Quel est le montant des frais d'agence immobilière ?

Les frais d’agence immobilière représentent une part importante du coût d’une vente. Ils sont généralement calculés en pourcentage du prix du bien, mais certaines agences appliquent désormais des honoraires fixes.

D’après l’Autorité de la concurrence, les commissions des professionnels de l’entremise immobilière atteignaient en moyenne 5,78 % TTC du prix de vente en 2022. Cette moyenne masque toutefois des écarts importants selon le prix du logement, sa localisation, l’agence choisie et les prestations proposées.

Combien coûtent réellement les frais d’agence ? Comment sont-ils calculés ? Peut-on les négocier ou choisir une agence immobilière moins chère ? Voici les réponses essentielles.

Frais d’agence immobilière : l’essentiel à retenir

Quel est le montant moyen des frais d’agence immobilière ?

Le montant des frais d’agence immobilière n’est pas réglementé pour une vente. Chaque professionnel fixe librement son barème.

L’Autorité de la concurrence a estimé le montant moyen des commissions immobilières en France à 5,78 % TTC du prix de vente. Cette donnée, publiée en 2023, porte sur les honoraires constatés en 2022. Elle constitue un indicateur national et non un tarif obligatoire.

Le montant réellement facturé peut varier selon :

• le prix de vente du bien ;
• la localisation du logement ;
• la difficulté estimée de la vente ;
• le type de mandat signé ;
• le niveau de concurrence entre les agences ;
• les prestations comprises ;
• le mode de calcul retenu par l’agence ;
• l’application d’un pourcentage ou d’un forfait fixe.

Les agences appliquant un pourcentage utilisent souvent un barème dégressif. Le taux peut être plus important pour un logement de faible valeur et diminuer progressivement lorsque le prix du bien augmente.

Combien représentent des frais d’agence de 5,78 % ?

Ces calculs sont des exemples théoriques fondés sur la moyenne nationale de 5,78 %. Le montant exact dépend du barème de l’agence et de la base sur laquelle le pourcentage est appliqué.

Comment sont calculés les frais d’agence immobilière ?

Les frais d’agence peuvent être calculés de deux façons :

1. en appliquant un pourcentage au prix du bien ;
2. en appliquant un forfait fixe connu dès la signature du mandat.

Les honoraires calculés en pourcentage

Dans une agence traditionnelle, la commission est généralement proportionnelle au prix de vente.

Si l’agence applique un taux de 5 % à un bien vendu 300 000 €, les honoraires représentent théoriquement :

300 000 € × 5 % = 15 000 €

Le calcul réel dépend cependant du barème de l’agence. Le pourcentage peut être appliqué :

• au prix de vente global ;
• au prix net vendeur ;
• ou selon des tranches de prix.

Le mandat de vente et le barème de l’agence doivent permettre d’identifier clairement la méthode retenue.

Pour approfondir ce sujet, consultez notre article consacré au calcul des frais d’agence immobilière.

Les honoraires fixes

Une agence immobilière à honoraires fixes facture un montant déterminé à l’avance, qui ne varie pas proportionnellement avec le prix du logement.

Par exemple, un forfait de 2 890 € reste identique que le bien soit vendu 200 000 €, 300 000 € ou 500 000 €, sous réserve des conditions et prestations de l’offre choisie.

Ce modèle permet au vendeur :

• de connaître immédiatement le coût de l’agence ;
• de calculer précisément son prix net vendeur ;
• d’éviter qu’une hausse de la valeur du bien entraîne automatiquement une hausse des honoraires ;
• de comparer plus facilement les offres des différentes agences.

Découvrez également les avantages et les inconvénients des agences immobilières à frais fixes.

Comparatif entre une commission moyenne et des honoraires fixes

Le tableau suivant compare les honoraires théoriques calculés au taux moyen de 5,78 % avec l’offre Premium imkiz à 2 890 €. Dans cette offre, le propriétaire réalise lui-même les visites, tandis qu’imkiz prend en charge les autres étapes de la commercialisation.

