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Réussir l'immobilier

Crise du Coronavirus ou Covid 19 - faut-il craindre une hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers ?



Réussir l'immobilier Actualité de l'immobilier CoViD-19 - Faut-il craindre une hausse des taux d’intérêt ?

On constate depuis début avril une remontée légère mais réelle des taux d’intérêt de crédits immobiliers. S'il est bien difficile aujourd'hui de dire si les taux vont s'inscrire durablement en hausse ou pas, on peut s'interroger sur les raisons de cette hausse et les risques de la voir perdurer.




Même si les taux d’intérêt restent à des niveaux historiquement bas, on constate depuis le début de la crise une légère remontée des taux.

Si l’on se réfère aux informations remontées par les courtiers, l’ensemble des barèmes affichés par les banques a augmenté en moyenne de 0,25 point sur toutes les durées ces dernières semaines.

Comment s’explique cette hausse ?

Alors que le marché de l’immobilier est quasiment à l’arrêt depuis l’entrée en vigueur du confinement, les banques ont un peu contre toute attente, remonté leur taux.

Qu’est ce qui pousse les banques à remonter leurs taux alors que les OAT à 10 ans, qui servent de référence aux taux des crédits immobiliers aux particuliers, restent à des niveaux très bas ?

En 1er lieu, l'OAT à 10 ans qui naviguait en terrain négatif en 2019 est repassé en positif depuis le début de l'année. Il est remonté d'environ 0,4 point, ce qui est cohérent avec la remontée des taux affichés par les banques. Si l’OAT remonte, les taux d'intérêt immobiliers feront de même et inversement s'il baisse. Par ailleurs, une surprime liée au risque est appliquée aux taux immobiliers, la dette d’un particulier étant plus risquée que celle de l’Etat (de manière générale).

On peut également penser que les banques anticipent une hausse des conditions de refinancement dans les mois à venir et souhaitent reconstituer leurs marges. Comme il y a actuellement moins de concurrence bancaire pendant cette période de confinement, c’est plus facile d’augmenter les taux.

Si l’on se réfère au Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les banques ne gagnent plus d’argent sur le crédit immobilier depuis 2016 et la hausse des taux actuelle leur permet de dégager des marges plus importantes qui améliorent un peu leur bilan en cette période tourmentée.

Enfin, et c’est un élément très important, la crise que nous traversons renforce les incertitudes économiques et donc les risques qui pèsent sur les prêteurs. Les taux dépendant notamment du risque porté par le prêteur, les taux remontent.

Est-ce qu’elle concerne tout le monde ?

Ce que l’on constate aujourd’hui, c’est que l’ensemble des barèmes affichés par les banques a augmenté en moyenne de 0,25 point de pourcentage sur toutes les durées soit des taux moyens de 1 % pour un emprunt sur 10 ans, 1,10 % sur 15 ans, 1,50 % sur 20 ans et 1,60 % sur 25 ans.

Mais derrière ces chiffres se cache une réalité un peu différente et qui dépend largement du profil emprunteur.

Si les taux augmentent pour tout le monde, on voit apparaitre un effet supplémentaire qui pénalise les emprunteurs les plus modestes dont l’accès au crédit devient de plus en plus complexe.

Déjà en décembre le Haut Conseil de Stabilité Financière, avait demandé aux banques d’être plus vigilantes en ne dépassant pas les 33% d’endettement et en limitant la durée des crédits à 25 ans.

Aujourd’hui, c’est la baisse du taux de l’usure qui vient réduire l’accès au crédit des plus modestes. Le taux de l’usure, c’est ce taux définit par la banque de France et qui correspond au maximum légal que les banques peuvent pratiquer. Ce taux est calculé sur le trimestre passé pour le trimestre à venir en partant du taux moyen constaté augmenté d’un tiers.

Les taux ayant baissé au premier trimestre, le taux de l’usure à baissé à un moment ou les taux commencent à remonter.

Cet effet de ciseau se traduit malheureusement par une exclusion du crédit de certains emprunteurs dont les taux dépasseraient le taux de l’usure.

Va-t-elle durer dans le temps ?

Difficile à ce stade de savoir si les taux vont monter ou baisser. Trop d’incertitudes pèsent encore pour pouvoir avoir un avis et l’on constate de nombreux facteurs de hausse comme de baisse.

Parmi les principaux facteurs de hausse, on a la hausse du risque ou encore la volonté des banques de reconstituer un peu leurs marges (cf. § précédent) ou encore des anticipations de poursuite de la hausse des OAT sur lesquels sont basés les taux d’intérêt.

Coté baisse, on peut penser que les états feront pression pour que les banques maintiennent une politique de crédit qui permette le redémarrage de l’économie. Par ailleurs, l’entrée en vigueur de l’accord Bâle 3 qui durcissait les conditions d’octroi du crédit est décalé d’un an.

Chez Meilleurtaux.com néanmoins, l’anticipation est malgré tout plutôt à la hausse des taux des crédits même si, comme l’indique Maël Bernier (porte-parole de Meilleurtaux.com), celle-ci dépendra notamment de la longueur du confinement, qui déterminera la durée où le marché est resté à l’arrêt.


En réalité et comme nous l’avons indiqué, personne n’est clairement en mesure de dire quelle sera la tendance sur les taux. Tout cela dépendra clairement de la durée de cette période de confinement dans laquelle nous sommes plongés.

Consultez toutes nos informations sur les ventes immobilières en la période actuelle. Ainsi que nos précisions sur ce qu'il est possible de faire ou non actuellement.

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