Est-ce le bon moment pour mettre en vente son bien immobilier ?

La fin d’année 2022, marquée par une hausse importante des taux d'intérêt depuis le début de l’année, voit le marché immobilier atterrir après 2 années particulièrement dynamiques.

Dans ce contexte, on voit les acquéreurs reprendre la main sur les transactions, les délais de vente se rallonger, les prix stagner et même baisser dans certaines villes comme Paris, Lyon, Nantes,....

Alors, est-ce le bon moment pour mettre en vente son bien ? quelle sera la tendance pour les mois à venir ? Autant de questions que se posent les propriétaires qui souhaitent entamer un projet immobilier.

Quelle est la réalité des prix dans les grandes métropoles ?

Quand on regarde l’évolution des prix sur les 5 dernières années dans le baromètre Meilleurs Agents, les chiffres sont impressionnants:

• Lyon: + 33,2% en 5 ans
• Toulouse: + 28,4% en 5 ans
• Lille: + 29,7% en 5 ans
• Marseille: + 41,2% en 5 ans
• Nantes: + 40% en 5 ans

Dans les grandes métropoles régionales Bordeaux et Paris ont une augmentation moins marquée avec respectivement +14,4 % et + 14,9 % en 5 ans.

On se situe donc à des niveaux de prix très élevés avec, du fait de la hausse des taux d'intérêt, une baisse du pouvoir d’achat immobilier des ménages. A titre d'exemple, le cout du crédit hors assurance d'une personne qui emprunte 300 000€ a augmenté de 53 000€ en un an pour un emprunt sur 20 ans et de 70 000€ pour un emprunt sur 25 ans.

On a donc tous les éléments annonciateurs d’une baisse de marché pour les mois à venir. Même si personne ne semble pour le moment ne voir de phénomène de crach avec même certaines villes comme Marseille ou Toulouse qui restent dynamiques, la baisse pourrait être assez marquée dans les mois à venir.

Le marché immobilier est d'ailleurs en baisse sensible en termes de volume de transactions si l'on se réfère à la production de crédits immobiliers hors renégociation qui sur la période novembre 2022 - janvier 2023 est en recul de 41% par rapport à l'année précédente.

En Grande Bretagne par exemple, les analystes voient le marché chuter violemment avec une baisse possible de 15 à 20% qui s’explique en particulier par un recours massif aux emprunts à taux variables qui risque de générer un afflux de biens sur le marché.

Une tendance haussière pour les villes moyennes et petites agglomérations

Les villes moyennes et plus petites agglomérations sont en revanche pour le moment épargnées par ce mouvement de recul des prix.

Le marché de ces communes est porté par les conséquences de la crise du COVID (la préférence pour les grands espaces et le développement du télétravail) mais également par l’arrivée d’acquéreurs qui n’ont pas le pouvoir d’achat pour acheter un bien dans les grandes villes et qui préfèrent s’éloigner.

On peut toutefois penser que l’impact de la hausse des taux d'intérêt se fera également sentir dans ces villes mais de façon sans doute plus progressive.

Un marché actif mais avec un allongement des délais de vente et tension à la baisse sur les prix - titre 2 Le marché immobilier reste très dynamique puisque le marché 2022 se situe au 2nd niveau de marché immobilier jamais atteint avec plus d’un million de transactions.

En revanche, ne se vendent que les biens qui se situent dans leur prix de marché. Aujourd’hui les acquéreurs sont parfaitement informés sur les prix de vente réels des biens qui sont désormais publics et hormis sur les biens atypiques, il est bien difficile de les faire aller à un prix supérieur. Ceci d’autant plus que les acquéreurs ont bien compris que la tendance est baissière et que le coût de leur crédit avait augmenté.

On voit d’ailleurs très bien quand un bien est dans son prix ou pas lors de la diffusion d’une annonce. Quand un bien est dans son prix, en une dizaine de jours vous aurez au moins une quinzaine de contacts et 4 ou 5 visites.

Si ce n’est pas le cas, c’est que votre bien n’est pas dans son prix de marché, sans aucun doute possible.

Est ce le moment pour mettre en vente son bien immobilier ?

Le moment actuel est en réalité sans doute un bon moment pour vendre même si cela peut paraître curieux.

Personne ne voyant à un horizon court ou moyen les prix remonter, la valeur de votre bien sera plus faible dans 3 mois qu’elle ne l’est actuellement.

Tout laisse penser que les banques centrales vont poursuivre au moins pendant les 6 mois à venir, la politique de hausse de taux qu’elles ont engagée depuis le début de l’année et qui se traduira par la poursuite de la baisse de pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs.

2 cas de figure se présentent :

• les personnes qui souhaitent vendre leur bien mais qui en réalité n’ont pas d’obligation. Pour ceux-là, la situation est plutôt confortable car ils peuvent remettre leur projet à dans un an ou deux a un moment ou le marché sera peut être différent.
• les personnes qui doivent vendre rapidement car elles ont un prêt relais, une mobilité, … La situation est alors plus compliquée car ils n’ont pas d’autres choix que de mettre leur bien au bon prix faute de quoi ils risquent de perdre gros.

En synthèse, pour ceux qui souhaitent mettre leur bien en vente, ils le vendront sans doute un peu moins cher qu’il y a encore quelques mois mais sans doute plus cher que s’ils attendent. Enfin, il est important d’avoir en tête la plus-value réalisée qui est souvent très importante et sans fiscalité quand il s’agit de la résidence principale.