Comment sont calculés les frais d'agence lors de la vente d'un bien immobilier ?

On assiste ces derniers mois à une vraie révolution en matière de frais d’agence avec l’émergence de nouveaux acteurs qui changent à la fois les modes de fonctionnement mais aussi les conditions de facturation avec la mise en place de frais fixes quel que soit le montant de la transaction.

Ces nouveaux acteurs ont le mérite de faire bouger les choses mais on finit par avoir du mal à comprendre comment fonctionnent ces frais d’agence, comment sont calculés leur niveau, ce qu’ils comprennent, à quel moment ils sont facturés, …

Les frais d’agence, comment cela fonctionne ?

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Les choses sont très différentes selon que l’on est un prestataire de services immobiliers ou une agence immobilière.

Si l’on prend l’exemple de PAP, il ne s’agit pas d’une agence immobilière mais simplement d’un prestataire de services qui va pouvoir diffuser votre annonce, vous conseillez le cas échéant mais qui n’interagira pas avec les clients.

En tant que prestataire de service, il facture ses honoraires dès le début de sa prestation et ses honoraires seront dus qu'il réalise la vente ou pas.

Pour les agents immobiliers, qui sont des professionnels de l’immobilier titulaires de la carte professionnelle et assurés en tant que tels, les choses sont très différentes.

Pour ce qui concerne les professionnels de l'immobilier et donc les agents immobiliers, la loi Hoguet qui réglemente la profession est très claire : ils n’ont rien le droit de vous facturer tant que la vente du bien n'est pas réalisée quels que soient les frais qu'ils ont pu engager de leur côté.

L’agent immobilier va réaliser un certain nombre de tâches pour mettre en vente et assurer la commercialisation de votre bien immobilier. Il va faire une estimation pour définir le prix de marché de votre bien, il va parfois mandater quelqu’un pour prendre des photos professionnelles, il pourra le cas échéant faire faire des plans, il va gérer des visites, renseigner les acquéreurs potentiels … maisil ne pourra vous facturer que s’il réalise la vente. L'ensemble de ces frais sont compris dans le montant de ses honoraires d'agence.

Si vous n'avez pas signé de mandat exclusif et que c’est une autre agence immobilière qui réalise la vente, il n’aura pas le droit de refacturer ces frais même s’il les a engagés pour votre compte. Si vous avez signé un mandat semi-exclusif et que c'est vous qui trouvez l'acquéreur de votre bien, il ne pourra là non plus pas vous facturer.

Quels que soient les montants des frais d’agence et leur modalité de calcul (fixe ou en pourcentage), leur principe de facturation est le même et ils ne peuvent intervenir qu’en cas de vente.

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Comment sont calculés les frais d’agence immobilière ?

Les frais d’agence à la différence des frais de notaire par exemple ne sont plus encadrés par la loi depuis le 1er juillet 1997.

Cela signifie que l’agence immobilière peut facturer ses frais d’agence selon les modalités qu’elle décidera (fixes ou en pourcentage du prix de vente) et au niveau qu’elle décidera et qui sera mentionné dans le mandat.

Pour ce qui concerne les agences immobilières traditionnelles, elles sont pour la plupart sur le même modèle à savoir la facturation d’une commission variable en % du prix de vente du bien.

La commission moyenne en 2018 était de 4,87 % mais elle varie beaucoup en fonction du prix du bien vendu. Plus le prix est élevé, plus le pourcentage est bas.

Sur des biens peu chers, la commission peut souvent monter jusqu’à plus de 8% ce qui s’explique notamment par le poids très important des tâches administratives à effectuer lors de la commercialisation d’un bien.

Peut-on négocier les frais d’agence immobilière ?

Quel que soit le niveau de ces frais d’agence, ils peuvent toujours faire l’objet d’une négociation entre le vendeur et l’agence immobilière.

Par exemple, si vous acceptez de signer un mandat exclusif ou semi exclusif, vous augmentez significativement les chances pour votre agent immobilier de vendre le bien et donc de toucher sa commission. C’est donc un vrai argument à faire valoir pour lui demander de baisser sa commission.

Ou encore si jamais vous avez une offre en dessous du prix, vous pouvez demander à votre agent immobilier de faire un effort sur sa commission pour partager l’effort avec le vendeur. Comme il est en concurrence avec d’autres agences, s’il ne fait pas la vente il prend le risque de tout perdre. Il a donc tout intérêt à baisser sa commission quitte à gagner un peu moins mais à faire la vente et ainsi pouvoir vous facturer ses frais d’agence.

