Entre la signature du compromis et celle de la vente, il s'écoule un délai qui est en général de 3 mois. Qu'est-ce qui explique ce délai et est-il possible de le raccourcir ?
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Le délai de vente habituel entre la signature du compromis de vente et la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire est de 3 mois en général. Il est parfois plus court en cas par exemple de paiement au comptant et parfois un peu plus long.
Qu’est ce qui explique ce délai entre le compromis et la vente en dehors du temps lié à la rédaction de l’acte ?
Il faut compter environ 3 mois entre la signature de la promesse de vente ou le compromis et la signature de l'acte authentique de vente même si ce n'est pas un délai légal mais un délai moyen.
Cela peut paraitre long mais de nombreux points sont à vérifier ou à lever par le notaire pendant cette période entre la promesse et la vente et en particulier les différents droits de préemption.
Même si certains notaires sont plus rapides que d'autres, le délais entre la promesse de vente et le compromis ne dépend qu'assez rarement d'eux.
Depuis la loi Macron de 2015, l’acquéreur d'un bien immobilier dispose d’un délai de rétractation qui est de 10 jours ouvrés après la signature de la promesse ou du compromis de vente. Ce délai légal donne la possibilité à l’acquéreur de pouvoir se rétracter sans avoir à se justifier. C'est un délai supplémentaire qui lui est accordé pour lui permettre d'être totalement certain de son choix.
Ce délai commence à courir le lendemain de la remise du compromis de vente ou de la promesse de vente signé
Le notaire va donc engager les démarches de rédaction des actes une fois ce délai passé.
Ensuite, l’essentiel du délai entre la signature de la promesse ou du compromis et de la vente s’explique par le délai d’obtention du prêt immobilier.
Les acquéreurs quand ils sont en recherche de leur bien font faire des simulations par leur courtier ou leur banquier mais les banques ne travaillent sur les plans de financement qu’une fois le compromis de vente ou la promesse de vente signé.
Par défaut il est souvent mentionné dans le compromis un délai de 45 jours pour l’obtention du prêt. Rien n’empêche parties de se mettre d’accord sur un délai plus long, par exemple 60 jours en fonction du contexte. Si au terme des 45 jours (ou 60 jours), le vendeur n’a pas obtenu son financement, le vendeur pourra toujours accepter une prolongation du délai ou se rétracter de la vente
Une fois que vous vous êtes mis d’accord avec votre banquier, que cela soit en direct ou par l’intermédiaire d’un courtier, celui-ci va éditer l’offre de prêt. Il faut compter en général autour de 2 à 3 semaines pour que l’offre vous soit envoyée.
Une fois l’offre de financement transmise par votre banque, il y a un délai de réflexion imposé par la loi qui est de 10 jours. Ce délai ne commence que le lendemain de la réception de l’offre de prêt éditée, ce qui signifie que vous pouvez signer et renvoyer votre offre de prêt onze jours après sa réception.
Une fois l’offre signée, vous allez pouvoir prendre contact avec votre notaire, les fonds seront versés en quelques jours et en tout état de cause avant le jour de la signature.
Le Droit de Préemption Urbain va permettre à une commune ou à un « organisme délégataire » (État, établissement public d'aménagement, communauté de communes...) d'acheter un bien immobilier en priorité et devant tout autre acquéreur privé. Cela signifie que la mairie va pouvoir se substituer à l’acquéreur en principe aux mêmes conditions que celles convenues entre le vendeur et l’acquéreur.
Cette opération est donc neutre pour le propriétaire vendeur.
Pour pouvoir exercer son droit de préemption, la mairie va devoir la motiver par la réalisation d’un projet d’intérêt général. La liste de la nature des opérations concernées par le DPU est définie par l'article L300 du code de l'urbanisme.
Le droit de préemption urbain peut s'appliquer à tous types de biens hormis les constructions achevées depuis moins de 10 ans, sauf en cas de décision contraire du conseil municipal (dans ce cas on parle de DPU renforcé).
La commune et les organismes délégataires ont au plus 2 mois pour rendre leur décision. L’absence de retour sous 2 mois vaut renoncement de la part de la commune ou des organismes délégataires..
Votre notaire devra donc attendre que ces 2 mois soient écoulés pour réaliser la vente mais le notaire pourra toujours obtenir un retour anticipé de la commune qui lui permettra d’avancer sans attendre les 2 mois en cas par exemple de paiement comptant.
En synthèse le délai de vente entre la promesse ou le compromis est donc en moyenne de 3 mois, très rarement de mois de 2 mois et rarement supérieur à 4 mois.
Une fois que le notaire a effectué l'ensemble des formalités, les 2 parties peuvent se mettre d'accord sur un délai différent en fonction de leurs contraintes.
Il peut s'agir par exemple de ventes en cascade qui nécessitent de coordonner plusieurs ventes ou de contraintes plus triviales sur des dates de déménagement.
En cas d'absence d'accord entre les parties en revanche, ce sont les dates mentionnées dans l'avant contrat, promesse ou compromis qui feront foi.
La période entre le compromis et la vente peut paraitre longue puisqu'elle est en général de 3 mois pendant lesquels le notaire va pouvoir réaliser un certain nombre de vérification pour garantir à l'acquéreur la conformité du bien acquis. C'est également pendant cette période qu'il va pouvoir vérifier la levée du droit de préemption des communes qui est de 2 mois maximum. Enfin une bonne partie du délai s'explique par l'obtention du pret. En cas de paiement au comptant, la vente peut donc être beaucoup plus rapide.
A quoi correspond le droit de préemption des communes ?Lors d'une vente immobilière, les communes ont la possibilité d'exercer un droit de préemption sur la vente pendant un délai de 2 mois. La commune pourra donc tant qu'elle n'y a pas renoncé et pendant un délai maximum de 2 mois, se substituer à l'acquéreur, souvent aux mêmes conditions mais pas forcément.
L'acquereur peut-il se désister de la vente ?Une fois que l'offre a été acceptée par le propriétaire, celui est engagé et ne peut plus se rétracter. Coté acquéreur, les choses sont différentes puisqu'il peut se rétracter jusqu'à 10 jours après la signature de la promesse ou du compromis sans avoir sans avoir se justifier. Une fois le délai de rétractation passé, l'acquéreur ne pourra plus se désister sauf si l'une des conditions suspensives mentionnées dans la promesse ou le compromis de vente s'exerce.
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