint :
Lors de la mise en vente d’un appartement situé dans une copropriété, la loi impose au propriétaire de faire réaliser un mesurage loi Carrez.
Concernant la surface Carrez, la loi est claire. Seules les surfaces supérieures à 1,80m sont prise en compte dans le calcul de la surface après déduction des murs et cloisons, cages d’escalier, embrasures de portes et fenêtres, …
La loi n’impose spécifiquement aucune hauteur minimale sous plafond dans le cadre de la construction d’un logement neuf.
En revanche, l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une surface habitable minimale de 14 m2 et un volume habitable de 33 m3 par habitant.
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