Tout savoir sur la vente immobilière sans agence, de particulier à particulier. Quelles sont les choses à faire, les points à surveiller, les risques que cela peut présenter
Les agences immobilières n’ont pas toujours bonne presse aux yeux des vendeurs immobiliers. Elles sont en particulier jugées chères avec des montants de commission sans rapport avec le travail réalisé.
Il est vrai que si l'on se réfère à la dernière étude de l'autorité de la concurrence, le montant moyen des frais d'agence immobilière est de 5,78%.
C’est la raison pour laquelle un certain nombre de vendeurs souhaitent vendre sans agence immobilière leur maison ou leur appartement. On parle alors de vente de particulier à particulier.
Aujourd’hui, ces ventes immobilières de particulier à particulier sans agence immobilière représentent 30% des transactions dans l’ancien sur près d’un million de transactions. Les raisons invoquées par ceux qui se passent d’agent sont toujours les mêmes :
Il n'en demeure pas moins que la gestion d'une vente immobilière de particulier à particulier est chronophage, parfois compliquée et que vous ne pouvez pas diffuser votre annonce sur les grands sites de petites annonces réservés aux professionnels de l'immobilier et qui sont de gros pourvoyeurs de contacts.
Il est toutefois possible pour un vendeur de vendre son bien immobilier sans agence immobilière mais il y a un certain nombre d’étapes importantes à respecter et certains points sur lesquels il faut être particulièrement vigilant.
On a souvent tendance en tant que vendeur à voir son bien immobilier plus beau qu’il n’est réellement et à n’en voir que les qualités en en oubliant les défauts. En réalité, il y a un prix de marché pour chaque bien immobilier.
La détermination du prix de vente de votre appartement ou de votre maison est un élément essentiel de la réussite d'une vente immobilière. Un prix de vente cohérent à la fois avec le marché immobilier local et l’état de votre bien et c’est presque la garantie que celui-ci partira dans un délai raisonnable. En revanche, et il suffit d’aller sur Internet pour le voir, un bien qui est affiché à un prix trop élevé peut rester en ligne très longtemps sans être vendu. Quand on est dans un marché baissier, cela peut couter cher de maintenir son bien à un prix qui n'est pas un prix de marché.
Vous trouverez quelques conseils pour réussir son estimation.
Quand vous êtes dans une grande ville, le marché est souvent plus facile à appréhender. Il y a plusieurs sources d’informations qui vont vous permettre de définir le prix de vente de votre bien immobilier :
Chez imkiz, vous déterminer le prix net vendeur d'un bien immobilier, nous croisons un très grand nombre de données, issues de très nombreuses bases de données sur des biens comparables qui ont été vendus mais également de biens qui sont en vente. Cela permet de comparer ce que l'on appelle le marché apparent et le marché réel.
Il est néanmoins important d’avoir conscience que certains critères parfois un peu subjectifs peuvent avoir un impact fort sur la valorisation de votre appartement. On a notamment la luminosité de votre bien qui dépend de son orientation, de son étage, ... On peut également avoir le silence ou le bruit qui peuvent avoir un impact, la proximité des transports, l'état général de la copropriété, ...
Enfin, la difficulté n’est pas la même quand on se trouve dans un centre urbain ou il y a beaucoup de transactions et dans une petite commune ou en campagne où les transactions sur des biens identiques sont plus rares et les valeurs marché moins précises.
Une fois cette première étape franchie et que vous avez déterminé le prix de marché de votre bien, vous allez passer à la mise en vente à proprement parler avec publication du bien sur les sites de petites annonces qui sont accessibles aux propriétaires qui souhaitent vendre sans agence immobilière; de particulier à particulier.
La rédaction et la publication de l'annonce de son bien immobilier est essentielle. Elle nécessite de :
Pour ce qui est des photos, des plans et évidement des diagnostics, il existe de nombreux prestataires qui peuvent le faire pour vous, mais pour les photos, il suffit parfois de suivre quelques conseils simples pour réussir les photos de son annonce immobilière.
Si vous vous référez à notre rubrique diagnostics, vous verrez qu’ils sont nombreux et qu’il n’est pas toujours simple de s’y retrouver.
Notre préconisation en la matière, c’est de les faire réaliser le plus tôt possible.
Certains sont indispensables dès la publication de l’annonce. C’est le cas de la surface loi carrez ou du diagnostic de performance énergétique (DPE). Concernant le DPE, il est même obligatoire pour la diffusion faute de quoi un particulier risque une amende qui peut aller jusqu'à 3000€.
Pour les autres diagnostics, il est important, si l’on a un problème (présence de plomb ou d'amiante, défaut électrique, assainissement pas aux normes,...) de le savoir tout de suite et de commercialiser son bien en connaissance de cause plutôt que de le découvrir au moment de la signature de la promesse ou du compromis et de faire capoter la signature ou d’obliger à baisser le prix.