Ces économies sont indicatives. Elles comparent la moyenne nationale relevée par l’Autorité de la concurrence au tarif de l’offre Premium imkiz. Elles ne constituent pas une comparaison avec le barème d’une agence en particulier.

Avec imkiz, deux niveaux d’accompagnement sont proposés :

Pour l’offre Présence, les honoraires sont actuellement fixés à 4 890 € pour un bien vendu jusqu’à 300 000 €, à 6 890 € jusqu’à 600 000 € et à 8 890 € au-delà. Dans les deux offres, les honoraires sont dus uniquement en cas de vente réalisée par imkiz.

Vous pouvez consulter le détail des honoraires fixes imkiz.

Quelle est la différence entre le prix net vendeur et le prix FAI ?

Le prix net vendeur correspond au montant revenant au propriétaire avant la prise en compte de ses éventuelles dépenses personnelles liées à la vente.

Le prix FAI signifie « frais d’agence inclus ». Il correspond au prix du bien auquel sont intégrés les honoraires de l’agence.

Exemple avec des honoraires à la charge de l’acquéreur

Prenons un logement affiché à 300 000 € FAI, avec des honoraires de 5 % calculés sur le prix net vendeur.

Le calcul est le suivant :

Prix net vendeur = 300 000 € ÷ 1,05 = 285 714 €

Les honoraires représentent donc :

300 000 € − 285 714 € = 14 286 €

L’annonce doit alors faire apparaître :

• le prix de vente honoraires inclus ;
• le prix hors honoraires ;
• le montant TTC des honoraires ;
• le pourcentage des honoraires calculé sur le prix hors honoraires ;
• la personne à qui incombe leur paiement.

Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, l’annonce affiche également le prix total payé par l’acquéreur, mais le montant de la commission est ensuite prélevé sur le prix revenant au vendeur.

Les obligations d’affichage applicables aux professionnels imposent notamment d’indiquer qui doit payer les honoraires. Lorsque ceux-ci sont à la charge de l’acquéreur, leur montant TTC doit être exprimé en pourcentage du prix hors honoraires.

Qui paie les frais d’agence immobilière ?

Les frais d’agence peuvent être mis :

• à la charge du vendeur ;
• à la charge de l’acquéreur ;
• ou, plus rarement, être répartis entre les deux parties.

Cette répartition doit être prévue dans le mandat de vente et indiquée dans l’annonce immobilière.

Dans les faits, même lorsque les honoraires sont juridiquement à la charge du vendeur, ils influencent le prix global présenté à l’acquéreur et le montant net conservé par le propriétaire.

Pour comprendre les conséquences de chaque solution, consultez notre dossier : qui paie les frais d’agence immobilière ?

Que comprennent les frais d’agence immobilière ?

Les honoraires rémunèrent l’ensemble du travail réalisé par l’agence pour préparer, commercialiser et sécuriser la vente.

Selon le contrat et les prestations proposées, ils peuvent comprendre :

L’estimation du bien

L’agent analyse notamment :

• les transactions comparables ;
• les biens concurrents actuellement en vente ;
• les caractéristiques du logement ;
• son environnement ;
• l’évolution récente du marché local.

L’objectif est de déterminer un prix de commercialisation cohérent avec le marché.

Vous pouvez obtenir gratuitement une première indication grâce à notre outil d’estimation immobilière.

La préparation de l’annonce

L’agence peut prendre en charge :

• la rédaction du descriptif ;
• la sélection et l’optimisation des photographies ;
• la réalisation éventuelle de photos professionnelles ;
• la collecte des informations obligatoires ;
• la présentation des caractéristiques du logement.

La diffusion du bien

L’annonce est diffusée sur les portails immobiliers sélectionnés par l’agence ainsi qu’auprès de sa base d’acquéreurs.

Cette diffusion professionnelle permet généralement d’accéder à des sites ou à des options de visibilité qui ne sont pas toujours disponibles pour les particuliers.

