Peut-on vendre un bien immobilier sans l'accord de son conjoint ?

Lorsque vous êtes en couple, la résidence familiale peut être un bien immobilier loué, cela peut être également la propriété du couple ou de l’un des 2 membres du couple.

Que se passe-t-il lorsque le couple ou l’un des membres du couple souhaite vendre le logement de la famille.

Quel est le statut du bien vendu ? Bien propre ou bien commun ?

La première question a se poser quand un couple souhaite vendre un bien immobilier, c’est le statut de ce bien. Est-ce un bien commun du couple ou un bien propre?

Un bien propre est un bien, immobilier ou mobilier, acquis par l’un des membres du couple avant le mariage. Cela peut également être un bien reçu en héritage ou via une donation ou un leg pendant le mariage.

Le bien peut avoir été reçu en héritage pour être un bien propre. Il peut également avoir été financé par un une donation, un héritage ou un leg.

Si vous êtes marié sous le régime de la communauté, un bien acquis durant le mariage est un bien commun, qu'il soit acheté par les époux ensemble ou par un seul d’entre eux et ceci quel que soit le mode de financement.

Toutefois, si l’un des membres du couple l’achète avec des fonds propres, le bien pourra rester un bien propre mais cela devra être clairement stipulé dans l’acte. Il faudra en particulier indiquer que l’achat du bien a été réalisé avec des fonds propres et que le bien a été acquis en propre et ne rentre donc pas dans la communauté.

Si vous êtes marié sous le régime de la séparation de bien, chaque époux possède des biens propres et il n’y a pas de biens communs. Si un bien immobilier est acquis par chacun des conjoints, cette acquisition se fera sous le régime de l’indivision.

Pour ce qui concerne la vente d’un bien propre, le propriétaire pourra donc le vendre sans avoir besoin de l’accord de son conjoint. S’il s’agit d’un bien commun ou d’un bien acquis en indivision, l’accord de l’ensemble des parties sera nécessaire.

Le cas particulier de la vente de la résidence principale

La loi, par l’intermédiaire du code civil prévoit une protection particulière quand un couple marié décide de mettre en vente son logement de famille.

L’article 215 du Code civil prévoit ainsi que: « Les époux s’obligent mutuellement à une communauté de vie. La résidence de la famille est au lieu qu’ils choisissent d’un commun accord. Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous ».

Le code civil est donc clair, la vente de la résidence principale nécessite l’accord des 2 époux y compris quand le bien est un bien propre de l’un seul des 2 époux. Cette obligation s’applique également aux meubles qui composent ce logement.

Cette obligation s’applique pendant toute la durée du mariage et elle perdure jusqu’au décès de l’un des époux ou bien jusqu’au prononcé du divorce ou de la séparation de corps. Elle s’applique donc y compris aux couples en instance de divorce.

En revanche, la notion de conjoint dans le Code civil ne s’applique qu’aux couples mariés. Elle ne s’applique pas pour les concubins ou les partenaires de pacs.

Qu’appelle-t-on un logement de famille ?

L’article 215 du code civil indique que « La résidence de la famille est au lieu qu’ils choisissent d’un commun accord ». De manière simple, on peut dire que le logement de la famille est le lieu où vivent effectivement les époux et leurs enfants. Ce critère d’habitation effective exclut donc les résidences secondaires qui ne constituent donc pas un logement de la famille.

Quelles sont les exceptions à cette double acceptation pour la vente de la résidence familiale ?

Un arrêt de la Cour de Cassation de 2015 est venu préciser les conditions du droit de vente d’un bien immobilier détenu par des époux.

Il est en effet prévu que l’on peut se passer de l’accord d’un des 2 époux si celui-ci est hors d’état de manifester sa volonté ou si son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille.