Tendance et perspectives pour le marché immobilier au 1er trimestre 2026

Le marché immobilier français a entamé 2026 sur une note d’espoir. Après deux années de correction brutale, les signaux de reprise observés en 2025 laissaient entrevoir un début de reprise. Mais si le premier trimestre est resté d'un niveau satisfaisant, la dynamique s’est un peu essoufflée.

Les chiffres ne sont pas alarmants mais sont sans appel : à l’échelle nationale, les prix reculent légèrement de -0,2 % sur les trois premiers mois de l’année (source: Meilleurs Agents). Une évolution modeste, certes, mais qui confirme que le marché continu à avoir des difficultés à retrouver une trajectoire haussière.

Dans les grandes métropoles, on retrouve la même situation qu'au niveau national. Le Top 10 enregistre une baisse de -0,3 %, le Top 50 connait la même trajectoire avec -0,3% également tandis que Paris se stabilise . À l’inverse, les zones rurales poursuivent leur progression (+1,1 %), signe que les arbitrages résidentiels engagés depuis la crise sanitaire continuent de produire leurs effets.

Si l'on rentre dans le détail des villes du Top 10, on constate des écarts significatifs que ce soit en termes de prix, d'évolution des prix ou de délai de vente.

(Source : Meilleurs Agents, avril 2026)

En synthèse : la baisse est contenue, mais la reprise n’est pas enclenchée.

Une demande qui est là mais qui reste fragile

C’est sans doute là que se joue l’essentiel. Car derrière la stabilité apparente des prix, le marché envoie un signal plus préoccupant : la demande reste inférieure à ce qu'elle a pu être avant crise.

Entre janvier et mars 2026, la demande a reculé de -2 %, à rebours des tendances saisonnières habituelles, qui de manière générale sont haussières en début d’année. Depuis 2021, la demande progresse en moyenne de +7 % chaque année.

Dans les grandes villes, la baisse est plus marquée. Si l'on compare à l'année 2022 :

• environ -11 % dans le TOP 10
• jusqu’à -12 % à Paris

Les acheteurs n’ont pas disparu. Mais ils temporisent, arbitrent et négocient davantage. En un mot : ils reprennent la main.

On peut dire que l'on est dans un marché plus sain mais exigeant avec des acquéreurs rationnels.

Coté imkiz, si l'on regarde nos données du 1er trimestre 2026, il a été excellent avec un très grand nombre de visites organisées sur les biens que nous avons en mandat et beaucoup de vente également. En revanche, nous avons également constaté un allongement des délais de décision avec un nombre de visites pour faire une offre qui a légèrement augmenté.

Le retour du facteur taux d'intéret

Depuis plusieurs mois, le marché immobilier évoluait dans l’espoir d’une détente durable des conditions de financement. Cette perspective s’est assombrit depuis l'été dernier et notamment depuis le mois de mars.

Les tensions géopolitiques récentes, notamment au Moyen-Orient, ont ravivé les craintes inflationnistes. Conséquence directe : les taux obligataires repartent à la hausse.

Le taux de l’OAT à 10 ans — référence pour le crédit immobilier — a ainsi connu une remontée rapide ces 6 derniers mois, retrouvant des niveaux inédits depuis fin 2023. Au mois de mars, l'OAT à 10 ans est ainsi passée de 3,30 % à 3,92 %.Un mouvement qui renchérit immédiatement le coût de refinancement des banques.

Si la hausse des OAT est bien là, elle reste pour le moment contenue et elle n'est pas répercutée en totalité par les banques sur les taux de leurs emprunts

Des banques plus prudentes et des taux sous pression

Dans ce contexte de tensions inflationnistes, les établissements bancaires pourraient toutefois ajuster leurs barèmes. On a constaté dès le mois d'avril une remontée plus marqué des taux des crédits immobiliers que ce que l'on observait depuis l'été 2025.

Les premières indications du marché font état :

• d’une hausse potentielle de 10 à 30 points de base à court terme
• avec des taux susceptibles de se rapprocher de 3,7 % à 4 % d'ici la fin de l'année

Cette perspective dépendra bien entendu fortement de l'évolution de la guerre au Moyen Orient.

Au-delà du niveau des taux, c’est aussi la politique d’octroi qui pourrait se durcir. Les profils les plus fragiles — primo-accédants, ménages modestes — seront les premiers concernés. Pour le moment, les banques restent néanmoins prêteuses et le 2nd trimestre est une période importante pour elles; elles ont besoin de faire le plein de client.

Le sujet n’est donc plus seulement de trouver un acheteur, mais de s’assurer qu’il va pouvoir aller jusqu'à la signature de l'acte authentique.

La parenthèse de détente du crédit pourrait déjà se refermer alors que les taux s'étaient détendus depuis fin 2023 mais une fois encore, tout dépendra de l'évolution des tensions inflationnistes.

Un effet immédiat sur la solvabilité

L’impact est mécanique. Une hausse même limitée des taux suffit à dégrader la capacité d’emprunt des ménages et se traduit par une chute parfois très forte du volume de transactions comme on l'a connu en 2023 et 2024.

À titre d’ordre de grandeur :

• +20 points de base entraînent une perte de 2 à 3 % de pouvoir d’achat immobilier
• +50 points de base peuvent représenter jusqu’à 6 % de capacité en moins

Dans un marché déjà contraint, cet effet agit comme un frein supplémentaire. Il explique en partie l’attentisme observé du côté des acquéreurs même si, jusqu'à présent, le marché est resté globalement dynamique.

