Le compromis de vente d'un bien immobilier vous engage. Durée de validité, clauses suspensive, dépôt de garantie, … quels sont les points de vigilance pour le vendeur et l'acheteur ?
Le compromis de vente comme la promesse de vente ont pour vocation de définir de façon formelle les termes de la vente à venir. Ils engagent les différentes parties en définissant le cadre dans lequel va se faire la vente.
Le vendeur a le choix entre signer un compromis de vente ou une promesse de vente. Pourtant, ces deux actes n’offrent pas le même niveau de protection. Le compromis de vente, souvent perçu comme un simple avant-contrat, est en réalité une vente déjà formée : l’accord sur le prix et sur le bien est acté dès la signature, et ses effets sont simplement reportés jusqu’à la réalisation des conditions suspensives ou la signature de l’acte authentique. Cela signifie que, même après des mois, si l’acheteur change d’avis mais que le compromis n’a pas été déclaré caduc, il peut exiger l’exécution forcée de la vente devant un juge. Par exemple, des vendeurs ont déjà été contraints de finaliser une vente contre leur gré, simplement parce que l’acheteur avait signé un compromis sans condition suspensive liée au financement. Malgré un délai largement dépassé et une sommation par huissier, le tribunal a pu donner raison à l’acheteur, obligeant les vendeurs à honorer la vente et à supporter des frais de procédure. Le compromis, une fois signé, lie définitivement le vendeur, qui ne peut s’en dégager qu’avec un accord amiable ou une longue et coûteuse procédure judiciaire.
À l’inverse, la promesse unilatérale de vente est bien plus protectrice pour le vendeur. Dans ce cas, la vente n’est pas encore formée : le vendeur s’engage à vendre, mais l’acheteur dispose d’un délai pour lever l’option. Si ce dernier ne se manifeste pas, le vendeur est automatiquement libéré à l’expiration de ce délai, sans formalité supplémentaire. Il peut alors remettre son bien en vente sans risque. En cas de rétractation de l’acheteur, celui-ci perd simplement son indemnité d’immobilisation (généralement 10% du prix), mais le vendeur n’est pas exposé à une exécution forcée. C’est pourquoi il est souvent recommandé aux vendeurs de privilégier la promesse de vente, surtout devant notaire, pour sécuriser leur position et éviter les blocages prolongés.
Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix donné, tandis que l’acheteur s’engage à l’acquérir selon les conditions définies. Il permet de formaliser le prix et les modalités de la vente.
Ce document engage définitivement les deux parties, même s’il prévoit des conditions sous lesquelles la vente peut être annulée. Si l’une des parties refuse de signer l’acte authentique sans motif valable, l’autre peut demander en justice l’exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts.
Cet avant-contrat est généralement signé chez le notaire, mais il peut aussi l’être sous seing privé. Une vigilance particulière est nécessaire lors de la signature, car le compromis est très engageant.
Chaque partie peut choisir son propre notaire ou opter pour un notaire commun. Cette décision n’a pas d’impact sur le montant des honoraires, qui sont partagés entre les notaires s’ils sont deux.
Afin de garantir son engagement, l’acheteur verse généralement un dépôt de garantie, plafonné à 10% du prix du bien. Ce montant se situe le plus souvent entre 5% et 10%, selon le mode de financement. Il est versé lors de la signature du compromis, mais peut l’être ultérieurement si l’acheteur ne dispose pas des liquidités nécessaires.
Ce dépôt de garantie sera déduit du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif ou remboursé à l’acheteur s’il se rétracte dans les conditions légales ou si une condition suspensive n’est pas remplie. En revanche, si l’acheteur se rétracte pour une raison non prévue, le dépôt reste acquis au vendeur.
Cet acompte peut être versé par virement au professionnel de l’immobilier (s’il en a l’habilitation et la garantie financière) ou directement au notaire.
Le notaire demande souvent un acompte sur les frais de notaire lors de la signature du compromis. Cet acompte sera déduit des frais définitifs payés lors de la signature de l’acte authentique. En cas de rétractation de l’acheteur, cet acompte ne lui sera pas remboursé.
Le délai de rétractation dépend du statut de la partie concernée.
