Qu'est-ce que la valeur vénale d'un bien immobilier ?

D'un point de vue formel, la valeur vénale d'un bien immobilier est une estimation du prix auquel ce bien pourrait être vendu à une date précise sur un marché donné.

Ce calcul de la valeur vénale est utile dans plusieurs cas de figure : la vente d'un bien, une donation ou une succession, le calcul de L'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou encore en cas de remplacement dans le cadre d'un sinistre par exemple.

Qu'est ce que la valeur vénale d’un bien immobilier

Il y a plusieurs définitions de la valeur vénale d'un bien immobilier même s'il n'existe pas de définition légale.

Si l'on se réfère à l'arrêt de la Cour de Cassation du 6 décembre 2005 (n°03-18 782), c'est “le prix d'un bien qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande au moment de la mutation ou des clauses de l'acte de vente

Si l'on se réfère à l’article 310.1.11 du Plan Comptable Général (PCG), la valeur vénale, c'est « le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. ».

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En d’autres termes, elle correspond à une estimation du prix auquel un bien immobilier pourrait être vendu au regard de la situation du marché à un instant donné. Elle ne tiendra en revanche pas compte des frais de commercialisation et en particulier des frais d'agence qui viendront en déduction.

Ce calcul de la valeur vénale d'un bien se base donc sur plusieurs critères : le secteur géographique du bien, le type de bien, la surface du bien, le marché apparent, etc... mais également de l’offre et de la demande locale à un instant T.

A quoi sert la valeur vénale d’un bien immobilier ?

Le calcul de la valeur vénale peut être utile dans au moins 4 cas de figure.

La valeur vénale dans le cadre d’une vente immobilière

Lors d'une vente la première étape consiste à définir le prix auquel le bien vous pouvoir être vendu.

C'est la valeur vénale du bien qui va permettre de déterminer un prix de vente. Dans ce cas la valeur vénale correspondra au prix net vendeur, c’est-à-dire au montant dont bénéficiera le propriétaire le jour de la signature de l’acte authentique et non pas du prix Frais d'Agence Inclus (FAI).

Vous pouvez vous faire une première idée de la valeur vénale de votre bien immobilier en quelques clics en réalisant une estimation en ligne sur notre site. Vous pouvez également faire réaliser une estimation gratuite par l'un de nos agents immobiliers en remplissant la fiche descriptive de votre bien.

La valeur vénale dans le cadre d’une succession ou d’une donation

L’estimation de la valeur vénale pourra également avoir lieu dans le cadre d’une succession ou d’une donation, pour calculer le montant des droits de succession qui devront être réglés à l’administration fiscale.

La valeur vénale du bien immobilier sera alors déterminée au jour du décès, s’il s’agit d’une succession, ou au jour de la donation.

Elle est fixée en fonction du prix auquel le donateur aurait vendu son ou ses biens immobiliers s’il avait souhaité les vendre. C'est donc sur ce prix que seront calculés les droits.

Attention : en cas de sous-estimation de la valeur vénale du bien, vous pourrez faire l’objet d’un redressement par l'administration fiscale.

Conseil : le Ministère des finances a mis en place un simulateur pour vous aider à estimer un bien immobilier en cas de succession ou de donation. Pour vous connecter, il suffit de vous rendre sur Patrim à partir du site impots.gouv.fr. )

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La valeur vénale dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière

La valeur vénale d’un bien rentre aussi en ligne de compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, celui-ci remplace l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018 et il ne tient désormais en compte que des biens immobiliers en prenant en compte la valeur globale du patrimoine immobilier des propriétaires.

Le propriétaire devra donc déclarer lui-même la valeur de ses biens pour évaluer le montant total du patrimoine qui sera soumis à l’impôt.

Tout comme dans le cadre d’une succession ou d’une donation, une sous-estimation de la valeur vénale des biens peut entraîner des pénalités.

Conseil : vous pouvez calculer votre impôt sur la fortune immobilière depuis le simulateur de l'administration fiscale.

La valeur vénale dans le cadre de l’indemnité de remplacement

Si votre bien est amené à être détruit, la valeur vénale permet de calculer une indemnité de remplacement.

En effet, votre assurance habitation sera amenée à vous demander de lui remettre une attestation de valeur de votre bien immobilier afin de fixer la valeur vénale sur laquelle vous serez indemnisé. On parle également de valeur indemnitaire.

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Comment calculer la valeur vénale d’un bien bien immobilier ?

