Quelles sont les clés pour obtenir un crédit immobilier ?

L’obtention d’un prêt immobilier est de plus en plus complexe dans le contexte de hausse des taux d’intérêt auquel on est confronté depuis un an maintenant et qui met à mal le marché immobilier.

Les derniers chiffres d’activité aux Etats-Unis laissent entendre que la FED va poursuivre sa politique de hausse des taux pour limiter l’impact de l’inflation.

Dans ce contexte quelles sont les perspectives pour le marché immobilier dans les semaines à venir et quels sont les trucs et astuces pour permettre aux acquéreurs d’obtenir un prêt plus facilement.

Quelle est la situation actuelle du crédit immobilier ?

La situation actuelle se caractérise par une hausse très forte des taux d’intérêt depuis le mois de mars de l’année dernière.

Cette hausse des taux d’intérêt se traduit par un double effet :

• Baisse du pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs
• Difficulté d’accès au crédit du fait du taux de l’usure qui est toutefois depuis le 1er février et jusqu’au 1er juillet revalorisé tous les mois

La conséquence de tout cela est une baisse de la production de crédit qui est à la fois forte et en accélération ces derniers mois si l’on se réfère aux données de l’observatoire Crédit Logement / CSA :

• Sur les 12 derniers mois le nombre des prêts immobiliers accordés est en recul de 23% par rapport à la période précédente
• Sur le dernier trimestre (novembre – janvier) ce même chiffre est en recul de 41,9% vs la même période un an plus tôt

Quel est l’impact de la hausse des taux sur le marché immobilier ?

Les taux moyens sur 20 ans sont passés de 1% en janvier 2022 à 2,59% en janvier 2023. Sur 25 ans ils sont passés de 1,15 à 2,74% sur la même période.

L’impact de cette hausse est extrêmement important sur le coût d’un emprunt.

Pour un acquéreur qui emprunte 300 000 € sur 20 ans, le coût de son emprunt hors assurance est passé de 31 123 € en janvier 2022 à 84 694 € en janvier 2023 soit une hausse de 53 571€ en 12 mois.

Sur 25 ans, le coût de ce même emprunt passé hors assurance de 45 330€ en janvier 2022 à 114 720€ en janvier 2023 soit une hausse de 69 390€ en 12 mois.

Dans ce contexte, on ne voit pas comment les prix pourraient se maintenir à leur niveau actuel. La baisse que l’on constate pour le moment est marginale mais on peut penser qu’elle va s’accélérer dans les mois à venir.

Le marché reste toutefois actif dès lors que les prix des biens sont cohérents avec les prix du marché. Mais le temps joue contre les propriétaires avec des taux qui vont poursuivre leur remontée.

Il est en tout cas certain que si la baisse des taux d’intérêt ces dernières années à fait monter les prix de l’immobilier, la remontée des taux va produire l’effet inverse.

A quelle hausse des taux immobilier faut-il s’attendre dans les mois à venir ?

Les hausses des taux s’enchainent chaque mois qui passe et tout laisse penser que cela devrait se poursuivre jusqu’à la fin du 1er semestre au moins comme l'a laissé entendre la FED aux Etats-Unis.

Si l’on regarde le passé récent, notre partenaire courtier nous indique que la Banque Postale a augmenté de 0,30 pt ses taux toutes durées le 17 février sachant qu’elle les avait déjà augmenté de 0,15 pt fin janvier. On est désormais à 3,11% sur 25 ans. Du côté du Crédit agricole, on constate le même phénomène avec une hausse de 0,30 pt sur toutes les durées. Ce que l’on constate dans ces 2 banques, est clairement le reflet de ce que l’on observe sur l’ensemble du marché.

Quelles sont les clés pour obtenir plus facilement un prêt immobilier ?

Dans le contexte actuel, l’obtention d’un crédit est beaucoup plus compliquée qu’il y a encore quelques mois. On a certes le taux d’usure dont le recalcul mensuel devrait faciliter les choses mais on a surtout des taux d’intérêt qui restent en hausse croissante.

Les points importants pour obtenir un prêt immobilier sont les suivants :

• Un taux d’effort inférieur à 35 %. Cela correspond à la part de vos revenus que vous consacrez au remboursement de vos mensualités de crédit. La loi limite ce taux d’effort à 35% pour s’assurer que le reste à vivre est suffisant. Plus ce taux d’effort est bas plus vous avez des chances d’obtenir un prêt
• Un apport minimum d’au moins 10 % du montant total de l’opération pour couvrir les frais de notaire. Plus votre apport est important plus votre taux d’effort sera bas
• La durée d’un emprunt est plafonnée à 25 ans. L’avantage d’un emprunt long c’est que cela baisse le montant de vos mensualités mais plus votre emprunt est long plus le risque est important pour la banque.
• Le profil des acquéreurs est important également. Les primo accédants ont la cote car ils vont s’inscrire dans le temps avec leur banque mais a contrario, leur apport est souvent plus faible. Il y a un équilibre à trouver. Par ailleurs, plus les acquéreurs sont jeunes moins l’assurance est chère. On a donc moins de risque de blocages liés au taux d’usure pour les jeunes.
• Tous les statuts professionnels n’ont pas la même valeur aux yeux des banques. Les profils préférés des banques sont clairement les CDI ou les fonctionnaires par exemple. Il est préférable en revanche de ne pas être en période d’essai.
• L’état de santé de l’emprunteur est également un élément important pour l’obtention de l’assurance emprunteur. Heureusement, depuis quelques années, la convention AERAS a été mise en place pour aider les personnes en mauvaise santé à obtenir un crédit immobilier.

Enfin, quelques points complémentaires qui peuvent être utiles au moment où vous recherchez un crédit immobilier :

• Avoir une bonne tenue de compte sans découvert les mois passés
• Être d’accord pour domicilier l’ensemble de vos revenus dans la banque qui vous accordera votre prêt
• Prendre une assurance externe qui est souvent moins chers que les assurances des banques
• Attendre le relèvement du taux d’usure. Le 20 du mois, il vaut mieux attendre le 1er du mois suivant pour bénéficier du nouveau taux d’usure

Toutefois, il est important et c’est l’objet du taux de l’usure mais aussi des lois qui encadrent l’octroi de crédit, de ne pas avancer sur des crédits qui pourraient vous mettre dans une situation économique compliquée.