La gestion des contacts et des acquéreurs

L’agence répond aux demandes, analyse le projet des candidats et vérifie la cohérence de leur financement avant l’organisation des visites.

L’organisation ou la réalisation des visites

Selon l’offre choisie, les visites peuvent être :

• organisées par l’agence et réalisées par le propriétaire ;
• ou entièrement prises en charge par l’agent immobilier.

La négociation

L’agent recueille les offres, vérifie leurs conditions et accompagne le vendeur dans la négociation du prix et du calendrier.

Le suivi administratif et juridique

L’agence aide à réunir les documents nécessaires et assure le suivi du dossier avec :

• les acquéreurs ;
• le courtier ou la banque ;
• le syndic ;
• le diagnostiqueur ;
• le notaire.

Elle accompagne ensuite la vente jusqu’à sa signature définitive.

Pour mesurer plus largement l’intérêt de cet accompagnement, consultez notre article sur la vente d’un bien avec une agence immobilière.

Quand les frais d’agence sont-ils payés ?

La loi Hoguet encadre le versement de la rémunération de l’agent immobilier.

Aucune commission ne peut être exigée avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit engageant les parties. Dans le cadre habituel d’une vente immobilière, les honoraires sont versés après la signature du contrat définitif devant le notaire.

Le paiement est généralement effectué directement par le notaire, conformément à la répartition prévue dans le mandat et dans l’acte de vente.

Si l’agence ne réalise pas la vente, elle ne perçoit normalement aucune commission de transaction. Le mandat peut néanmoins prévoir une clause pénale ou une indemnisation lorsque le vendeur ne respecte pas certaines obligations contractuelles. Il est donc important de lire attentivement le mandat avant de le signer.

Peut-on négocier les frais d’agence ?

Oui. Les honoraires de vente sont librement fixés et peuvent être négociés.

Depuis la modification des règles d’affichage intervenue en 2022, le barème publié par l’agence correspond à un montant maximal. Le professionnel peut accorder une réduction lors de la négociation, mais il ne peut pas facturer un tarif supérieur au barème affiché.

Plusieurs leviers peuvent être utilisés.

Comparer plusieurs agences

Les écarts d’honoraires peuvent être importants. Il est donc utile de comparer :

• le montant total des frais ;
• les prestations incluses ;
• la qualité de la diffusion ;
• la disponibilité de l’agent ;
• la gestion des visites ;
• le suivi des acquéreurs ;
• les conditions du mandat.

Le tarif le plus faible n’est intéressant que si les prestations permettent réellement de vendre le bien dans de bonnes conditions.

Pour préparer votre sélection, consultez nos conseils pour choisir la bonne agence immobilière.

Négocier en contrepartie d’un mandat exclusif

Une agence peut accepter de réduire ses honoraires lorsqu’un vendeur lui confie une exclusivité.

Le professionnel dispose alors de davantage de visibilité sur ses chances de réaliser la vente, puisqu’il n’est pas en concurrence directe avec plusieurs agences.

Avant de vous engager, il faut néanmoins bien comprendre les avantages et les contraintes du mandat exclusif.

Choisir une agence à honoraires fixes

Le recours à une agence à frais fixes permet souvent de réduire beaucoup plus fortement la facture qu’une négociation de quelques dixièmes de point.

Le coût n’étant plus directement proportionnel au prix du logement, l’économie augmente généralement avec la valeur du bien.

Réaliser soi-même certaines prestations

Certaines offres permettent au propriétaire de prendre en charge une partie limitée du processus, comme les visites, tout en conservant l’accompagnement de l’agence pour :

• l’estimation ;
• l’annonce ;
• la diffusion ;
• la qualification des acquéreurs ;
• la négociation ;
• le suivi administratif.

Vendre sans agence

Il est également possible de vendre de particulier à particulier.

Cette solution évite les honoraires d’agence, mais oblige le propriétaire à prendre en charge l’ensemble du processus : estimation, annonce, diffusion, contacts, visites, négociation, contrôle des financements et préparation du dossier.

