Vous êtes sur le point de vendre ou d'acquérir un bien immobilier qui fait parti d'une copropriété. Tout savoir sur qui doit payer les travaux et les charges de copropriétés qui ont été votées avant la vente et avant la promesse de vente.
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Au moment ou vous allez signer votre promesse ou votre compromis de vente et surtout votre acte authentique de vente, une question se pose fréquemment et peut-être une source de discussion, c’est la répartition des charges et des travaux de copropriété entre le vendeur et l'acquéreur du bien.
Pour ce qui concerne les charges courantes de copropriété, la loi est très claire. C’est le propriétaire en place au moment de l’appel de fonds trimestriel qui est redevable des charges pour l’ensemble du trimestre.
Le vendeur et acquéreur peuvent toutefois se mettre d’accord sur une règle différente et en particulier sur une répartition prorata temporis en fonction de la date de la vente.
Si un arrangement est prévu entre le vendeur et l'acquéreur sur une répartition différente des charges de copropriété, ces aménagements devront être mentionnés dans la promesse ou le compromis de vente pour entériner l'accord et permettre au notaire de les calculer au moment de la vente.
Après la vente, au moment où l'assemblée générale des copropriétaires approuve les comptes annuels de la copropriété, cela donne lieu à une régularisation des charges pour chaque copropriétaire.
Si un remboursement de charges est dû, c'est le copropriétaire du lot au moment de la régularisation qui le perçoit. Et si les charges prélevées étaient insuffisantes et sont à compléter, c'est également le copropriétaire du lot au moment de la régularisation qui en est redevable.
C'est donc l'acheteur et surtout propriétaire du lot au moment de la régularisation qui est le bénéficiaire ou le redevable du différentiel de charges. Cette régularisation sera créditée ou débitée sur le compte de celui qui est copropriétaire à la date de l'approbation des comptes, quel que soit celui qui a payé.
La loi est très claire. Si l’on se réfère à l’article 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 c’est l'exigibilité de la date de l’appel des fonds qui fixe qui doit payer les travaux.
Cela signifie donc que c’est celui qui est copropriétaire à la date où les sommes sont exigibles, qui devra payer les travaux et ceci que les travaux aient été commencés ou non et que le syndic ait engagé les dépenses ou non (art. 6-2 du décret du 17 mars 1967 et article 5 du décret du 27 mai 2004).
La date d'exécution des travaux n’influe donc en rien qui doit les prendre en charge le paiement des travaux. Cette répartition légale ne tient donc pas compte de celui qui a voté les travaux. Vous l'aurez compris, cette répartition conduit parfois l'acheteur à supporter le prix de travaux votés avant la vente en assemblée générale par le vendeur, mais dont le paiement intervient de façon échelonnée avec des appels de fonds à régler après la vente.
Au-delà de ce que prévoit la loi, il est toujours possible au vendeur et à l’acquéreur de se mettre d’accord sur une répartition différente des travaux ; cette répartition devra alors être inscrite dans le compromis ou la promesse pour officialiser l'accord et le notaire se chargera de prélever les sommes au moment de la vente.
Ces aménagements concernent notamment le cas où les travaux sont votés ou vont être votés juste avant ou juste après la promesse de vente.
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