Vendre son bien immobilier avec une agence

Si certains pensent que la vente d’un bien immobilier est un exercice facile dans le contexte porteur actuel et donc qu’il est réellement plus intéressant de gérer sa vente de particulier à particulier, d’autres considèrent qu’il est plus simple et plus efficace de passer par un professionnel de l’immobilier même si cela a un coût.

Quel est l’avantage de passer par une agence immobilière et est ce que le coût est si élevé que cela ?

Quel sont les principaux avantages à passer par une agence immobilière ?

L’agent immobilier estime le prix de votre bien immobilier

Un des points sur lequel l’agent immobilier a une vraie valeur ajoutée, c’est dans la détermination de la valeur de votre bien.
Si c’est une agence de quartier, elle a souvent une vision claire des prix qui lui permet de vous conseiller efficacement sur ce point.

Il faut tout de même être très vigilant car certaines agences, pour récupérer un mandat exclusif, vont vous donner un prix « flatteur ». Une fois que le mandat sera signé et le délai de rétractation, ils vont vous expliquer que le prix est finalement trop haut et que c’est la raison pour laquelle il n’y a pas de visite.

Une fois qu’un bien est disponible sur les sites d'annonces immobilières, on sait très vite si le prix est le bon ou pas.

Si dans les quelques jours qui suivent sa publication, vous n’avez pas reçu un certain nombre de rendez-vous c’est que le bien n’est pas correctement positionné.
Vous me direz, ce n’est pas très grave ! J’aurai tenté ma chance !

C’est vrai mais il s’avère que quand est bien est affiché depuis longtemps que les gens ne le voient pas partir, cela commence à amener de la suspicion sur le bien et le fait d’avoir fixé dans un premier temps un prix qui est ensuite revu à la baisse, dessert le bien au lieu de le servir.

En tout cas la fixation du prix est un des points sur lequel l’agent immobilier peut avoir une valeur ajoutée.

La gestion des annonces et des photos

L’agent immobilier va également s’occuper de la valorisation et de la publication de votre bien sur les différents sites internet ce qui va permettre de le commercialiser.

Il s’occupera notamment de la rédaction du descriptif, souvent de la prise de photos de qualité ce qui est essentiel et éventuellement de la réalisation de plans, ...

Là encore, il ne s’agit pas de quelque chose de très compliqué mais encore faut il savoir le faire de façon efficace.

La gestion des visites et de la négociation

La réception des appels, la prise de rendez-vous, la gestion des visites, peut s’avérer particulièrement fastidieuse en particulier si l’on a une activité professionnelle.

Le fait que l’agent immobilier s’en charge est incontestablement un confort important pour le vendeur.

Par ailleurs, sans que la visite soit forcément extrêmement technique, il y a quelques trucs à appliquer pour rendre une visite plus efficace et c’est le rôle de l’agent immobilier.
Concernant les visites, un professionnel connaissant le quartier sera à même d’apporter un certain nombre de réponses au futur acquéreur sur les écoles, les commerces, les lieux culturels, …

Un point sur lequel le professionnel sera souvent plus efficace, c’est sur la gestion de la négociation. Il n’est pas toujours simple et en tout cas tout le monde ne sait pas toujours tenir une négociation sur un prix. C’est en revanche le rôle de l’agent immobilier.

La gestion administrative du dossier de vente

La loi a ces dernières années considérablement complexifié les éléments documentaires à apporter au dossier de vente.

Qu’il s’agisse des diagnostics, des comptes rendus d’assemblées générales, du règlement de copropriété et autres documents sur la santé financière de la copropriété, ... l’ensemble des documents qui seront à fournir pour la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente sont très nombreux.

Si vous passez par un agent immobilier, une fois encore c’est lui qui prendre en charge la constitution du dossier. Il vous demandera les documents à votre disposition et vérifiera qu'ils sont complets. Cela lui permet également de renseigner au mieux l'acquéreur.

Son rôle pourra y compris aller jusqu’à la rédaction du compromis de vente. Dans tous les cas le compromis sera envoyé au notaire pour préparer la vente définitive.

Combien est ce que cela coûte de passer par une agence immobilière ?

C’est souvent là que se situe le principal motif de mécontentement des propriétaires.

En effet les honoraires d’agence sont variables en fonction du prix du bien et du type de mandat que vous allez signer (exclusif ou non exclusif) mais ils se situent souvent dans une fourchette de 4 à 8% du prix du bien.

Sur des biens d’une certaine valeur, cela représente des sommes très importantes dont on se demande si elles sont bien justifiées au regard du travail effectué. De la même façon plus un bien immobilier est cher plus les honoraires vont être élevés et pourtant, le travail est globalement le même.