Pour comparer plus précisément les solutions, retrouvez nos conseils pour payer moins cher les frais d’agence immobilière.

Où trouver le barème des honoraires d’une agence ?

Les professionnels doivent présenter leurs tarifs de manière visible et accessible.

Le barème doit notamment être disponible :

• dans les locaux de l’agence ;
• sur son site Internet ;
• sur les supports dématérialisés utilisés par le professionnel ;
• et, selon les situations, à proximité des annonces présentées en vitrine.

Les prix doivent être présentés TTC et permettre au consommateur de comprendre les conditions de calcul des honoraires. Les annonces doivent également indiquer à qui incombe leur paiement.

Avant de signer un mandat, vérifiez que le montant inscrit dans le contrat correspond bien au barème et à la réduction éventuellement négociée.

Frais d’agence et frais de notaire : quelle différence ?

Les frais d’agence et les frais de notaire ne rémunèrent pas les mêmes prestations.

Les frais couramment appelés « frais de notaire » comprennent en réalité des droits et taxes, des débours ainsi que la rémunération réglementée du notaire.

Retrouvez notre guide complet sur le calcul des frais de notaire.

Pourquoi les honoraires des agences traditionnelles sont-ils élevés ?

Le montant des honoraires ne correspond pas uniquement au nombre d’heures consacrées au bien finalement vendu.

Le modèle économique traditionnel repose souvent sur le paiement au succès. L’agence travaille donc sur plusieurs mandats sans être certaine de percevoir une rémunération pour chacun d’eux.

Ce phénomène est particulièrement marqué avec le mandat de vente simple. Lorsqu’un bien est confié à plusieurs agences, chacune peut engager des dépenses et consacrer du temps à sa commercialisation, mais seule celle par laquelle la vente est conclue perçoit généralement la commission.

Les agences doivent également financer :

• leurs locaux ;
• leurs collaborateurs ;
• les abonnements aux portails immobiliers ;
• la publicité ;
• les déplacements ;
• les outils professionnels ;
• les assurances et garanties nécessaires ;
• les coûts liés aux ventes qui n’aboutissent pas.

Les agences immobilières en ligne cherchent à réduire ces coûts grâce à la digitalisation, à la mutualisation des équipes et à une organisation plus centralisée.

Pour en savoir plus, consultez notre présentation des agences immobilières en ligne sans commission variable.

Comment choisir une agence immobilière moins chère sans sacrifier le service ?

Le montant des honoraires ne doit pas être analysé isolément. L’objectif du vendeur est de préserver son prix net tout en bénéficiant d’une commercialisation efficace.

Avant de choisir, vérifiez notamment :

Une agence facturant moins cher peut être très efficace si son organisation lui permet de proposer les mêmes prestations avec des coûts de fonctionnement réduits.

À l’inverse, une remise importante sur les honoraires n’a que peu d’intérêt si elle se traduit par une diffusion insuffisante, un mauvais suivi ou un prix de vente final moins favorable.

Comment réduire les frais d’agence sans vendre seul ?

Les frais d’agence immobilière atteignent en moyenne plusieurs milliers, voire plusieurs dizaines de milliers d’euros. Leur montant dépend principalement du prix du bien, du barème de l’agence et du mode de rémunération retenu.

Pour réduire ces frais, le vendeur peut :

1. comparer plusieurs agences ;
2. négocier le barème proposé ;
3. choisir précisément les prestations dont il a besoin ;
4. opter pour une agence immobilière à honoraires fixes ;
5. réaliser lui-même certaines tâches, comme les visites.

Avec imkiz, vous choisissez votre niveau d’accompagnement. Vous pouvez réaliser les visites avec l’offre Premium à 2 890 €, ou les confier à votre agent avec l’offre Présence à partir de 4 890 €.

Dans les deux cas, imkiz prend en charge l’estimation, la préparation et la diffusion de l’annonce, la qualification des acquéreurs, la négociation, la vérification du financement et le suivi de la vente jusqu’à la signature définitive.

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