Lors d'une vente immobilière le vendeur a un certain nombres de frais à supporter. Quels sont-ils ? Sont-ils obligatoires ? Peut-il les réduire ?
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Lorsque vous vendez votre logement (appartement ou maison), vous devez vous acquitter de certains frais : diagnostics obligatoires, charges de copropriété, frais d’agence, frais de remboursement anticipé de crédit, fiscalité sur la plus-value immobilière…
Ces frais sont à prendre en compte lors de votre projet de vente. Ceux-ci ne sont pas négligeables !
Dès que vous vendez votre logement, vous êtes tenu de fournir à l’acheteur un dossier de diagnostic technique (DDT), en annexe du compromis de vente. Ce dossier inclut plusieurs diagnostics obligatoires tels que :
D’autres diagnostics peuvent être obligatoires selon la situation de votre bien. C’est par exemple le cas de l’audit énergétique qui est obligatoire depuis le 1er avril 2023 sous certaines conditions pour les biens ayant un DPE en F et G
Vous devez faire établir ces diagnostics par des professionnels.
Le coût de chacun des diagnostics varie en fonction de la superficie de votre bien. Pour réduire les frais, vous pouvez faire jouer la concurrence et faire appel à un seul diagnostiqueur pour la réalisation du DDT.
Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien situé en copropriété, vous assumez le paiement des charges de copropriété. En effet, vous devez régler toutes les charges dès que vous êtes le propriétaire à leur date d’exigibilité.
Néanmoins, dès lors que vous vendez le bien, vous pouvez convenir d’une répartition au prorata temporis des charges du trimestre en cours avec l’acquéreur.
La part des charges due par l’acquéreur à compter du moment où il devient propriétaire vous sera remboursée. Par ailleurs, en cas de remboursement ou d’appel complémentaire de fonds à la fin de l’exercice, seul l’acquéreur sera concerné.
C'est le notaire qui se chargera, au moment de la signature de l'acte authentique de vente, de répartir les charges de copropriété entre le vendeur et l'acquéreur. C'est lui qui se chargera également de payer au syndic les arriérés de charges en les prélevant sur le produit de la vente.
À noter : concernant les travaux, le paiement est effectué par le propriétaire du bien au moment de l'appel de fonds.
Lorsque vous vendez un bien situé en copropriété, vous devez contacter votre syndic pour obtenir un état-daté. Il récapitule les informations financières essentielles sur la copropriété comme le montant des charges (et des travaux) payés au cours des deux dernières années, l’état global des impayés ou encore les informations relatives au fonds de travaux. Il est à remettre à l’acheteur avant la signature de l’acte authentique de vente.
Un décret en date du 21 février 2020 a réglementé le tarif de l’état-daté. Il est fixé à 380 € TTC. Concernant le pré-état daté en revanche son tarif est libre mais il peut être fait par le propriétaire directement ou par des prestataires en dehors du syndic.
Bon à savoir : Concernant les différents documents, les syndics sont désormais tenus de vous les tenir à disposition gratuitement et la plupart des syndic disposent d’un extranet ou vous pouvez les retrouver.
Lorsque vous souhaitez procéder à un remboursement anticipé de votre emprunt immobilier, votre banque peut appliquer des frais s’ils sont prévus dans le contrat de prêt immobilier. Il s’agit des indemnités de remboursement anticipé (IRA) et d’éventuels frais de mainlevée d’hypothèque.
Les IRA sont plafonnées à six mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû.
Toutefois, vous ne devez pas les IRA en cas de mutation professionnelle, de décès ou de cessation forcée de votre activité professionnelle (un licenciement par exemple).
Bon à savoir : lors de la conclusion d’un prêt immobilier, vous pouvez négocier la suppression des IRA en cas de remboursement anticipé.
Si vous recourez aux services d’un professionnel de l’immobilier (par exemple une agence immobilière ou un notaire), vous aurez à verser des frais d’agence. Ils ne sont à payer que si le professionnel trouve un acheteur. Selon les prestations (estimation du prix, publicité de l’annonce, réalisation des visites…), les frais peuvent représenter entre 3 et 10 % du prix de vente. Le montant n’est pas encadré par la loi. Vous pouvez donc les négocier même si en France ils restent relativement élevés (5,78% du prix de vente en moyenne selon l'Autorité de la concurrence).
Il arrive que les frais d'agence soient mis à la charge de l'acquéreur. Dans ce cas le vendeur touchera le prix de vente souhaité et l'acquéreur paiera en plus les frais d'agence. Mais même dans cette situation il s'agit d'une somme que l'acquéreur versera à l'agence et qu'il aurait pu verser au vendeur. Ces frais même s'ils sont indiqués à la charge de l'acquéreur viennent donc néanmoins toujours en déduction de ce que pourrait toucher le vendeur.
Les frais de notaire, composés des droits de mutation à titre onéreux, de la rémunération et des honoraires du notaire et des frais et débours, correspondent à 7-8 % de la valeur du bien dans l’ancien et à 2-3 % dans le neuf. Ces frais sont pris en charge par l’acheteur sauf cas très particuliers.
Ces frais sont en revanche un peu abusivement appelés frais de notaire puisque la rémunération du notaire représente 10% environ des 8% de frais de notaire soit 0,8% du prix du bien.Bon à savoir : la rémunération du notaire est réglementée, mais pas les honoraires versées en contrepartie d’une prestation dont le tarif n’est pas réglementée comme une consultation juridique.
Lorsqu’un professionnel vend un logement sur plan à un particulier, le prix de vente comprend de la TVA. Or, si vous revendez le bien dans un délai de cinq ans, vous devrez également acquitter de la TVA. Ce sera le notaire qui se chargera de déduire la TVA à payer du prix de vente.
Si vous vendez une résidence secondaire, la plus-value encaissée (la différence positive entre le prix d’achat et le prix de vente) est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Toutefois, il existe des exonérations, notamment pour durée de détention. Vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Par ailleurs, lorsque vous vendez le bien pour acheter votre résidence principale dans un délai de 24 mois, votre vente est exonérée.
Bon à savoir : la résidence principale est exonérée. D'autres conditions peuvent donne lieu à exonération de la plus value.
Vous devez payer les impôts locaux dès que vous étiez le propriétaire du bien immobilier au 1er janvier de l’année de la transaction immobilière. En principe, vous êtes tenu de payer la taxe foncière et la taxe d’habitation.
Toutefois, vous pouvez procéder à une répartition au prorata temporis de la taxe foncière.
Non, il n'est pas obligatoire de passer par un professionnel. Vous avez le droit de le réaliser vous-même. Il est en revanche beaucoup plus prudent d'avoir recours à un professionnel compte tenu de l'importance de cette mesure.
Comment procéder à une répartition au prorata temporis pour la taxe foncière ?Dans le cas d’une répartition, vous devrez payer le montant de la taxe foncière correspondant à la période du 1er janvier à la date officielle de la vente. L’acheteur devra payer la partie restante.
La taxe d’habitation est-elle exonérée lors d’une vente immobilière ?Même si vous vendez votre résidence principale, vous serez exonéré de la taxe d’habitation pour votre résidence principale. Par contre, elle est toujours due pour les résidences secondaires.
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