Acte authentique de vente: étapes et délai

Nécessaire à l’officialisation d’une transaction immobilière, l’acte authentique de vente est obligatoirement établi par un officier public, généralement le notaire du vendeur.

C’est donc un acte essentiel puisque c’est la signature de cet acte authentique de vente qui va déclencher le transfert de propriété, le paiement du bien ainsi que la remise des clés si l’entrée en jouissance de l’acquéreur est immédiate.

Qu’est-ce qu’un acte authentique de vente ?

Un acte authentique est un document établi par un officier public compétent, le notaire; il s’agit d’un acte notarié. Pour ce qui concerne les ventes immobilières, c’est généralement le notaire du vendeur qui rédige l’acte authentique.

Cet acte authentique va certifier que que les éléments de l’acte ont été constatés et vérifiés par le notaire. Il ne sera possible de démontrer l’inexactitude des informations dans cet acte, que par le biais d’une procédure judiciaire.

Que doit mentionner un acte authentique de vente ?

L'acte authentique de vente doit mentionner les informations suivantes :

• les coordonnées du vendeur et de l'acheteur
• l'adresse du bien
• l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
• le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et annexes
• l'existence d'une hypothèque (Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette et/ou d'une servitude: Charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage)
• le prix de vente
• le mode de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
• le montant des honoraires de la personne chargée de la vente et à qui en incombe le paiement
• la date de disponibilité du bien
• les conditions suspensives lorsqu'il en existe
• les informations relatives à la copropriété
• les informations relatives aux conditions d'exercice du droit de réflexion quand il n'y a pas eu de promesse de vente

L'acte de vente doit par ailleurs obligatoirement être accompagné du dossier de diagnostics techniques immobiliers.

Quelles sont les étapes entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique chez le notaire ?

A partir de la signature de la promesse de vente, il y a plusieurs étapes avant la signature de l’acte authentique de vente.

Le suivi de ces étapes est assuré par le notaire et par l’agence immobilière.

• Après 8 jours : le notaire demande un certificat d’urbanisme à la mairie.
• Après 10 jours : c’est la fin du délai de rétractation de l’acquéreur, celui-ci est donc définitivement engagé dans le processus d’achat sauf à ce que l'une des conditions suspensives ne s'applique.
• Après 20 jours : le notaire prépare un état hypothécaire qui reprend l’état des créances du bien ainsi que les éléments relatifs à la situation juridique de celui-ci.
• Après 45 jours : l’acquéreur fournit au notaire le justificatif de l’obtention de l’offre de prêt. ce délai peut varier de 45 à 90 jours en fonction de la réactivité de la banque.
• Après 60 jours : c’est la fin des droits de préemption et en particulier du droit de préemption des communes. L’acquéreur doit planifier une dernière visite avant la signature de l’acte authentique.

Une fois les droits de préemption levés et l'ensemble des pièces reçues, le notaire peut préparer l’acte authentique de vente qui est signé en général entre 2 mois et demi et 3 mois après la signature de la promesse ou du compromis.

Comment se passe la signature de l’acte authentique de vente ?

L'acte doit être signé par le vendeur et l'acquéreur. Quand l'un d'entre eux ne peut être présent, il peut se faire représenter en confiant à un tiers une procuration sous signature privée. Il peut également faire une procuration auprès d’un clerc de l’étude qui le représentera pour la signature.

Le notaire garde le seul original de l'acte authentique de vente, appelé la minute. En revanche, il va enregistrer l'acte de vente au fichier immobilier, situé au service de publicité foncière dont dépend le bien, et au cadastre.

Cet enregistrement rend l'acte de vente opposable au tiers.

Le jour de la signature de l'acte, l'acquéreur paye le prix indiqué dans le contrat, déduction faite du montant de la somme versée lors de la signature du compromis de vente.

Le Notaire lui remettra alors une attestation de propriété immobilière à l'acheteur. Ce dernier recevra la copie de l’acte authentique de vente quelques semaines plus tard une fois l’enregistrement fait.

Quelles sont les motifs d’annulation d’un acte authentique de vente ?

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles un acte authentique peut être annulé en ayant recours à la justice :

• Annulation pour lésion : le propriétaire se rend compte qu’il a vendu son bien à un prix bien inférieur à la réelle valeur du bien. Pour cela seul un expert peut en attester, le prix de vente doit être inférieur ou égal à 5/12ème de sa valeur vénale.
• Annulation pour non-respect de l’obligation de délivrance : le vendeur est dans l’obligation de délivrer à l’acheteur un bien conforme à la description faite dans le contrat de vente.
• Annulation pour vice caché : en cas de présence d’un défaut majeur dont ni le vendeur ni l’acquéreur n’étaient informés. Comme en atteste l’article 1641 du code civil, les vices cachés sont des « défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
• Annulation pour vice de consentement ou dol : l’acquéreur doit apporter la preuve qu’un défaut majeur lui a volontairement été dissimulé, comme par exemple un important problème dans le logement, l’établissement d’infrastructures qui pourraient faire perdre de la valeur au bien ou impliquant de fortes nuisances sonores

Est-il possible de signer un acte authentique à distance ?

L’acte doit impérativement être signé par l’acquéreur et le vendeur. Si l’un des deux ne peut être présent, il peut être représenté par un tiers en sous réserve d’avoir fait une procuration sous signature privée au préalable.

Il est toutefois possible de signer l’acte authentique de vente sur support électronique, il s’agit alors d’un acte authentique électronique (AAE). La lecture de l’acte se fait via un écran par l’ensemble des parties et les signatures électroniques sont ensuite recueillies par le notaire.

C’est le minutier central électronique des notaires de France établi et contrôlé par le Conseil Supérieur du notariat (MICEN) qui envoie automatiquement L'AAE. C’est un dispositif qui permet de garantir la sécurisation des documents et leur confidentialité.

Quand est versé le produit de la vente au vendeur ?

Le notaire perçoit le produit de la vente au plus tard la veille de la signature de l'acte authentique de vente.

Une fois la vente signé, il va se charger de procéder au versement des fonds au vendeur après avoir payé les sommes dues par le vendeur.

Il payera notamment :

• Les honoraires d’agence
• Le solde des sommes dues par le vendeur à la copropriété
• Les autres dettes qui pourraient être dues par le vendeur

Concernant le paiement de l'impôt sur la plus value, c'est le notaire qui s'en charge. Il va établir la déclaration de plus-value immobilière (Cerfa n°2048-IMM) et payer le montant de l’impôt et des prélèvement sociaux pour le compte du vendeur.

Le vendeur devra cependant reprendre dans sa déclaration d'impôt sur le revenu au titre de la déclaration de revenus complémentaire (2042 C) le montant de la plus-value déclarée par le notaire.

L’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé deux fois mais cela servira à l'administration fiscale pour déterminer votre revenu fiscal de référence.

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