Il est essentiel pour les propriétaires de ne pas s'inscrire dans le temps long qui est toujours au détriment des propriétaires mais d'adapter sa stratégie au contexte actuel de la remontée des taux d'intéret.

Des volumes de transaction sous surveillance

Cette fragilité de la demande pose directement la question du volume de transactions pour 2026.

En début d’année, les projections des réseaux immobiliers tablaient sur un retour progressif à l’équilibre, avec 950 000 à 960 000 ventes attendues en 2026 (estimations SeLoger / Meilleurs Agents).

Mais ces prévisions apparaissent désormais optimistes en particulier du fait de la crise au Moyen Orient.

Selon les scénarios les plus récents :

• un choc modéré sur les taux pourrait entraîner une baisse de 65 000 à 100 000 transactions
• dans un scénario plus dégradé, le recul pourrait atteindre 270 000 ventes sur deux ans

Le marché reste suspendu à un paramètre unique : le coût du crédit qui dépendra largement des tensions géopolitiques au Moyen Orient.

Si la crise se termine dans les semaines à venir, les choses pourraient revenir dans l'ordre et l'on pourrait même avoir un effet de rattrapage. Si la crise s'installe dans le temps, l'impact sera sans doute significatif.

Ce qui est certain, c'est que le marché restera dynamique pour:

• les biens bien situés
• les biens qui ont de bonnes performances energétiques
• les petites surfaces (2-3 pièces) ainsi que les biens familiaux.

Ce sera en revanche, vraisemblablement plus compliqué pour:

• les passoires thermiques
• les biens surévalués
• les biens à forte charges

Une fracture territoriale qui s’installe

Autre enseignement du trimestre : la montée en puissance d’un marché à deux vitesses.

D’un côté, les villes moyennes, les territoires ruraux qui résistent mieux, portées par une demande solvable et des niveaux de prix plus accessibles.

De l’autre, les grandes métropoles dont les prix continuent de s’ajuster avec des écart importants d'une ville à une autre. Les prix élevés, combinés à des conditions de financement plus compliquées depuis quelques mois, limitent le retour des acquéreurs.

À cette segmentation géographique s’ajoute une segmentation qualitative :

• les biens bien positionnés trouvent preneur
• les autres s’installent dans la durée

Vendeurs : la fin du marché d’abondance

Il est difficile de savoir s'il s'agit d'un changement de cycle ou d'un mouvement plus conjoncture mais le marché des années 2020-2022, caractérisé par une forte demande et des délais de vente courts, a laissé place à un environnement plus exigeant.

Trois évolutions majeures sont apparues :

• Le prix redevient un facteur décisif : les surévaluations sont immédiatement sanctionnées
• Les délais s’allongent : les acquéreurs prennent le temps de comparer et de négocier
• La qualité du bien devient discriminante : performance énergétique, état général, localisation fine

Clairement depuis fin 2022, on a constaté un basculement du rapport de force. Alors que les propriétaires étaient tout puissants à l'époque, ce sont davantage les acquéreurs qui ont la main aujourd'hui.

Un marché sous contrainte, mais pas à l’arrêt

Faut-il pour autant parler de blocage ? Pas à ce stade.

Chez imkiz, nous avons d'ailleurs fait un 1er trimestre historiquement élevé. Le marché est donc bien là mais il faut arriver à le toucher grâce à une diffusion adaptée des annonces et par une stratégie de prix qui comprend le contexte actuel. Nous avons par ailleurs des honoraires réduits qui participent largement à fluidifier le marché.

Le marché reste donc actif, mais il fonctionne différemment :

• plus lentement
• plus sélectivement
• plus dépendant des paramètres financiers

Dans ce contexte, les stratégies attentistes comportent un risque croissant. Une remontée durable des taux pourrait réduire encore la base d’acquéreurs solvables dans les mois à venir.

Conclusion : un moment charnière

Le premier trimestre 2026 s’inscrit comme un moment charnière pour le marché immobilier français.

Entre stabilisation des prix, fragilité de la demande et retour des tensions sur les taux, les équilibres restent précaires.

Une certitude s’impose néanmoins :
le marché n’est plus porté par l’inertie, mais par la capacité d’adaptation de ses acteurs.

Dans ce nouveau cycle, la réactivité, la justesse du prix et la sécurisation du financement deviennent les clés de la réussite d’un projet de vente.

En conclusion, pour les mois à venir, le marché immobilier devrait être :

• meilleur qu’en 2024 et 2025, grâce à un environnement de financement redevenu plus favorable malgré la remontée des taux de ces derniers mois.
• moins dynamique qu’espéré, car la reprise 2026 montre déjà des signes de fragilité
• très discriminant, avec un écart croissant entre les biens correctement positionnés et les autres

En d'autres termes, le marché va mieux, mais il n’est pas redevenu facile. Les acheteurs sont là, les banques prêtent davantage qu’il y a un an, mais les acheteurs arbitrent beaucoup. Donc l'objectif n’est pas seulement d’être sur le marché ; c’est d’être dans la bonne zone de prix dès le départ pour éviter les mauvais signaux des baisses de prix successives.