La moyenne des honoraires des agents immobilier est de 4,87% du prix de votre bien immobilier. Quelle est la réalité des frais d'agence immobilière ? Comment expliquer un tel niveau ? Peut-on trouver moins cher ? Peut-on négocier le montant des frais d'agence ?
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Vous vous apprêtez à vendre votre bien immobilier et vous vous interrogez sur la façon de le faire.
Plusieurs solutions s'offrent à vous:
Il n’existe pas de données très récentes sur le sujet mais l’étude Galian qui fait référence en la matière fait état d’un niveau moyen d’honoraires de 4,87% et une étude plus récente menée par Homepilot fait quant à elle état d’honoraires de 5,4%.
En réalité derrière ces données brutes se cachent des réalités qui sont très différentes.
Si l’on prend l’exemple de biens immobiliers dont les prix sont supérieurs à 1 million d’euros et qui sont situés dans des zones à fortes tension immobilière, on voit souvent les honoraires descendre autour de 3% pour peu que l’on ait signé un mandat exclusif à son agent.
Pour des biens de moindre valeur, dans des zones moins tendues, les honoraires peuvent largement dépasser ces montants pour monter jusqu’à 8 ou 10%.
Prenons quelques exemples concrets :
Les exemples sont nombreux et vous pouvez vous-même faire l’exercice en allant par exemple sur le site Se Loger et en regardant la grille tarifaire des agences vendeuses.
Parmi les frais de vente, une part importante est constituée par les frais d'agence qui rémunèrent le travail de votre agent immobilier ou du négociateur qui va vous accompagner dans la vente de votre bien immobilier.
Si le montant des honoraires de votre agence immobilière sont en moyenne de près de 5% du prix de vente de votre bien, ils sont souvent dégressifs. Plus le prix de votre bien est élevé, plus le pourcentage sera élevé. A contrario, pour les biens les moins chers, le montant des honoraires pourra être beaucoup plus élevé; jusqu'à 8 ou 10%.
Par ailleurs, vous allez pouvoir négocier avec votre agent immobilier le montant de ses honoraires. Il faut faire jouer la concurrence. Si vous êtes dans une zone géographique tendue avec peu de biens mis en vente, vous allez pouvoir faire baisser ces honoraires.
Si vous signez un mandat exclusif avec votre agent immobilier, là encore vous allez pouvoir lui demander de réduire le montant de ses honoraires.
Ce taux de commissions est essentiel car il va déterminer le prix net vendeur que vous allez toucher au moment de la vente de votre bien immobilier.
Dernier point qui est important, c'est que la loi Alur interdit à l'agent immobilier de vous facturer s'il n'a pas vendu votre bien. C'est le notaire qui lui remettra le montant de ses honoraires, au moment de la vente en les prélevant sur le montant de votre vente.
Enfin confusion fréquente: les frais d'agence et les frais de notaire.
Les frais d'agence rémunèrent le travail de l'agent immobilier, ils sont souvent payés par le vendeur même s'ils peuvent l'être par l'acquéreur et ils sont autour de 5%.
Les frais de notaire sont en revanche payés obligatoirement par l'acquéreur. Ils sont de l'ordre de 8% et contrairement à ce que leur nom laisse penser, ils ne rémunèrent pas le travail du notaire. Ce sont principalement des droits d'enregistrement payés à l'état.
On a vu ces dernières années des agences immobilières d’un genre nouveau apparaitre. Parmi ces agences on retrouve Hosman, Liberkeys, Proprioo, Homki, Welmo, les Agences de Papa ou encore imkiz.
Toutes ces agences ont cherché, grâce à une digitalisation de leur mode de fonctionnement, à réduire le montant de leurs honoraires.
Certaines proposent des montants fixes comme Hosman ou Liberkeys dont les honoraires se situent entre 7000 € et 8000 €. La contrepartie : elles ne couvrent qu’un nombre limité de grandes villes qui sont très dynamiques sur le plan immobilier.
