Pré-état-daté et état-daté de quoi s'agit il et combien cela coute ?



Une fois l’offre acceptée, un avant-contrat (promesse ou compromis de vente) va pouvoir être signé chez le notaire . La vente, elle, sera confirmée lors de la signature définitive généralement 2 à 3 mois plus tard.

La loi Alur dont l’un des objectifs est de s’assurer de la bonne information de l’acquéreur au moment de la vente prévoit qu’un certain nombre de pièces doivent lui être remises avant la promesse ou le compromis concernant la situation financière de la copropriété et du copropriétaire ; c’est le pré-état-daté.

Au moment de la signature de l'acte authentique de vente le même document mis à jour sera redemandé: c’est l’état daté.

Mais qu’est-ce que recouvre exactement le pré-état-daté et l'état daté ? Qui peut les produire ? Quel budget prévoir ?

Le « pré-état-daté » et « l’état daté » : qu’est-ce que c’est ?

Le pré-état-daté, c'est un ensemble d'informations financières concernant le copropriétaire et la copropriété que le vendeur va fournir à l'acheteur avant la signature de la promesse ou du compromis lorsque le bien est en copropriété.

Son objectif : permettre à l’acheteur d’anticiper les charges, dettes et obligations liés au lot, afin de prendre une décision éclairée.

Le volet financier du pré-état-daté comprend les informations suivantes :

• Les sommes restant dues par le copropriétaire cédant au syndicat des copropriétaires
• Les sommes dont le syndicat des copropriétaires pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire cédant
• Les sommes qui seront dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur
• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices précédents
• Le montant des impayés de charges au syndicat des copropriétaires et le montant de la dette du syndicat des copropriétaire vis-à-vis des fournisseurs
• Le montant de la part du fonds de travaux rattachée aux lots vendus et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de ses lots.

Ce document permet de satisfaire l’exigence d’information renforcée de l'acquéreur instaurée par la loi ALUR

L’état-daté correspond quant à lui à la mise à jour de ces informations au moment de la vente. Il permettra d'une part au notaire de calculer ce qui est du par le vendeur pour solder son compte auprès de la copropriété et d'autre part d'apporter une information précise à l'acquéreur sur l'état des créances et des dettes de la copropriété.

C’est donc le document officiel établi exclusivement par le syndic de copropriété, qui met à jour les informations financières à la date de la mutation.

Si la copropriété a une dette important vis-à-vis d'un prestataire, par exemple une entreprise qui a réalisé des travaux et qui n'a pas encore été payé, c'est important pour l'acquéreur de le savoir.

En synthèse, l’état-daté sert notamment à :

• Déterminer précisément ce que le vendeur doit au syndicat au jour de la vente, pour solder les comptes.
• Calculer ce que l’acquéreur devra verser au syndicat après la vente (charges, provisions, éventuelles avances).
• Informer l’acquéreur de la situation globale du lot (créances, dettes, impayés, avances…).

Le pré-état-daté et l'état-daté sont-ils obligatoire pour la signature du compromis de vente ou de l'acte authentique de vente ?

Que ce soit le pré-état-daté ou l'état-daté, ils sont tous les 2 indispensables pour la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente pour l'un et pour la signature de l'acte authentique de vente pour l'autre.

En effet, la loi ALUR mentionne l’obligation, pour le vendeur, de remettre au futur acquéreur le « pré-état daté » (contenant les informations mentionnées dans l’article L721-2 du Code de la Construction et de l'habitat), au plus tard le jour de la signature du compromis de vente.

Si lors de la signature de la promesse ou du compromis le pré-état-daté n'est pas établi, le notaire pourra malgré tout faire signer la promesse de vente mais le délai de rétractation de l'acquéreur ne s'éteindra que 10 jours après le lendemain de la réception du pré-état-daté par l'acquéreur. Le notaire mettra donc l'obtention de ce pré-état-daté en condition suspensive au moment de la signature du compromis de vente

Le pré-état-daté fait donc partie des documents que va demander le notaire pour la signature du compromis ou de la promesse de vente. Au delà du pré-état-daté, le notaire demandera: l'ensemble des diagnostics techniques obligatoires, le certificat d'assainissement s'il est obligatoire dans votre commune, l'attestation de conformité du permis de construire et pour les biens en copropriété, les 3 derniers appels de charges, le règlement de copropriété, les 3 derniers PV d'assemblée générale, la fiche synthétique de copropriété, votre avis de taxe foncière ainsi que les conclusions du diagnostic technique global s’il a été réalisé dans l’immeuble et le carnet d'entretien de l'immeuble.

