Quel est le montant du dépôt de garantie lors du compromis ou de la promesse de vente ?

Pour s’assurer de la sécurité d'une transaction immobilière et éviter tout désagrément, la loi permet de réclamer le versement d'un dépôt de garantie lors de la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente.

Ce montant, versé par l'acheteur au vendeur lors de la signature du contrat, joue un rôle crucial dans le processus. Outre les aspects juridiques, plusieurs facteurs clés entrent en jeu pour déterminer le montant adéquat.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie dans une vente immobilière ?

Le dépôt de garantie est une somme d'argent que l'acheteur verse au moment de la signature de l'avant contrat ou dans les quelques jours qui suivent.

C'est une façon pour l'acquéreur d'indiquer au vendeur qu’il souhaite réellement acheter son bien immobilier mais surtout de réduire les chances qu'ils abandonne son achat avant la signature de l'acte authentique de vente.

Cette somme peut être versée au notaire, à l’agent immobilier, ou directement au vendeur - ce qui est moins courant pour ne pas dire très inhabituel (en effet l'écrasante majorité des compromis ou promesses de vente se font directement devant l'agent immobilier ou le notaire ce qui est un gage de sécurité juridique).

Si la vente se réalise comme prévu, le dépôt de garantie sera déduit du prix d'achat final le jour de la vente. Si l'acheteur se rétracte en dehors de l'exercice des conditions suspensives ou ne remplit pas les conditions du contrat, le vendeur le conservera.

Pourquoi réclamer un dépôt de garantie ?

En plus de renforcer l’engagement des deux parties, cet acompte est la preuve de la solvabilité d’un acquéreur. Le manque d’apport personnel peut être un facteur de refus de prêt. C’est d’autant plus le cas aujourd’hui. Le refus de prêt immobilier par les banques est en hausse depuis deux ans.

Enfin, l’avantage financier n’est pas négligeable. Le dépôt de garantie sécurise une certaine somme en cas de rétractation de l’acquéreur.

Comment le montant du dépôt de garantie est-il déterminé ?

Le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale, il n’y a donc pas de règle quant à son montant. Il est en revanche d’usage de le fixer de 5 à 10 % du prix du bien immobilier.

Certains éléments entrent en ligne de compte dans le montant du dépôt de garantie :

• La valeur du bien immobilier : plus le bien est cher, plus le dépôt de garantie sera élevé. Cette proportionnalité vise à protéger les deux parties en reflétant l'importance financière de la transaction.
• La négociation entre les parties. Même s'il existe des pratiques, le montant du dépot de garantie est librement fixé entre les parties
• Le contexte du marché immobilier : dans un marché immobilier où la demande est élevée et les biens se vendent rapidement, les vendeurs peuvent demander un dépôt de garantie plus élevé. En revanche, dans un marché où l'offre est abondante et la demande faible, les vendeurs peuvent être plus flexibles quant au montant exigé. C'est le principe de toute négociation
• Le mode de financement : en cas de financement par emprunt, les fonds n'étant pas forcément disponibles lors de la signature de l'avant contrat, le dépôt de garantie est souvent de 5% voire moins. Pour un paiement comptant le dépôt de garantie est en général de 10%.

Quelles sont les clauses du dépôt de garantie ?

Pour assurer la protection des deux parties, il convient de structurer les clauses du dépôt de garantie dans le contrat de compromis de vente.

Voici quelques éléments clés à prendre en compte :

• Le montant du dépôt de garantie : définissez clairement le montant: pourcentage du prix de vente ou montant fixe spécifique. Il est possible de se passer d'un dépôt de garantie si l'acheteur et le vendeur s'accordent sur ce point. Cette solution sera notamment retenue si l'acquéreur ne dispose d'aucun apport personnel. Il est possible de dissocier le montant versé au moment de la promesse de vente (qui correspond aux liquidités que l'acquéreur a à la disposition, et le montant total du dépôt de garantie qui sera versé en cas de désistement sans cause de l'acquéreur).
• Les conditions de restitution : spécifiez les conditions dans lesquelles le dépôt de garantie sera restitué à l'acheteur. Par exemple, si la vente échoue en raison de la non-réalisation des conditions suspensives, l'acheteur est en droit de le récupérer. Clarifiez aussi les scénarios dans lesquels le vendeur peut conserver tout ou une partie du montant en cas de faute de l'acheteur.
• Le délais et dates : indiquez la date limite à laquelle l'acheteur doit verser le dépôt de garantie après la signature. Fixez également une date limite pour la restitution du dépôt de garantie si la vente ne se réalise pas.
• Les conséquences du retard de paiement : prévoyez des clauses qui spécifient les conséquences en cas de retard de paiement. Les conséquences possibles sont : paiement d'intérêts de retard, résiliation du contrat par le vendeur.
• Le rôle d'un professionnel de l’immobilier : pour assurer une transaction en toute sécurité, faites appel à un tiers de confiance, tel qu'un notaire ou un agent immobilier. Il pourra aider à la résolution d’éventuels litiges. Le professionnel vous permet de bénéficier d'une expertise juridique spécialisée. Il s’assure que les clauses du contrat de compromis de vente sont claires, équitables et conformes à la législation en vigueur. Cela vous offre une plus grande tranquillité d'esprit et une meilleure protection juridique tout au long du processus de transaction immobilière..

Quand doit être versé le dépôt de garantie ?

S’il doit être versé au vendeur, il faut attendre le délai de rétractation légale fixé à 10 jours depuis 2015.

Si le compromis de vente est signé devant un professionnel de l'immobilier disposant d'une garantie financière et d'un compte de séquestre, le dépôt de garantie peut lui être versé immédiatement. Ce dernier sera alors conservé « sous séquestre », puis déduit du montant de la vente au moment de la signature de l'acte authentique de vente.