D’autres comme Proprioo, après avoir longtemps proposé des honoraires fixes, propose désormais des honoraires variables qui vont de 3% à 4% du prix des biens selon leur valeur. On est dans le fond assez proche des agences traditionnelles quand on sait que Proprioo n’est présent que dans certaines villes qui ont une forte activité immobilière et où les honoraires sont donc moins élevés que sur le reste du territoire.
Il reste enfin des agences comme les Imkiz qui proposent des honoraires fixes autour de 2000 €, qui couvrent l’ensemble du territoire et qui font tout ce que fait n’importe quelle agence immobilière si ce n’est la réalisation des visites qui est confiée au propriétaire.
Par ailleurs, certains pensent que compte tenu de leurs honoraires réduits, ces agences s’occupent mal de leurs clients. C’est en réalité plutôt l’inverse et elles ont souvent mis la satisfaction du client au cœur de leur mode de fonctionnement comme en atteste les retours clients que l’on peut voir sur les sites de notation comme Trustpilot. Les meilleures néo-agences immobilières ont des scores sur Trustpilot entre 4,8 et 4,9 étoiles. La différence se joue alors sur le montant global des honoraires, le type de prestation et la disponibilité sur l'ensemble du territoire.
Le niveau des honoraires d’agence qui sont aux yeux des propriétaires vendeurs souvent considérés comme très élevés s’expliquent de plusieurs façons.
Dans les zones où il y a très peu de transactions et où le marché immobilier est difficile la vente d’un bien est souvent longue et nécessite un travail important de l’agent immobilier. Ces derniers supportent par ailleurs des coûts parfois importants pour la diffusion des annonces sur les sites immobiliers et dans les zones rurales. Notamment quand les distances sont importantes, la gestion des visites est souvent chronophage.
La seconde explication, que les gens ignorent souvent, est que les honoraires d’agence facturés par l’agent immobilier rémunèrent non seulement la vente que l’agent a réalisé mais également les 3 ou 4 ventes pour lesquelles il a travaillé mais qu’il n’a pas réalisées. En France, la plupart des mandats signés sont des mandats simples. Les propriétaires confient souvent leur bien à 3 ou 4 agences qui vont toutes travailler sur la commercialisation du bien mais seule une touchera la commission. L’agent immobilier couvrira donc avec ses honoraires toutes les ventes sur lesquelles il a travaillé sans vendre.
Si l’on se réfère à ce qui se passe dans certains pays anglo-saxons où les honoraires sont beaucoup moins élevés : le mode de fonctionnement est très différent. Un propriétaire qui sollicite une agence pour commercialiser son bien lui payera ses honoraires pour le travail effectué ; que le bien soit vendu ou non. L’agent touchera en plus une commission variable s’il vend ; commission qui dépendra du prix auquel il a vendu (par exemple au Royaume-Uni le modèle d'agence "no sale no fee" est très minoritaire, alors qu'en France cette pratique est imposée par la loi Hoguet).
Si les néo-agences réussissent à avoir des honoraires si bas c’est en partie car leur taux de transformation est souvent largement meilleur que celui des agences traditionnelles. A titre d’exemple, alors que le taux de transformation des agences traditionnelles est souvent entre 20 % et 30 % des mandats qu’elles signent les néo-agences ont des taux de succès qui sont le double voire le triple des agences classiques (en partie du fait d'un prix de vente affichés inférieur à celui des autres agences tout en maintenant le prix net vendeur des propriétaires).
Les frais d'agence sont fixé librement par l'agent immobilier. Vous allez donc pouvoir les négocier en faisant jouer la concurrence, mais également en signant par exemple un mandat exclusif.
Quelle est la différence entre les frais d'agence et les frais de notaire ?Certains confondent les 2. Ils n'ont pourtant rien à voir. Les frais d'agence qui sont en moyenne de 5% rémunèrent le travail de l'agent immobilier alors que les frais de notaire qui sont autour de 8% sont principalement des droits d'enregistrement payés à l'état.
Quand sont payés les frais d'agence ?La loi est claire. Les frais d'agence ne peuvent être facturé par l'agent que s'il a réalisé la vente. Ils seront payés directement par le notaire le jour de la vente.
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