Ces derniers temps, et sur le modèle de ce qui se passe dans les pays anglo-saxons, on a vu apparaître des agences à prix fixe (et non pas avec commission en pourcentage) et à des niveaux sans commune mesure avec les agence traditionnelles (de 1000 à 4500 € pour une vente immobilière par exemple).

Ces nouveaux acteurs de l'immobilier sont capables d'avoir des coûts moins élevés car ils n'ont pas d'agence physique (pas de local commercial). Ils utilisent également au mieux internet pour se faire connaître et sont organisés de façon très structurée. Peut-être plus qu'une agence immobilière classique ou au sein d'une même agence les différents agents peuvent être en compétition pour le même bien.

Pour en savoir plus sur ces agences sans commission, vous pouvez consulter la rubrique Agence à frais fixes

Quel type de mandat faut-il choisir avec l’agence immobilière ?

Il existe 3 grands types de mandat :

• Le mandat exclusif par lequel je confie à une agence et une seule le soin de vendre mon bien immobilier
• Le mandat simple par lequel je peux signer avec autant d’agence que je le souhaite un mandat pour vendre mon bien immobilier
• Le mandat semi exclusif par lequel je confie à une seule agence le soin de vendre mon bien immobilier mais en me donnant la possibilité de le commercialiser par moi-même.

Dans les pays anglo-saxons, pourtant souvent partisans de la libre concurrence, la plupart des ventes se font avec un mandat exclusif.

En France, la très grande majorité des ventes se fait avec un mandat simple en partant du principe que plus il y a de monde pour s’occuper de mon bien plus j’ai de chances de le vendre correctement.

En réalité et quand on y réfléchit bien, le mandat exclusif quand il est confié au bon acteur présente un certain nombre d'avantages.

D’abord vous allez pouvoir demander un effort sur la commission. Ensuite l’intérêt de l’agence immobilière va être de vendre votre bien le plus cher possible pour tirer sa commission vers le haut.

Quand vous avez un mandat simple et que vous mettez plusieurs agences sur le bien, d’abord on finit par le voir en autant d’exemplaires sur tous les sites internet ce qui n’est pas très bon. Ensuite l’intérêt de votre agence n’est plus de vendre votre bien le plus cher possible mais juste de vendre votre bien pour pouvoir toucher sa commission.

L’agent immobilier est alors tenté de vous pousser à baisser le prix pour réaliser la transaction ce qui provoque l’effet inverse de celui souhaité initialement.

Comment résilier son mandat de vente

Quel que soit le type de mandat, vous allez pouvoir le résilier pendant la période de retractation mais il va également falloir le résilier au terme de la période d'engagement pour éviter qu'il ne soit reconduit.

Vous trouverez ci-dessous des modèles de courriers de résiliation de votre mandat de vente à envoyer à votre agent si nécessaire.

Modèle de lettre de résiliation d'un mandat de vente immobilière simple pendant la période de rétractation

Si vous souhaitez résiliez votre mandat de vente simple, voici un exemple de lettre que vous pourrez adresser en recommandé en vous assurant au préalable que vous êtes bien dans la période de rétractation.

Nom et prénom Nom et prénom de l’agent immobilier Adresse Lieu et date

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : résiliation du mandat de vente simple

Madame, Monsieur,

En date du……………, nous vous avons confié un mandat de vente simple portant sur le bien immobilier (description du bien) …………………………………………, situé ………………………………, référencé sous le n° …….………… (numéro d’inscription au registre qui figure sur le mandat).

Conformément aux conditions de résiliation prévues au contrat et aux dispositions du décret du 20 juillet 1972, je vous informe par la présente que nous mettons fin à ce mandat, la résiliation prenant effet à l'issue du préavis de quinze jours, soit le …………………

Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.

Signature

Modèle de lettre de résiliation d'un mandat de vente immobilière simple à l'issue de la période d'engagement

Si vous souhaitez résiliez votre mandat de vente simple au terme de la période d'engagement, voici un exemple de lettre recommandée que vous pourrez adresser à votre agent immobilier.

Nom et prénom Nom et prénom de l’agent immobilier Adresse Lieu et date

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : résiliation du mandat de vente simple

Madame, Monsieur,

En date du……………, nous vous avons confié un mandat de vente simple portant sur le bien immobilier (description du bien) …………………………………………, situé ………………………………, référencé sous le n° …………… (numéro d’inscription au registre qui figure sur le mandat).

Ce mandat a été conclu pour une durée de …… mois. La période d'engagement irrévocable de …… mois est désormais écoulée et je révoque donc ce mandat.

A l'issue du délai de préavis de …… jours, je vous demande de me restituer tous les documents que je vous ai confiés et de bien vouloir arrêter la publicité autour de mon bien.

Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées.

Signature

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