Quelle baisse de prix pour un bien avec un DPE F ou G ?

La modification de la méthodologie de calcul des Diagnostics de Performance Energétique (DPE) a évolué le 1er juillet 2021 pour mieux répondre à l’objectif de la loi Energie-Climat visant à réduire de façon significative le nombre de passoires thermiques.

Cette nouvelle méthodologie a pour objectif que le DPE soit plus représentatif de la réalité des performances énergétique du bien.

Dans l'ancienne méthodologie, selon que l'occupant se chauffait à 19° ou à 21°, le DPE n'était pas le même alors que les performances énergétique du bien sont les mêmes. Avec la nouvelle méthodologie, le DPE sera le même et dépendra des performances du système de chauffage et non pas de la façon dont l'utilisateur l'utilise.

Désormais, les biens classés G ne pourront plus être mis en location à partir de 2025 (certains le sont déjà depuis septembre 2022) et les biens classés F ne pourront plus l’être à partir de 2028.

Une hausse importante des ventes de logements classés F ou G ?

La première conséquence tangible des décisions de la loi Energie Climat sur le marché immobilier a été une augmentation très significative des mises sur le marché des biens classés F ou G.

Il faut savoir que 17 % des logements en France sont considérés comme des passoires thermiques ce qui représente près de 2 millions de logements dont le DPE est classé F ou G.

Avec la nouvelle méthode de calcul entrée en vigueur en juillet 2021, le nombre de biens classés passoires thermiques a augmenté de 8%.

Si l’on se réfère aux données du groupe Se Loger, en 2022, 31 % des propriétaires de résidences principales ont décidé de vendre leur bien en raison d’un mauvais DPE. Ils étaient 39 % du côté des propriétaires d'un bien en location et 50 % pour les propriétaires de résidences secondaires.

Si l’on se réfère toujours à Se Loger, on a donc vu augmenter de façon très significative le nombre d’annonces de biens ayant un DPE F ou G. Alors qu’en 2018, elles représentaient un peu plus de 10% des annonces, elles représentent désormais le double.

A Paris le phénomène est encore plus fort et entre 2021 et 2022, le nombre d’annonces concernant des passoires thermiques a été multiplié par 4.

A contrario, à Marseille, le nombre de passoires thermiques représente 4% du nombre des biens en vente.

Des prix des passoires thermiques tirés vers le bas

Plusieurs éléments entrent en ligne de compte et expliquent cette baisse de prix.

En premier lieu, l’afflux de biens sur le marché tire naturellement le prix du bien vers le bas.

Ensuite, les acquéreurs intègrent dans leur prix d’achat qu’ils vont avoir des travaux à engager (isolation, chauffage, production d’eau chaude, ventilation, …) pour pouvoir améliorer le DPE de leur bien et pouvoir le louer ou même pour réduire les consommations énergétiques de leur bien.

Enfin, les acquéreurs ont bien compris que les vendeurs de passoires énergétiques ne sont pas dans une situation très confortable pour négocier le prix de leur bien et dans le contexte actuel de baisse générale des prix immobiliers, ils sont en position de force.

Tout ceci se traduit par une décote sur le prix de vente affiché qui est estimée par le site Se Loger à 3,9%. Cet impact défavorable d’un mauvais DPE est d’ailleurs beaucoup plus élevé en province qu’à Paris.

Par ailleurs ces 18 derniers mois, les prix des biens ayant un mauvais DPE ont cru moitié moins vite que ceux des biens ayant un DPE A, B, C, D ou E.

Un mauvais DPE est donc un réel frein à la vente puisqu’en 2022 50% des acquéreurs n’ont visité que des biens ayant un bon DPE ou considéraient en tout cas qu’un mauvais DPE était un vrai élément de négociation.

C’est la raison pour laquelle, alors que la négociation moyenne sur un bien dont le DPE est en F ou en G est de 7,4% soit près du double de celle d'un bien dont le DPE est correct.

Coté délai de commercialisation, il s'est largement dégradé au dernier trimestre pour passer 97 jours en moyenne quand il n'était que de 42 jours au trimestre précédent.

En tout cas, selon une étude Opinionway, 79% des vendeurs d’une résidence principale et 57% de ceux qui cèdent un investissement locatif disent être prêts à baisser leur prix en cas de mauvais DPE et 40% des futurs acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un levier.