L'ensemble des transactions immobilières est désormais accessible depuis la base DVF du ministère de l'économie. Comment y accéder ? Qu'y trouve-t-on ?
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Depuis 2021, l’accès aux données de l’immobilier s’est considérablement démocratisé en France. Grâce à l’ouverture des bases publiques, chacun peut désormais consulter le prix réel des transactions enregistrées par les notaires. Au cœur de ce dispositif : la base DVF (Demande de Valeurs Foncières) publiée par la Direction Générale des Finances Publiques.
Gratuite et accessible en ligne, elle constitue une ressource incontournable pour les particuliers, les professionnels et les collectivités qui souhaitent analyser le marché immobilier.
Mais comment fonctionne-t-elle ? Que peut-on y trouver, et surtout, quelles sont ses limites ?
La base DVF est une base de données nationale, publiée par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) et gérée par la mission Etalab. Elle recense l’ensemble des transactions immobilières enregistrées en France métropolitaine (hors Alsace-Moselle et Mayotte) au cours des cinq dernières années.
Concrètement, DVF permet à n’importe quel citoyen d’accéder aux informations sur les ventes de maisons, d’appartements, mais aussi de terrains. Le site data.gouv.fr en donne un accès libre, sans création de compte ni limite de consultation ce qui en fait un outil de démocratisation de l’information immobilière.
Concrètement, elle permet de savoir combien s’est vendu :
Cette transparence s’inscrit dans une volonté politique de libéralisation de la donnée publique : mieux informer les ménages, mais aussi permettre aux acteurs économiques et aux chercheurs d’analyser finement les dynamiques immobilières locales.
Chaque enregistrement DVF est lié à un acte notarié et fournit des informations factuelles, parmi lesquelles :
Ces données offrent une vision relativement exhaustive du marché. En 2022, par exemple, plus de 1,13 million de transactions immobilières ont été recensées en France métropolitaine (source : Notaires de France, Rapport Immobilier 2023). Toutes figurent dans DVF, sauf celles des départements exclus.
Le prix indiqué correspond au prix net vendeur augmenté des honoraires d’agence lorsqu’ils sont à la charge du vendeur.
Exemple :
Un bien vendu 300 000 € dont 15 000 € de commission d’agence incluse dans le prix affiché apparaîtra bien à 300 000 € dans DVF.
Les frais de notaire, eux, n’apparaissent pas, car ils sont à la charge de l’acquéreur. Ces frais représentent en moyenne 7,5 à 8,5 % du prix du bien dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf (source : Notaires de France).
Il est donc crucial de ne pas confondre le prix net vendeur, le prix acte en main (prix + frais d’agence si charge acquéreur) et le coût total d’acquisition (prix + frais d’agence + frais de notaire).
Cette distinction est essentielle pour ne pas surestimer ou sous-estimer le coût réel d’une transaction.
La base DVF est mise à jour deux fois par an :
Autrement dit, les informations disponibles accusent souvent un décalage de 6 à 12 mois par rapport à la réalité du marché. Dans un contexte de forte variation des prix, cette latence peut fausser les analyses. Ces dernières années ou les prix de l’immobilier ancien en France métropolitaine ont reculé parfois de façon significative, la baisse n’a intégrée qu’avec retard dans DVF.
Donc dans un marché en mouvement rapide (hausse ou baisse brutale des prix), cette latence peut fausser les analyses. Par exemple, la baisse des prix constatée en 2023 n’est apparue dans DVF qu’avec plusieurs mois de retard.
DVF et Patrim reposent sur la même base notariale, mais leur accès diffère :
En résumé, Patrim est un outil encadré et à usage administratif, tandis que DVF est ouvert et illimité.
Malgré son intérêt majeur, DVF n’est pas un outil parfait. Ses limites sont réelles :
Les données ne reflètent pas l’actualité immédiate du marché. En période de crise ou de forte hausse, elles peuvent être obsolètes de plusieurs mois.
DVF ne précise pas l’étage, la luminosité, la vue, l’état général, la présence d’un extérieur ou d’un parking. Autant d’éléments déterminants dans la fixation du prix.
Les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin, de la Moselle et Mayotte n’y figurent pas, en raison de particularités juridiques.
La donnée brute nécessite une lecture avertie. Pour un particulier, il n’est pas toujours simple de distinguer un bien comparable (orientation, prestations, état intérieur).
DVF constitue un excellent point de départ pour évaluer le prix de vente d’un bien immobilier. Pour une estimation fiable, il est conseillé de :
En combinant ces approches, vous réduisez le risque d’erreur et obtenez une vision plus proche de la réalité.
La base DVF est un outil puissant, symbole de la transparence du marché immobilier. Elle permet à chacun d’accéder librement aux prix réels des transactions, sur une période de cinq ans. Cependant, ses limites – délai de mise à jour, manque de critères qualitatifs – imposent de la manier avec prudence.
Pour connaître le prix de vente d’un bien immobilier, DVF est une excellente porte d’entrée. Mais pour affiner l’analyse et prendre en compte tous les éléments subjectifs qui font la valeur d’un logement, l’expertise humaine d’un professionnel reste incontournable.
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