Comment réussir la vente de son bien immobilier de particulier à particulier ?

Les agences immobilières n’ont pas toujours bonne presse aux yeux des vendeurs immobiliers. Elles sont en particulier jugées chères avec des montants de commission sans rapport avec le travail réalisé.

C’est la raison pour laquelle un certain nombre de vendeurs souhaitent vendre sans agence immobilière leur maison ou leur appartement. On parle alors de vente de particulier à particulier.

Pourquoi vendre son appartement ou sa maison de particulier à particulier, sans agence immobilière ?

Aujourd’hui, ces ventes immobilières de particulier à particulier sans agence immobilière représentent 30% des transactions dans l’ancien sur près d’un million de transactions. Les raisons invoquées par ceux qui se passent d’agent sont toujours les mêmes :

• Des frais d'agence immobilière élevés et pas toujours compréhensibles
• Une image de la profession d'agent immobilier pas toujours très positive même si elle s’est beaucoup améliorée ces derniers temps
• L’existence de sites internet de petites annonces comme le Bon Coin qui permettent de donner simplement de la visibilité à son bien

Il n'en demeure pas moins que la gestion d'une vente sans agence immobilière, de particulier à particulier est chronophage, parfois compliquée et que vous ne pouvez pas diffuser votre annonce sur les grands sites de petites annonces comme Se Loger, Logic Immo ou encore Bien Ici qui sont de gros pourvoyeurs de contacts.

Il est toutefois possible pour un vendeur de vendre son bien immobilier sans agence immobilière mais il y a un certain nombre d’étapes à respecter et certains points sur lesquels il faut être particulièrement vigilant.

Comment bien estimer la valeur de son bien immobilier lors d'une vente de particulier à particulier ?

On a souvent tendance en tant que vendeur à voir son bien immobilier plus beau qu’il n’est réellement et à n’en voir que les qualités en en oubliant les défauts. En réalité, il y a un prix de marché pour chaque bien immobilier.

La détermination du prix de vente de votre appartement ou de votre maison est un élément essentiel de la démarche de vente. Un prix de vente cohérent à la fois avec le marché immobilier local et l’état de votre bien et c’est presque la garantie que celui-ci partira rapidement. En revanche, et il suffit d’aller sur Internet pour le voir, un bien qui est mal positionné peut rester en ligne très longtemps sans être vendu.

Vous trouverez quelques conseils pour réussir son estimation.

Comment fixer le prix de vente de son bien immobilier lors d'une vente sans agence ?

Quand vous êtes dans une grande ville, le marché est souvent plus facile à appréhender. Il y a plusieurs sources d’informations qui vont vous permettre de déterminer votre prix :

• Les simulateurs que l’on retrouve sur de nombreux sites Internet. Ils sont souvent bien faits et si les résultats qu’ils proposent sont cohérents, on constate une amplitude très importante d’un site à un autre ce qui réduit un peu leur crédibilité.
• Les base de données et en particulier la base de données DVF qui recense l'ensemble des transactions réalisées. Elle a le mérite d'être exhaustive et d'afficher des prix réels.
• Les agences immobilières autour de chez vous. Il est toujours intéressant de faire le tour des agences pour voir les prix affichés dans le quartier.

Chez imkiz, vous déterminer le prix net vendeur d'un bien immobilier, nous croisons un très grand nombre de données, issues de très nombreuses bases, sur des biens comparables qui ont été vendus mais également de biens qui sont en vente. Cela permet de comparer ce que l'on appelle le marché apparent et le marché réel.

Il est néanmoins important d’avoir conscience que certains critères parfois un peu subjectifs peuvent avoir un impact fort sur la valorisation de votre appartement. On a notamment la luminosité de votre bien qui dépend de son orientation, de son étage, ... On peut également avoir le silence ou le bruit qui peuvent avoir un impact.

Enfin, la difficulté n’est pas la même quand on se trouve dans un centre urbain ou il y a beaucoup de transactions et dans une petite commune ou en campagne ou les transactions sur des biens identiques sont plus rares et les valeurs marché moins précises.

Une fois cette première étape franchie et que vous avez déterminé le prix de marché de votre bien, vous allez passer à la mise en vente à proprement parler avec publication du bien sur les sites de petites annonces qui sont accessibles aux propriétaires qui souhaitent vendre sans agence immobilière, de particulier à particulier.

Comment bien rédiger l'annonce de son bien immobilier lors d'une vente de particulier à particulier ?

La rédaction et la publication de l'annonce de son bien immobilier est essentielle. Elle nécessite de :

• Choisir les bons sites sur lesquels publier son annonce.
• Faire un descriptif à la fois clair, précis mais donnant envie de visiter le bien sans pour autant travestir la réalité faute de quoi vous allez avoir des visites qui ne déboucheront sur rien.
• Mettre des photos de qualité (éclairage, état de la pièce, angle de prise de vue, …) et en quantité. Ce point est très important.
• D’ajouter des éléments comme un plan du bien immobilier ce qui permet de se projeter davantage.
• De fournir les informations issues des diagnostics et en particulier à ce stade, la surface loi carrez et le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui est obligatoire.
• De fournir les informations obligatoires relatives à la copropriété (nombre de lots, procédure syndic en cours, etc, ...).

