Le droit de préemption urbain (DPU) : comment ça marche ?

Lorsqu’un propriétaire met en vente un bien immobilier — qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison — il peut se retrouver confronté au mécanisme du droit de préemption urbain (DPU). Ce dispositif, méconnu de nombreux vendeurs et acquéreurs, permet à une collectivité publique de se porter prioritaire pour l’acquisition du bien, devant tout autre acheteur privé, dans un périmètre défini.

Ce droit de préemption peut concerner les communes mais également certains organismes publics. On a notamment :

• le droit de préemption urbain (DPU)
• le droit de préemption exercé dans les zones d’aménagement différé (ZAD)
• le droit de préemption des communes en cas d’aliénation à titre onéreux des fonds artisanaux, fonds de commerce et baux commerciaux
• le droit de préemption dans les espaces naturels créés par le département (ENS)

Nous nous intéresserons ici au droit de préemption urbain (DPU) qui s’applique lors de la vente d’une habitation ; que cela soit une maison ou un appartement.

Le DPU constitue une limitation à la liberté contractuelle du vendeur : ce dernier ne peut pas toujours vendre librement à l’acheteur de son choix, aux conditions qu’il aurait voulu. Ce mécanisme soulève de nombreuses questions : qu’est-ce que c’est exactement ? Qui peut l’exercer ? Comment se déroule la procédure ? À quel prix la collectivité peut-elle acquérir ? Et le vendeur a-t-il des recours ?

Qu'est-ce que c'est que le droit de préemption urbain ?

Le droit de préemption urbain offre la possibilité à une collectivité locale, dans un périmètre prédéfini, de se substituer à l’acquéreur éventuel d’un bien immobilier mis en vente afin d'acquérir ce bien en priorité. Le propriétaire du bien n’est alors pas libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix et aux conditions qu’il souhaite.

L’exercice de ce droit de préemption vise à permettre la réalisation, pour un motif d’intérêt général, d’actions ou d’opérations visant par exemple à :

• mettre en œuvre un projet urbain ou permettre le renouvellement urbain,
• organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, ou relocaliser des d’activités industrielles, commerciales, artisanales ou de services,
• favoriser le développement des loisirs et du tourisme,
• mettre en œuvre une politique locale de l’habitat, lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, ou reloger les occupants définitivement évincés d’un bien à usage d’habitation ou mixte en raison de la réalisation de travaux nécessaires à certaines opérations d’aménagement,
• réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, etc… dont la liste est fixée par le code de l’urbanisme.

Qui peut préempter un bien immobilier et pour quel motif ?

Concernant le Droit de Préemption urbain, il peut être exercé par la commune et parfois par les établissements publics de coopération intercommunales (les EPCI).

La liste complète des établissements qui peuvent exercer un DPU est déterminée par les articles L211-1 et L211-2 du Code de l’urbanisme.

Pour pouvoir préempter, l’organisme concerné devra respecter certaines règles. Il devra en particulier le motiver par une opération d'intérêt général. La liste de la nature des opérations concernées par le DPU est fixée par l'article L300 du code de l'urbanisme.

De manière générale, il s'agira principalement d’opération liées à la mise en œuvre de politiques locale de l'habitat : accueillir des activités économiques, favoriser le tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l'insalubrité, sauvegarder le patrimoine, ...

Les motifs d’exercice doivent être en tout d’« intérêt général » : mise en œuvre d’un projet urbain, renouvellement urbain, réalisation de logements sociaux ou d’équipements, accueil d’activités économiques, lutte contre l’habitat indigne, etc...

Le périmètre où s’applique le droit de préemption est fixé par délibération de la collectivité (conseil municipal ou communautaire).

Comment se passe la préemption d'un bien immobilier?

Quand un bien mis à la vente se trouve dans une zone où le DPU a été instauré, c’est le notaire qui va informer la commune ou la collectivité publique de la signature du compromis de vente ou de la promesse. Il va établir une Déclaration d’Intention d’Aliéner : une DIA.

• Le prix et les conditions de la vente.
• les informations environnementales dues au titre de l’article L514-20 du Code de l’environnement

La commune dispose alors de 2 mois pour faire savoir si elle souhaite ou non acquérir le bien aux conditions proposées par le vendeur.

Ce délai de 2 mois pourra être prolongé en principe d’un mois en cas de demande de la commune ou si elle exprime le souhait de visiter le bien.

Si la commune renonce expressément à son droit de préemption ou ne répond pas dans ce délai, le vendeur est libre de vendre à l’acquéreur initial. La vente devra intervenir dans les trois ans de la décision de renonciation, faute de quoi, faudra refaire une demande.

A quel prix s'exerce le droit de préemption d'un bien immobilier ?

On pense souvent que le droit de préemption s’exerce au prix auquel le vendeur et l’acquéreur se sont mis d’accord.

En réalité, la commune n'est pas tenue par le prix de vente convenu entre le vendeur et l’acquéreur ; elle peut faire une contre-proposition.

Si aucun accord n’est trouvé, le vendeur a plusieurs options : accepter le prix proposé, renoncer à la vente, ou contester et demander que le prix soit fixé par le juge de l’expropriation. le prix pourra alors être fixé judiciairement par la juridiction compétente en matière d’expropriation (Article L213-4 du Code de l’urbanisme).

Peut-on faire annuler une décision de préemption d’une mairie sur un bien immobilier ?

Oui. Le vendeur ou l’acquéreur initial évincé peut demander l’annulation de la décision de préemption devant le tribunal administratif, sous certaines conditions. Voici ce qu’il faut retenir :

• La collectivité doit motiver sa décision de préemption et prouver l’existence d’un projet d’intérêt général correspondant. Si ce n’est pas le cas, la décision peut être annulée.
• Le recours doit être introduit dans un délai précis (souvent 2 mois après la notification de la décision) ou bien dans un délai plus long (5 ans) concernant certains effets de l’usage du bien préempté.
• Si, après la préemption, le bien est utilisé à des fins autres que celles motivant l’opération d’intérêt général, l’ancien propriétaire ou l’acheteur évincé peut exiger une rétrocession ou des dommages-intérêts.

Ainsi, même si le DPU constitue un outil puissant de la collectivité, il existe des droits pour le vendeur et l’acquéreur évincé pour contester ou agir dans certains cas.

Conclusion : Le droit de préemption urbain (DPU) constitue un levier puissant pour les collectivités territoriales en matière d’aménagement urbain. Pour le propriétaire vendeur, ou pour l’acquéreur envisagé, il s’agit d’un mécanisme à la fois incontournable et chargé de conséquences : limitation de la liberté de vente, incertitude sur l’acquéreur, et parfois négociation de prix.

Sur la question du « prix du droit de préemption », il est essentiel de comprendre que la commune peut choisir d’acquérir au prix initial ou proposer un prix plus faible, et que le désaccord peut aller jusqu’à la fixation judiciaire.

En tant que vendeur ou acquéreur, la vigilance est donc de mise à chaque étape : vérification de la zone, dépôt de la DIA, suivi des délais, évaluation du bien et éventuellement recours. Une bonne anticipation permettra de vendre ou acheter en toute connaissance de cause.