Peut-on louer un logement ayant une hauteur sous plafond de 1,8m ?

Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement. Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :

• Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
• Soit un volume habitable d'au moins 20 m³

Si la hauteur sous plafond est inférieure à 1,8m, quel que soit le volume du bien, celui-ci ne sera pas louable.

Début février, un projet de décret est venu créer la polémique en autorisant la location de logements de 1,80 m de hauteur de plafond seulement au lieu des 2,20 m en vigueur.

Que prévoyait le décret autorisant la location de biens d’une hauteur sous plafond de 1,80m ?

C’est le site d’informations immobilières AEF qui a révélé l’information. Un projet de décret rédigé par le ministère de la Santé a été adopté le 26 janvier dernier par le Conseil national de l’habitat qui est chargé de rendre des avis consultatifs sur tous les textes sur l’habitat. Il avait été consulté dans le cadre d’une évolution des règles d’hygiène et de salubrité des logements. Ce texte a par ailleurs été transmis au Conseil d’État pour avis.

Si le Conseil national de l'habitat a voté majoritairement en faveur de ce projet de décret avec 19 voix pour, 8 voix contre et 13 abstentions, on voit que les membres du conseil étaient loin d’avoir un avis unanime. Cette annonce du site AEF a immédiatement crée la polémique auprès d’une part des associations de défense des locataires mais également d’organismes comme la Fondation Abbé Pierre.

La norme qui impose une hauteur sous plafond minimum de 2,20 mètres pour un logement décent datait de 2002 et le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés a finalement été promulgué en juillet 2023, permettant la location de biens ayant une hauteur sous plafond inférieur à 2,2mètres.

Les logements d’une hauteur sous plafond de 1,8 m resteront impossibles à louer !

Face à la polémique, le gouvernement a fait machine arrière par l’intermédiaire du ministère du Logement. La hauteur minimale sous plafond d’un logement pour permettre la mise en location sera donc maintenue à 2,2 m.

Quand on regarde l’article R1331-20 du code de la santé publique, celui-ci prévoit qu’à partir du 1er octobre, « les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m sont impropres à l’habitation sauf s’ils respectent les dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002». En d'autres termes ils peuvent être loués si leur volume habitable est d'au moins 20 m³. Cela signifie donc qu'un bien de 10m2 et de 2 mètres de hauteur sous plafond est louable.

Néanmoins, si l'on regarde la jurisprudence, il semblerait que les dispositions du règlement sanitaire départemental priment sur celles du décret dès lors qu'elles sont plus exigeantes.

Dans la plupart des départements, la hauteur minimale inscrite dans le règlement sanitaire départemental est bien de 2,2m dans les pièces de vie. Le décret permettra donc d'uniformiser ces règles au plan national sans toucher aux critères de décence.

Le décret ne permettra donc pas à des logements qui ne sont pas louables aujourd’hui de le devenir selon le ministère.

En revanche, Olivier Klein ministre délégué chargé de la Ville et du Logement rappelle qu’un logement décent répondant au critère de surface minimale de 9 m² et qui passerait sous ce seuil après une isolation par l’intérieur resterait louable. Tout ceci semble cohérent mais la règle sera sans doute complexe à faire appliquer.