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Réussir l'immobilier
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A quoi correspond le taux d'usure et comment faire en cas de refus de prêt en raison d'un TAEG trop élevé ? Quand le taux d'usure est-il revalorisé et que se passe-t-il en cas de taux usuraire ?
Lecture : 6 min.
Le taux d'usure était devenu le bouc émissaire concernant les difficultés à obtenir un prêt immobilier.
En réalité c’est la hausse des taux qui pénalise le marché immobilier en réduisant de façon très significative le pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs et le taux d’usure n’est qu’un garde-fou qui a pour objectif de protéger l’emprunteur contre des coûts d’emprunt trop élevés.
Le taux de l’usure est le taux d’intérêt maximum auquel les banques sont autorisées à accorder un prêt. Il a pour objectif de protéger les emprunteurs d’éventuels abus de la part des prêteurs.
Il permet d’éviter que les emprunteurs se retrouvent dans des situations financières difficiles et ne soient plus en mesure de payer leurs dettes en raison d’un coût de leur crédit trop important.
En d’autres termes, le taux de l’usure est le taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut être appliqué lors de la souscription d’un prêt.
Pour calculer le taux d’usure, la Banque de France part des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit qu’elle augmente d’un tiers.
Concernant les prêts immobiliers la Banque de France a défini 3 niveaux de taux d’usure en fonction de la durée du prêt :
Au 1er janvier 2024 le taux d’usure est de 6,96% sur les prêts immobiliers de moins de 10 ans, de 6,91% sur les prêts immobiliers de moins de de 20 ans et de 7,01% sur les prêts immobiliers de 20 ans et plus.
Le taux d’usure est en principe revalorisé trimestriellement. Néanmoins en raison de la forte hausse des taux d’intérêt depuis début 2022 et de manière à ne pas bloquer le marché du crédit, la Banque de France a décidé de procéder à une revalorisation mensuelle du taux d’usure.
Cette mesure est entrée en vigueur le 1er février 2023 et elle a été effective jusqu’au 1er juillet 2023; date qui a été prolongée jusqu'à fin 2023.
Compte tenu de la stabilisation annoncée des taux d'intéret, la Banque de France a décidé de ne pas prolonger la revalorisation mensuelle du taux d'usure et de revenir à une revalorisation trimestrielle en 2024.
La loi prévoit que Le Taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) de votre emprunt ne peut pas dépasser le taux d’usure mais comment est calculé le TAEG.
Il s’agit en quelque sorte du taux d’intérêt « tout compris » d’un prêt quel qu’il soit et donc des prêts immobiliers.
Il comprend l’ensemble des frais qui seront facturés dans le cadre de votre emprunt et donc :
Si, au moment où le prêt est accordé, le TAEG du crédit dépasse le taux de l’usure, le prêt est dit usuraire ce qui est interdit et puni par la loi.
L’usure est en effet un délit passible de 2 ans d’emprisonnement et/ou d'une peine d'amende de 300 000 € selon l’article L341-50 du Code de la consommation.
Si vous n’arrivez pas à obtenir votre prêt en raison du taux d’usure, plusieurs possibilités s’offrent à vous.
Si vous n’avez effectué des simulations de crédit qu’avec une seule banque, vous pouvez contacter d’autres banques pour essayer d’obtenir un meilleurs taux. Vous pouvez également solliciter un courtier mais attention ses frais entreront dans le calcul du TAEG.
Vous pouvez également chercher une assurance emprunteur moins chère que celle proposée par votre banque.
A part cela il n’y a pas beaucoup de solution pour contourner le taux d’usure qui reste malgré tout une mesure pour protéger l’emprunteur.
Le taux d'usure est calculé par la Banque de France qui majore le taux effectif moyens pratiqués par les établissements de crédit d’un tiers.
A quoi correspond le TAEG ?Il comprend l’ensemble des frais qui seront facturés dans le cadre de votre emprunt à savoir le taux d’intérêt nominal, les frais de dossier, les frais payés ou dus à des intermédiaires et en particulier au courtier qui s’est occupé de vous trouver un prêt si vous êtes passé par un courtier et les coûts d'assurance et des garanties obligatoires.
Quand est revalorisé le taux d'usure ?Le taux d’usure est revalorisé trimestriellement. Néanmoins en raison de la forte hausse des taux d’intérêt depuis un an maintenant et de manière à ne pas bloquer le marché du crédit, la Banque de France a décidé de procéder à une revalorisation mensuelle du taux d’usure à compter du 1er février 2023.
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