Les prestataires sont nombreux sur le marché pour la réalisation de ces diagnostics. Les prix étant libres, il est préférable d’en consulter plusieurs avant de se lancer. Nous avons chez imkiz mis en place un partenariat sur les diagnostics qui vous permettra d'obtenir des prix négociés.
Une fois que vous aurez tous vos diagnostics obligatoires, ils viendront compléter le Dossier de Diagnostics Techniques qui sera à joindre à votre compromis ou à votre promesse de vente. Il est essentiel que tous les diagnostics soient bien présents faute de quoi la vente pourrait être annulé ou le prix revu à la baisse (en cas de mauvais métrage) ou plus exactement cela réouvrira le délai de rétractation pour une durée de 10 jours et donnera donc la possibilité à l'acquéreur de se retirer de la vente sans frais.
Au delà du dossier de diagnostics techniques, vous devrez également fournir à votre notaire le Carnet d'entretien de votre bien immobilier. Ce carnet d'entretien qui doit être fourni par votre syndic, est une synthèse de l'état général de l'immeuble, des travaux qui y ont été réalisés et de ceux qui sont prévus.
Vous devrez également transmettre au notaire:
La gestion des visites n’est pas toujours simple selon que vous avez du temps ou pas, que c’est un bien vide ou occupé, que c’est vous qui l’occupez ou qu’il est loué,…
Il faut donc avoir un emploi du temps clair et si vous vendez un bien qui est loué, il faut vous être mis d’accord avec vos locataires sur les plages de visites au préalable.
Avant chaque visite, il est souvent utile de relancer chaque visiteur par exemple la veille par mail et peu de temps avant la visite par SMS.
Pendant la visite, il faut avoir un plan de visite bien construit, s’assurer que le bien est correctement rangé, avoir préparé des réponses aux questions qui vont pouvoir vous être posées et pourquoi pas remettre en fin de visite un petit document sur votre bien.
Vous trouverez dans le Guide de la visite immobilière quelques conseils pour réussir vos visites.
A la suite de vos visites, vous allez recevoir des offres de la part des acheteurs potentiels.
Ces offres comprendront en particulier un prix et une durée de validité. Vous pourrez en accepter une, les refuser ou encore faire une contre-proposition. Rien ne vous oblige a accepter la première offre ni l'offre la plus élevée.
L’offre que vous acceptez n’est pas à prendre à la légère car même si ce document n’est pas contractuel, il vous engage. Si l'acquéreur n'est définitivement engagé que 10 jours après la signature de la promesse de vente, le vendeur est engagé dès l'acceptation de son offre.
Si vous acceptez une offre, l’étape d’après sera la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente qui pourra se faire sous seing privé (entre particuliers). (cf. rubriques promesse de vente et compromis de vente)
Compte tenu du caractère très engageant de ces avant-contrats, nous recommandons de passer par votre notaire pour rédiger la promesse ou le compromis de vente.
C’est lui qui s’assurera que tout est conforme et qui pourra vous alerter s’il voit des points problématiques. Cela évitera de voir le délai de rétractation de votre acquéreur se rouvrir en raison de pièces manquantes.
Pour la suite du process de vente de votre bien, c’est le notaire qui sera en charge de finaliser la vente et de vous accompagner jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente.
Pour ceux qui ne souhaitent finalement pas gérer l'ensemble de ces tâches mais qui ne souhaitent pas pour autant payer de lourdes commissions d'agence (5,78% en moyenne selon l'Autorité de la Concurrence), il existe des agences immobilières sans commission ou à frais fixe comme imkiz qui vont vous facturer un forfait qui se situe en général entre 2000 et 8000€ pour gérer la vente de votre bien immobilier tout en ayant un niveau de satisfaction élevé.
Si vous souhaitez en savoir davantage sur ces agences sans commissions, nous vous renvoyons à notre rubrique Agence sans commissions. et si vous voulez connaitre nos offres, vous pouvez consulter la rubrique Nos offres.
Le principal avantage de ce type de vente est sont cout qui est inférieur à celui d'une agence même si ce n'est pas gratuit. En revanche, vous n'aurez pas de visibilité sur les grandes sites d'annonces, les prix obtenus par les agents sont souvent meilleurs et la vente de particulier à particulier peut être très chronophage. En savoir +
Comment estimer le prix de votre bien immobilier sans agence immobilière ?L'estimation est un élément essentiel mais complexe. Les simulateur en ligne ne sont pas toujours très fiables. Quelques conseils pour réussir son estimation
Notre couverture est nationale. Grâce à notre mode de fonctionnement totalement digital nous vous accompagnons partout en France. Vous profiterez de nos honoraires réduits où que soit situé votre bien.
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