Pour le vendeur, aucun délai de rétractation n’existe : sa signature l’engage définitivement, dès l’acceptation de l’offre.
L’acheteur, en revanche, dispose d’un délai de rétractation de 10 jours (loi Macron), sans justification. Ce délai commence le lendemain de la signature. Si un acompte a été encaissé pendant cette période, il sera remboursé sous 21 jours maximum.
Outre le prix et la description du bien, le compromis peut inclure des éléments comme la répartition des charges. Par exemple, la taxe foncière est souvent divisée au prorata de la période d’occupation, tandis que la taxe d’habitation reste due par l’occupant au 1er janvier pour l’année entière.
Le vendeur peut aussi négocier la répartition des charges de copropriété ou des appels de fonds pour les travaux votés en assemblée générale. Ces points sont ouverts à la discussion entre les parties.
Le compromis doit également intégrer :
Les conditions suspensives protègent principalement l’acheteur, mais pas uniquement. Elles permettent de lister des éléments ou conditions dont la non-réalisation annulera la vente et entraînera le remboursement du dépôt de garantie.
Une condition est obligatoire : l’obtention d’un prêt immobilier pour les acheteurs financés par emprunt. Si l’acheteur n’obtient pas son prêt, la vente est annulée à condition qu’il fournisse deux refus de banque. C’est ce qu’on appelle une condition suspensive de droit commun.
Pour sécuriser le financement, le compromis peut préciser le plan de financement présenté aux banques. D’autres conditions peuvent être ajoutées, comme le droit de préemption de la commune, l’état hypothécaire du bien, la réalisation de travaux, ou l’obtention d’un permis de construire.
Plusieurs documents doivent être annexés au compromis, notamment le règlement de copropriété, les diagnostics techniques à jour et le carnet d’entretien de l’immeuble.
Parmi les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, on trouve :
Pour l’état de l’immeuble, le carnet d’entretien informe sur les travaux majeurs (ravalement, toiture, ascenseur, chaudière, etc.) et l’identité du syndic.
En revanche, si l’acheteur possède déjà un lot dans la copropriété, le vendeur n’est pas tenu de lui remettre le carnet d’entretien. Il en va de même pour la vente d’un lot annexe (parking, cave, etc.).
Pour la situation financière, le compromis doit mentionner :
Enfin, le notaire aura besoin du titre de propriété pour préparer la promesse ou le compromis. L’attestation de propriété ne suffit pas.
Ce délai est rarement inférieur à 3 mois, sauf en cas de paiement comptant. Il permet :
L’obtention du financement est souvent l’étape la plus longue. En cas de paiement comptant, le délai entre le compromis et l’acte authentique peut être raccourci.
Le vendeur ne dispose pas de délai de rétractation. La signature du compromis l’engage sans qu’il puisse revenir dessus. A contrario, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation qui a été porté à 10 jours par la loi Macron et qui lui permet sans avoir à se justifier de quoi que ce soit de pouvoir renoncer à l’acquisition. Si pendant ces 10 jours, la prime d’immobilisation a été encaissée, elle lui sera restituée dans un délai maximum de 21 jours.
Quels éléments doivent figurer dans le compromis de vente ?Doivent figurer dans le compromis de vente le prix, la description du bien, mais aussi des éléments comme la répartition de certaines charges. S'il le souhaite, le vendeur peut négocier la répartition des charges de copropriété déjà payées ou les appels de fonds pour les travaux déjà votés en assemblée générale. Les conditions suspensives sont également à inclure dans le compromis de vente. Elles vont permettre de lister un certain nombre d’éléments ou de conditions qui, s’ils ne se réalisent pas, vont mettre un terme à la promesse et libérer la prime d’immobilisation qui sera remboursée à l’acquéreur.
Quels éléments doivent être annexés au compromis de vente ?Les éléments qui doivent être annexés au compromis de vente sont ceux qui vont rendre compte de l’organisation de l’immeuble, de l’état de l’immeuble et de sa situation financière. Il y a en particulier le règlement de copropriété, le dossier des diagnostics techniques ou encore le carnet d'entretien de l'immeuble mais également les PV d’AG ou le pré-état-daté.
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