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Réussir l'immobilier

Comment augmenter la valeur de son bien immobilier avant de le vendre ?



Réussir l'immobilier Actualité de l'immobilier Augmenter la valeur de son bien immobilier avant de le vendre ?

Vous vous apprêtez à vendre votre maison ou votre appartement. Que pouvez vous faire pour augmenter la valeur de votre bien ou au moins en tirer le meilleur prix possible.

En réalité, il n’y a pas de recette miracle. La valeur de votre bien dépend en priorité de ses caractéristiques intrinsèques et en particulier de sa localisation, de sa configuration, de sa taille, de son état général, de son étage pour un appartement ou encore de l’état général de la copropriété.

Néanmoins, il est possible d’optimiser votre vente en réalisant certains travaux. Il faut néanmoins bien préparer son projet pour s’assurer que les travaux en question vont bien servir à quelque chose et coûteront moins cher que la valeur qu'ils créeront.




Agrandir la surface de votre bien

Quand c’est possible, surtout si votre bien immobilier se trouve dans un endroit ou le prix au m2 est élevé, cela reste la façon la plus certaine d’augmenter la valeur de votre bien.

La loi Carrez ne prend en compte dans ses calculs que les surfaces dont la hauteur est supérieure à 1 mètre 80. Si vous avez la possibilité, en récupérant des combles par exemple, d’augmenter les surfaces dont la surface est supérieure à 1,80m vous augmentez de façon arithmétique le prix de votre bien. De la même façon si vous arrivez à annexer un couloir à une pièce, vous augmentez la surface carrez de votre bien. A plus de 10 000€/m2 à Paris, ce type d’opération peut vite être intéressant et il ne faut pas hésiter à solliciter un architecte qui pourra vous aider si vous pensez qu’l y a quelques mètres carrés à récupérer.

Si le bien que vous vous apprêtez à vendre est une maison avec un terrain et plus rarement dans un appartement, il est parfois possible également d’aménager une dépendance, de construire une véranda, un garage ou une extension, d’aménager des combles, de construire une terrasse ou d’ajouter un étage… ; autant de travaux qui vont augmenter la valeur de votre bien.

On dit par exemple, même si cela dépend bien entendu de l’endroit où se trouve votre bien, que la construction d’un garage peut ajouter jusqu’à 20% de la valeur d’une maison en ville, là où les places sont rares et onéreuses. Si la construction n’est pas possible, l’achat d’une place de parking peut être pertinent.

Il ne faut pas en revanche se tromper dans ses calculs. Il faut être certain que le montant des travaux que vous engagez est inférieur à la valeur que vous créez.

Cependant il ne faut pas oublier que toute extension de surface sera répercutée sur les taxes d'habitation et foncière et que ce type de travaux doivent rentrer dans le cadre des plans d'urbanisme, PLU ou POS, et faire l'objet d'une déclaration préalable.

Si toutefois vous ne souhaitez pas vous engager dans des travaux mais que vous avez un terrain, il est important à minima de savoir ce que votre COS vous permet de faire en matière de construction car cela a une valeur à prendre en compte lors de la vente.

Mise en conformité de votre bien et amélioration des performances énergétiques

Avant de mettre votre bien en vente, il peut être pertinent de remettre aux normes par exemple votre installation électrique car les acquéreurs sont souvent effrayés à l’idée de faire ce type de travaux. Ce n’est pas le type de travaux qui ajoute de la valeur à votre bien en revanche cela réduite les points de discussion qui pourront entrer en ligne de compte au moment de la négociation.

Un autre point sur lequel les acquéreurs sont de plus en plus vigilants, concerne les performances énergétiques de votre maison. Ce point intéresse les acquéreurs pour des raisons économiques et de confort mais également parce que le législateur souhaite faire disparaitre les passoires thermiques en contraignant à terme les propriétaires à remettre en conformité leur bien pour les revendre.Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire l'article La suppression des passoires thermiques De plus si vous vous trouvez sur rue, l’installation de doubles vitrages, outre leur effet sur les performances énergétiques, permettra d’insonoriser votre habitation. Par ailleurs, sachez qu’il existe un certain de crédits d’impôts qui viennent réduire l’addition qui peut être élevée.

Rénover son bien avant de le mettre en vente

Un bien immobilier avec beaucoup de travaux se traduit en général par une décote qui peut être importante et en tout cas il donne un motif de négociation à votre acquéreur.

Il peut donc être intéressant de s’engager dans certains travaux mais en faisant bien attention à les choisir en fonction de leur coût et des bénéfices escomptés. On dit souvent que ce type de travaux ne doivent pas dépasser 2% du prix de vente des biens.

C’est ce que l’on appelle communément le Home Staging dont il semble établi qu’il permet d’accélérer la vente des biens immobiliers. Les petits travaux de rafraichissement ne peuvent pas faire de mal et ne coutent pas très cher mais leur impact sur le prix de vente de votre bien immobilier restera lui aussi minime.

Il est également possible d’acheter quelques meubles que vous pourrez récupérer ou revendre à l’acquéreur et qui vous permettront de renforcer l’attractivité de votre bien immobilier.

Si vous souhaitez vous engager dans des travaux plus significatifs, il est souvent recommandé de privilégier les salles de bain ou la cuisine qui sont souvent des pièces auxquelles les acquéreurs sont sensibles.

De la même manière, il est parfois possible de transformer assez facilement des espaces réduits en lieu de vie plus agréable en abattant une cloison pour ouvrir une pièce et lui donner une nouvelle perspective ou lui apporter davantage de lumière.

Enfin, de manière générale, il est bon de dépersonnaliser un peu votre bien immobilier de manière à aider les futurs acquéreurs à s’y projeter. Une certaine neutralité est souvent mieux qu’un cadre trop marqué. SI vous avez par exemple une cuisine orange ou un salon turquoise, il peut être pertinent de le faire repeindre avec une couleur plus neutre sans forcément tomber dans le blanc pour autant qui peut être un peu froid.


Il n’y a donc pas de recette miracle mais quelques petites choses à mettre en place qui peuvent améliorer votre vente en termes de prix et de temps de commercialisation. Si vous arrivez par ailleurs à augmenter un peu la surface de votre bien, surtout dans les centres urbains ou la pression immobilière est forte, vous pouvez être très gagnant.


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