Un agent immobilier préférera toujours baisser sa commission plutôt que de passer à côté d’une vente.

Quelles sont les obligations de l’agence concernant les frais d’agence ?

Les agences immobilières peuvent déterminer librement le niveau de leurs honoraires d'agence. En revanche, elles sont soumises à certaines règles en matière d’affichage de leurs frais d'agence qui doivent être exprimés en TTC et être affichés de manière visible et lisible à l’entrée des locaux ou en vitrine.

Depuis l’arrêté du 1er avril 2017 pris en application de la loi ALUR du 24 mars 2014, elles doivent également afficher leurs honoraires d'agence sur leur site internet et préciser à qui incombe le paiement de ces derniers: le vendeur ou l'acquéreur.

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Qui paye les frais d’agence immobilière ? L’acheteur ou le vendeur ?

Les frais d’agence sont classiquement à la charge du vendeur car c’est lui qui mandate un agent immobilier pour s’occuper de la commercialisation de son bien. Il arrive toutefois que ces frais soient à la charge de l’acheteur.

Dans la réalité, cela ne change pas réellement les choses puisque le vendeur réintègrera les frais d'agence dans le prix de vente de son bien et c'est donc l'acquéreur in fine qui payera les honoraires d'agence.

Le choix de faire payer les frais d’agence au vendeur ou à l’acheteur a en revanche un impact sur les frais de notaire dont devra s'acquitter l'acquéreur.

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, et que le prix de vente du bien est de 200 000 €, le vendeur payera 10 000 € de frais d’agence et touchera 190 000 € mais les frais de notaire seront calculés sur 200 000 €.

Si les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur, que le prix de vente est de 190 000 €, que les frais d’agence sont de 10 000 € alors les frais de notaire seront calculés sur 190 000 €.

Enfin, sur les sites de petites annonces, l'agent immobilier aura l'obligation de communiquer sur un prix FAI (Frais d'Agence Inclus). Si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, il aura en plus l'obligation de détailler la partie du prix qui correspond au prix du bien et la partie qui correspond à ses honoraires.

Si les frais d’agence sont à charge de l’acquéreur : l’agence immobilière percevra sa commission le jour de la vente, chez le notaire.

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur : ils seront versés à l’agence immobilière qu’une fois les fonds de la vente encaissés, et par le notaire lui-même, lors de la signature de l’acte authentique à son étude.

Si en revanche, l'une des parties refuse de signer la vente alors que le compromis de vente a été signé sans condition suspensive ou qu’aucune condition suspensive ne s’applique, alors, la commission est due à l’agence immobilière.

Important :

Comment connaitre le montant des frais d'agence ?

Les agences sont soumises à certaines règles en matière d’affichage de leurs frais d'agence qui doivent être exprimés en TTC et être affichés de manière visible et lisible à l’entrée des locaux ou en vitrine. Depuis l’arrêté du 1er avril 2017 pris en application de la loi ALUR du 24 mars 2014, elles doivent également afficher leurs honoraires d'agence sur leur site internet et préciser à qui incombe le paiement de ces derniers: le vendeur ou l'acquéreur.

Est ce que les frais d'agence doivent être affichés sur les annonces ?

Sur les sites de petites annonces, l'agent immobilier a l'obligation de communiquer sur un prix FAI (Frais d'Agence Inclus). Si les honoraires sont à la charge de l'acquéreur, il aura en plus l'obligation de détailler la partie du prix qui correspond aux prix du bien et la partie qui correspond à ses honoraires.

Qui paye les frais d'agence ?

Les frais d’agence sont classiquement à la charge du vendeur car c’est lui qui mandate un agent immobilier pour s’occuper de la commercialisation de son bien. Il arrive toutefois que ces frais soient à la charge de l’acheteur. Dans la réalité, cela ne change pas réellement les choses puisque le vendeur réintègrera les frais d'agence dans le prix de vente de son bien et c'est donc l'acquéreur in fine qui payera les honoraires d'agence.

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2. Comment estimer son bien immobilier ?
3. Comment calculer la surface d'un bien immobilier ?
4. Comment bien préparer sa vente immobilière ?
5. Vendre avec ou sans agence immobilière ?
6. Les différents types de mandats de vente immobilière
7. L'annonce immobilière
8. Quels sont les différents diagnostics immobiliers ?
9. Les visites et l'offre d'achat immobilier
10. La promesse ou le compromis de vente
11. La signature de la vente immobilière
12. Les frais de notaire
13. La plus-value immobilière