Les principaux critères pour procéder à l’évaluation de la valeur vénale d’un bien immobilier sont les suivants :

  • L’adresse du bien (sa situation géographique)
  • La nature du bien (appartement, maison, immeuble…)
  • Le nombre de pièces
  • La superficie (surface habitable, surface loi Carrez)
  • L'état du marché immobilier du secteur
  • L’état du bien (neuf, à rénover, rénové, matériaux…)
  • L'état de la copropriété pour les biens en copropriété
  • L’exposition
  • Les biens annexes (cave, garage, parking)
  • Le vis-à-vis
  • Les prestations additionnelles (climatisation, double vitrage, piscine etc.)
  • Le statut d'occupation (vendu vide ou loué)

Pour déterminer le prix au mètre carré et la valeur vénale de votre bien, il va falloir également regarder l'état et les prix du marché autour de chez vous. Il faudra regarder le prix de vente moyen des biens similaires au votre autour de chez vous mais également celui des biens similaires en cours de commercialisation autour de chez vous.

Deux sites à consulter pour vous permettre d’effectuer vos recherches :

  • Le site de DVF (Demande de Valeur Foncière) créé par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), il répertorie sur une carte les ventes immobilières des cinq dernières années par ville, par arrondissement, par quartier. Vous pouvez cliquer sur l’immeuble ou la parcelle en question pour faire apparaître le prix net vendeur des dernières transactions des appartements ou maisons. Cela donne une indication sur les prix au m² car les biens en copropriétés sont répertoriés avec leur surface.
  • L’outil Patrim, créé à partir des données de l'administration fiscale, permet aussi de connaître le prix de vente des biens immobiliers et constitue une base de données similaire à l'outil DVF. Cependant, il n'est accessible que depuis l’espace Particulier sur le site du trésor public.

Quelle est la différence entre valeur vénale d’un bien immobilier et sa valeur locative ?

À la différence de la valeur vénale d’un logement, qui représente le montant potentiel perçu en cas de vente, la valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique qu’un bien immobilier pourrait produire s’il était loué.

L’administration fiscale ce sert également de la valeur locative pour le calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. On parle alors de valeur locative cadastrale.

Concernant cette valeur locative cadastrale, elle est calculée forfaitairement à partir des conditions du marché locatif de 1970 (1975 pour les DOM) pour les propriétés bâties et de 1961 pour les propriétés non bâties.

Elle évolue en fonction des évolutions de votre bien constatées par l'administration ou les communes comme l’agrandissement de la surface habitable, la réalisation de gros travaux ou l’achat ou la construction d’équipements supplémentaires (garage, piscine, véranda,...). Elle évolue également en fonction de coefficients de revalorisation.

Quelle est la différence entre la valeur vénale d’un bien et sa valeur d’usage ?

La valeur d’usage est une notion qui est souvent utilisée par les assureurs en cas de sinistre.

La valeur d’usage correspond à la valeur d’un bien au jour du sinistre, à laquelle on retire un coefficient de vétusté qui correspond à la perte de valeur de votre bien liée à son vieillissement.

C’est donc une autre façon de calculer la valeur d’un bien immobilier mais qui est plus théorique que la valeur vénale.

Important :

A quoi correspond la valeur vénale d'un bien ?

C'est une estimation du prix auquel un bien immobilier pourrait être vendu au regard de la situation du marché à un instant T. Elle ne tiendra en revanche pas compte des frais de commercialisation (frais d'agence par exemple) qui viendront en déduction.

A quoi sert la valeur vénale d'un bien ?

Ce calcul de la valeur vénale est utile dans plusieurs cas de figure : la vente d'un bien, une donation ou une succession, le calcul de L'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou encore en cas de remplacement dans le cadre d'un sinistre par exemple.

Comment estimer la valeur de son bien immobilier ?

Il existe un certain nombre de méthodes et d'outils pour réaliser une estimation d'un bien immobilier. La réalité est souvent à la croisée des différentes méthodes. Les équipes imkiz sont également à votre disposition pour établir gratuitement la valeur vénale de votre bien.

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Notre guide pas à pas :

1. Les grandes étapes de la vente immobilière
2. Comment estimer son bien immobilier ?
3. Comment calculer la surface d'un bien immobilier ?
4. Comment bien préparer sa vente immobilière ?
5. Vendre avec ou sans agence immobilière ?
6. Les différents types de mandats de vente immobilière
7. L'annonce immobilière
8. Quels sont les différents diagnostics immobiliers ?
9. Les visites et l'offre d'achat immobilier
10. La promesse ou le compromis de vente
11. La signature de la vente immobilière
12. Les frais de notaire
13. La plus-value immobilière