Pour ce qui est des photos, des plans et évidement des diagnostics, il existe de nombreux prestataires qui peuvent le faire pour vous. Cela a un cout mais cela peut réellement en valoir la peine.

Vous verrez certainement des gens vous proposer des prestations de type home staging. Sauf à ce que votre bien soit dans un très mauvais état, le jeu n’en vaut pas forcément la chandelle.

En revanche, il peut être pertinent parfois dans une pièce un peu défraichie, de passer à moindre frais un rapide coup de peinture qui pourra donner un vrai coup de jeune à votre bien.

Quels sont les diagnostics à réaliser lors de la vente d'un bien immobilier de particulier à particulier ?

Si vous vous référez à notre rubrique diagnostics, vous verrez qu’ils sont nombreux et qu’il n’est pas toujours simple de s’y retrouver.

Notre préconisation en la matière, c’est de les faire réaliser le plus tôt possible.

Certains sont utiles dès la publication de l’annonce. C’est le cas de la surface loi carrez ou du diagnostic de performance énergétique (DPE). Concernant le DPE, il est obligatoire pour la diffusion faute de quoi un particulier risque une amende qui peut aller jusqu'à 3000€.

Pour les autres, il est important, si l’on a un problème de le savoir tout de suite et de commercialiser son bien en connaissance de cause plutôt que de le découvrir au moment de la signature de la promesse ou du compromis et de faire capoter la signature ou d’obliger à baisser le prix.

Les prestataires sont nombreux sur le marché pour la réalisation de ces diagnostics. Les prix étant libres, il est préférable d’en consulter plusieurs avant de se lancer.

Une fois que vous aurez tous vos diagnostics obligatoires, ils viendront compléter le Dossier de Diagnostics Techniques qui sera à joindre à votre compromis ou à votre promesse de vente. Il est essentiel que tous les diagnostics soient bien présents faute de quoi la vente pourrait être annulé ou le prix revu à la baisse (en cas de mauvais métrage).

Au delà du dossier de diagnostics techniques, vous devrez également fournir le Carnet d'entretien de votre bien immobilier. Ce carnet d'entretien qui doit être fourni par votre syndic, est une synthèse de l'état général de l'immeuble, des travaux qui y ont été réalisés et de ceux qui sont prévus.

Comment réussir les visites de votre bien immobilier quand vous vendez sans agence immobilière ?

La gestion des visites n’est pas toujours simple selon que vous avez du temps ou pas, que c’est un bien vide ou occupé, que c’est vous qui l’occupez ou qu’il est loué,…

La gestion des visites est d’autant plus complexe qu’un certain nombre d’acheteurs potentiels ne viennent pas aux visites et ne vous préviennent pas.

Il faut donc avoir un emploi du temps clair et si vous vendez un bien qui est loué, il faut vous être mis d’accord avec vos locataires sur les plages de visites au préalable.

Avant chaque visite, il est souvent utile de relancer. Par exemple la veille par mail et peu de temps avant la visite par SMS.

Pendant la visite, il faut avoir un plan de visite bien construit, s’assurer que le bien est correctement rangé, avoir préparé des réponses aux questions qui vont pouvoir vous être posées et pourquoi pas remettre en fin de visite un petit document sur votre bien.

Vous trouverez dans le Guide de la visite Imkiz quelques conseils pour réussir vos visites.

La gestion des offres et la signature de la promesse ou du compromis de vente de particulier à particulier ?

A la suite de vos visites, vous allez recevoir des offres de la part des acheteurs potentiels.

Ces offres comprendront en particulier un prix et une durée de validité. Vous pourrez en accepter une, les refuser ou encore faire une contre-proposition si vous en refusez une.

L’offre que vous acceptez n’est pas à prendre à la légère car même si ce document n’est pas contractuel, il vous engage. (cf. rubriques promesse de vente et compromis de vente)

Si vous acceptez une offre, l’étape d’après sera la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente qui pourra se faire sous seing privé (entre particuliers).

Néanmoins, et compte tenu du caractère très engageant de ces avant-contrats, nous recommandons de passer par votre notaire pour rédiger la promesse ou le compromis de vente.

C’est lui qui s’assurera que tout est conforme et qui pourra vous alerter s’il voit des points problématiques. Cela évitera de voir le délai de rétractation de votre acquéreur se rouvrir en raison de pièces manquantes.

Pour la suite du process de vente de votre bien, c’est le notaire qui quelque soit le cas de figure sera en charge de finaliser la vente.

Les agences immobilières à frais fixes: une alternative intéressante

Pour ceux qui ne souhaitent finalement pas gérer l'ensemble de ces tâches mais qui ne souhaitent pas pour autant payer de lourdes commissions d'agence, il existe des agences immobilières sans commission ou à frais fixe qui vont vous facturer un forfait qui se situe en général entre 2000 et 8000€ pour gérer la vente de votre bien immobilier.

Si vous souhaitez en savoir davantage sur ces agences sans commissions, nous vous renvoyons à notre rubrique Agence sans commissions. et si vous voulez connaitre nos offres, vous pouvez consulter la rubrique Nos offres.