Pour la signature de l'acte de vente, celle-ci ne pourra pas se faire si l'état daté n'est pas disponible; c'est un motif de nullité.

Qui peut réaliser le pré-état-daté et l’état daté ?

Concernant le pré-état-daté, il peut être réalisé par le copropriétaire lui-même. Il peut également demander au syndic de s’en charger mais ce n’est pas une obligation. Les données à transmettre ont d’ailleurs été simplifiées de manière à permettre au vendeur de le faire lui-même. Il n’en demeure pas moins que c’est un exercice parfois délicat à réaliser.

Néanmoins, depuis le 1ᵉʳ juillet 2020, le syndic doit rendre accessible via un extranet copropriété l’ensemble des documents nécessaires à l’établissement du pré-état-daté.

Il existe maintenant des prestataires de service qui peuvent réaliser ce pré-état-daté pour un prix bien inférieur à celui du syndic.

Pour que le propriétaire puisse réaliser lui-même son pré-état-daté, la loi ALUR depuis janvier 2015 et la loi ELAN précisent la liste minimale des documents qui doit figurer sur l’extranet du syndic. Ainsi, depuis le 1er juillet 2020, celui-ci doit contenir l’intégralité des documents nécessaires à l’établissement du « pré-état daté ».

Concernant l’état daté en revanche, celui-ci est obligatoirement établi par le syndicat des copropriétaires

Quelles sont les conséquences pratiques dans la transaction immobilière ?

• Transparence et sécurité pour l’acheteur : La remise du pré-état-daté et, à terme, de l’état-daté, accroît la confiance de l’acheteur en lui fournissant une vision claire et complète des charges et dettes liées à son futur bien. Cela limite les mauvaises surprises après la signature.
• Effet sur le délai de rétractation : Si l’acheteur ne reçoit pas le pré-état-daté à la signature du compromis, son délai de rétractation de 10 jours ne commence qu’après remise effective. Cela peut retarder l’acte définitif.
• Condition suspensive possible : Le notaire peut insérer une condition suspensive dans le compromis : la vente est subordonnée à l’obtention du pré-état-daté. Si ce document n’est pas obtenu, la vente peut être annulée sans pénalité.
• Risque de nullité ou de blocage : L’absence d’état-daté au moment de l’acte authentique rend impossible la finalisation de la vente. Cela constitue un empêchement légal à la mutation.

Combien coûte un pré-état-daté et un état-daté ?

Les propriétaires se posent souvent la question de savoir si le pré-état-daté et l'état-daté sont payant et qui doit le payer.

Depuis le 1er juin 2020 suite à un décret paru au « Journal officiel » le 23 février 2020 en application de la loi Alur, le montant de l'« état daté » ne peut plus être facturé au-delà de 380 € au propriétaire vendant son bien en copropriété (appartement, cave, parking...).

La liste de toutes les prestations particulières que peut facturer le syndic doit dans le contrat du syndic avec le montant de sa rémunération pour chacune d'entre elles. C’est donc le cas pour l’état daté que le syndic peut facturer ce qu’il veut dès lors qu’il ne dépasse pas les 380€.

Concernant le pré-état-daté, les choses sont plus ambiguës car le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 qui fixe la liste limitative des prestations pouvant être facturées hors forfait mentionne seulement l’établissement de l'état daté et ne parle pas du pré-état daté.

Le syndic ne peut donc pas vous facturer de pré-état-daté à moins d’un accord entre vous et le syndic pour avoir ce document sachant que le syndic n’a pas obligation de vous le fournir. Il a juste obligation de vous mettre à disposition les éléments pour le réaliser ; éléments qui sont normalement accessibles dans l’extranet de votre syndic.

Conclusion : Le pré-état-daté et l’état-daté sont aujourd’hui des piliers de la transparence dans les transactions immobilières de biens en copropriété. Si l’état-daté est un document légal obligatoire à la vente, le pré-état-daté, bien que non formellement imposé, est devenu la voie la plus sûre pour respecter les obligations d’information et éviter des blocages juridiques.

En matière de coûts, le plafonnement de l’état-daté à 380 € TTC depuis le 1ᵉʳ juin 2020 protège les vendeurs contre des tarifs excessifs. Pour le pré-état-daté, la liberté tarifaire subsiste, mais il est souvent judicieux de comparer les offres qui existent sur le marché.

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