Quelles sont les conditions suspensives de vente qui vont pouvoir être mises dans un compromis de vente ? Sont-elles obligatoires ? Quelles sont leur conséquence en cas d'exécution ?
Lecture : 7 min.
Un compromis de vente ou une promesse de vente sont souvent soumis à des conditions suspensives qui, si elles ne se réalisent pas, mettront un terme à la vente sans pénalité pour l’acquéreur.
Ces conditions suspensives peuvent être de droit commun (c'est à dire qu'elles sont imposées par la loi dans toutes les promesses et compromis de vente) ou à l’initiative de l’acquéreur. Elles ont pour objectif de protéger l’acquéreur et de lui assurer qu’il pourra réaliser son projet immobilier.
Si une condition suspensive ne se réalise pas, l’acquéreur aura la possibilité mais pas l’obligation de se rétracter sans frais. S’il décide finalement de poursuivre l’acquisition, il pourra le faire.
Selon l’article 1304 du Code civil, une condition suspensive est une condition qui sera intégrée dans la promesse ou dans le compromis de vente et qui permet à l’acquéreur de se retirer de la vente sans perdre son indemnité d’immobilisation si la condition n’est pas réalisée.
Il faut rappeler que si un acquéreur se retire de la vente au-delà du délai de rétractation, il perdra son indemnité d’immobilisation qui est en général de 5% du montant du prix du bien.
Pour qu'une condition suspensive soit valable, sa non-réalisation doit forcément être due à un imprévu indépendant de la volonté du vendeur et de l’acquéreur.
Ces conditions suspensives peuvent être de droit commun quand elles sont régies par la loi comme la condition suspensive de prêt. Elle peut également être du fait des parties.
Dans ce second cas, elles résulteront de l’accord entre les parties.
La condition suspensive est une condition qui si elle ne se réalise pas se traduira par la possibilité pour l’acquéreur de se retirer de la vente sans perdre son indemnité d’immobilisation.
A l’inverse la condition résolutoire est une condition qui, si elle survient, permet l’annulation d’une vente.
Les conditions suspensives qui sont fréquemment utilisées dans un compromis de vente sont les suivantes :
En réalité de nombreux éléments peuvent faire l’objet d’une condition suspensive mais il ne faut pas que leur réalisation soit conditionnée au seul bon vouloir d’une des parties : il doit toujours s'agir d'un événement externe indépendant de la volonté de l'acquéreur ou du vendeur.
La condition d'obtention de prêt immobilier est la seule condition suspensive obligatoire dans le cadre d'une vente immobilière. C'est une condition suspensive de droit commun.
Dès lors qu’un acquéreur finance tout ou partie de son acquisition par un emprunt, la loi impose une condition suspensive dans le compromis de vente.
Cette condition permet à l’acquéreur de se rétracter s'il ne parvient pas à obtenir son financement. Pour que la condition suspensive soit valable, elle doit présenter les détails du projet de financement de l'acheteur : le montant emprunté, l'apport personnel, le taux d'intérêt ou encore les échéances de remboursement.
Concernant le taux d’intérêt, il faudra être vigilant à ce que le taux indiqué dans la promesse ou le compromis soit cohérent avec les taux du marché. L’acquéreur aura tout intérêt à faire inscrire le taux le plus bas pour se ménager une porte de sortie alors que le vendeur aura tout intérêt à indiquer le taux le plus haut pour éviter que la vente ne tombe.
L'acquéreur devra transmettre le refus d'au moins 2 banques différentes pour pouvoir se libérer de ses obligations.
La condition suspensive de prêt peut en effet être supprimée de la promesse de vente ou du compromis de vente.
L’acquéreur doit pour cela inscrire dans l’avant contrat une mention manuscrite qui indique sa volonté de ne pas profiter de la protection allouée par la condition suspensive. Annuler la condition suspensive de prêt signifie en revanche que l'acquéreur est en capacité de financer son achat immobilier sans recourir à un emprunt immobilier.
Attention : si l'acquéreur n'a pas d'autre solution pour acheter le bien que de recourir à un prêt il lui est interdit de renoncer à la condition suspensive. Le notaire imposera que cette condition suspensive soit ajoutée à la promesse ou au compromis de vente, même si l'acquéreur ne le souhaite pas. Si l'acquéreur ne souhaite pas que la condition suspensive soit indiquée au contrat il faut qu'il démontre qu'il a la capacité d'acheter le bien comptant.
La condition suspensive prévoit que la vente sera confirmée si la clause se réalise (le cas le plus fréquent est celui de l’obtention d'un prêt immobilier). La condition résolutoires prévoit à l'inverse que la vente est confirmée si la clause ne se réalise pas (le cas le plus fréquent est l'exécution d’un droit de préemption par exemple).
Quelles sont les conditions suspensives possibles dans un compromis de vente ?Un certain nombre de clauses peuvent donc être mises dans un compromis ou dans une promesse de vente. Une seule est obligatoire, elle concerne l’obtention d’un crédit pour financer son acquisition. Les autres sont facultatives mais parfois bien utiles : la revente de son bien, l’absence de servitudes d'urbanisme ou d'utilité publique, l’absence de préemption, l’absence d'hypothèque, l’obtention d'une autorisation ou d’un permis de construire.
Comment faire valoir une condition suspensive dans le cadre d’un compromis de vente ?En fonction du type de clause suspensive, c'est soit à l'acquéreur soit au notaire de la faire valoir, si sa non-réalisation est constatée et ceci jusqu’à la signature sauf si la condition est assortie d’un délai. Si l’acquéreur fait valoir la condition suspensive pour annuler le compromis, il devra bien entendu le faire par lettre recommandée avec accusé de réception en produisant tous les documents nécessaires pour prouver la non-réalisation de la clause.
Notre couverture est nationale. Grâce à notre mode de fonctionnement totalement digital nous vous accompagnons partout en France. Vous profiterez de nos honoraires réduits où que soit situé votre bien.
Agence 100% en ligne et à prix fixe dès 2490 € c'est plus de réactivité et un prix plus attractif pour trouver un acquéreur rapidement.
Laissez vos coordonnées et recevez régulièrement les dernières informations sur le marché immobilier.
